5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)，無論新房還是二手房價格，下降的現(xiàn)象仍較多。其中，4月有47個城市的新房價格出現(xiàn)環(huán)比下降，二手房價格下降的城市則達(dá)到50個，均比3月有所增多。

　　同比來看，新房和二手房價格下降城市分別有39個和56個，比3月分別增加10個和9個。

　　從城市能級來看，一線城市繼續(xù)表現(xiàn)出較好的抗跌性，房價總體仍保持環(huán)比增長；二線城市有所分化，但也難阻房價下行大勢；三線城市的市場下行預(yù)期更強(qiáng)，房價降幅最為明顯。

　　考慮到4月的市場交易規(guī)模大幅下降，房價出現(xiàn)下行走勢并不顯得意外。市場的共識在于，盡管政策端不斷有利好出臺，但由于散發(fā)疫情及其他因素影響，房地產(chǎn)市場信心并未完全恢復(fù)。

　　這種情況有望在近期得到改善。5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場報(bào)價下調(diào)20個基點(diǎn)。在此之前，今年已有超過100個城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策。

　　分析人士認(rèn)為，未來需密切關(guān)注政策落地情況，以及市場交易是否改善。由于不確定因素仍然存在，恢復(fù)信心仍是房地產(chǎn)的頭等大事。

　　交易下滑影響房價

　　由于市場交易降溫，去年四季度，70城房價出現(xiàn)明顯的下行。今年年初，隨著市場的短暫升溫和預(yù)期改善，70城房價一度有企穩(wěn)改善的勢頭。3月，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到29個，二手房價格上漲的城市有21個，均創(chuàng)近7個月以來的新高。

　　但進(jìn)入4月，市場交易降溫，房價上漲的城市數(shù)量明顯減少。當(dāng)月，新房價格上漲的城市數(shù)量為18個，二手房價格上漲的城市為15個，分別比3月減少了11個和6個。

　　與此同時，新房和二手房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量分別增加了9個和5個，達(dá)到47個和50個。

　　與過去幾個月類似，房價走勢的梯度分化特征仍然鮮明。4月，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月有所收窄；二線城市由持平轉(zhuǎn)為下降，降幅為0.1%；三線城市環(huán)比下降0.6%，降幅擴(kuò)大。

　　具體來看，成都、貴陽、北京、杭州、烏魯木齊等一二線城市的新房價格環(huán)比漲幅較高。降幅位列前五的城市均為三線城市，且下降幅度均超過1%。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，一二線城市的經(jīng)濟(jì)、人口等基本面向好，是房地產(chǎn)市場的長期利好因素。相比之下，三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象更顯著。

　　房價下降的城市數(shù)量增加，4月樓市交易降溫有密切的關(guān)系。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，4月單月，全國商品房銷售面積為8722萬平方米，銷售金額8134億元，環(huán)比分別下降43.1%和42.7%，同比分別下降40.0%和46.6%。這也創(chuàng)下了近5年同期的最低交易水平。

　　二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月50個重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過20%。

　　“市場交易下降會帶來價格下跌壓力。”許小樂說，出現(xiàn)這種局面的根本原因是市場預(yù)期較弱。疫情因素、經(jīng)濟(jì)增速下行、收入預(yù)期下降等因素疊加，導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場信心恢復(fù)受阻。

　　供應(yīng)端的信心同樣不足。近期，熱點(diǎn)城市首輪集中供地陸續(xù)落幕，房企參與度、競價次數(shù)、溢價率等均不及去年同期，且民營房企的參與熱情明顯低迷。

　　信心有待提升

　　樓市信心在今年再度出現(xiàn)下滑。去年末，多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司判斷，市場有望在今年第一季度后轉(zhuǎn)暖，屆時，因流動性緊張?jiān)斐傻暮芏鄦栴}都可以迎刃而解。

　　然而，疫情因素加之其他因素的影響，市場預(yù)期再度轉(zhuǎn)弱。

　　在此期間，監(jiān)管部門數(shù)次做出支持合理購房需求的表態(tài)。今年以來，全國已有超過100個城市出臺了不同類型的穩(wěn)樓市政策。針對需求端，涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房等多個方面；針對供應(yīng)方，則有降低土地款首付比例、推進(jìn)債務(wù)展期、提供資金支持等手段。

　　同時，主要城市的個人房貸利率已經(jīng)有所下降，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。

　　但從市場表現(xiàn)上看，這些措施還未能產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，到5月上半月，重點(diǎn)城市的市場交易情況仍未好轉(zhuǎn)。

　　5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場報(bào)價最多下調(diào)20個基點(diǎn)。與其他穩(wěn)樓市措施相比，此舉既能產(chǎn)生強(qiáng)大的心理影響、又能夠切實(shí)降低購房成本，被視為今年最重要的樓市利好政策。

　　根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，今年4月，百城首套房貸平均利率5.17%，距離新政規(guī)定的下限（4.4%）仍有較大空間。

　　許小樂表示，結(jié)合前期部分城市已取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，本次利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購房成本，這有望改善市場交易，加快房價筑底修復(fù)。

　　也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，若金融機(jī)構(gòu)能夠比照下限執(zhí)行，則該政策的效果不容忽視。且該政策有助于激發(fā)其他調(diào)控措施的協(xié)同效應(yīng)，使其效果進(jìn)一步凸顯。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，雖然政策支持力度頗大，但也無需過度樂觀。一方面，政策的落地和起效尚需時間，且由于不是強(qiáng)制性措施，金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行尺度仍需觀察；另一方面，疫情因素仍是影響后續(xù)市場交易的不確定因素。下一步，需密切關(guān)注政策的執(zhí)行尺度，以及市場交易的恢復(fù)情況，從而做出更準(zhǔn)確的判斷。

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