“2021年近120萬平方米需求量注定成為北京寫字樓市場的里程碑事件，眼下，歷時4年的高供應時期已結束，市場凈吸納量將逐步回歸常態。”

　　近期，高力國際在對今年一季度北京甲級寫字樓市場進行回顧時，作出上述判斷。

　　據其長期監測的市場數據，2018年到2021年，北京市場年均新增供應量接近80萬平方米，市場供需比在2020年觸及高點后已經大幅回落。截止到2022年一季度，市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。

　　基于上述數據變化，高力國際方面指出，北京寫字樓市場去化周期已經開始，將至少持續3到4年，需求側強度將決定未來市場走勢。疫情的出現一定程度上提前了去化周期開始的時間。

　　一季度租金開始回暖

　　據高力國際統計，今年一季度北京寫字樓市場租金延續底部震蕩的走勢，環比微漲0.4%至342元/月·平方米，繼去年三季度后再次實現環比正增長，租金企穩回升的趨勢正在加強。

　　據了解，北京市場在過去4年經歷了一段高供應期，供需比從2021年開始就已逐步回落。從2021年二季度開始，高力國際已表明北京整體市場需求報復性反彈不可持續，凈吸納量將逐步回歸常態，租金將在2021年底或今年一季度出現回暖。

　　在租金方面，高力國際統計顯示，今年一季度北京CBD近40棟甲級寫字樓中，有近一半的樓宇出現不同程度的租金上漲，僅有3棟樓宇出現小幅下調，子市場平均租金環比上漲1.5%至361元/月·平方米。CBD已經連續兩個季度租金漲幅超過1%，上一次出現連續兩個季度上漲還要追溯到2017年。

　　據高力國際華北區戰略客戶服務部高級董事李娟介紹：“CBD得益于區域內頭部金融集團及關聯企業在中服地塊的強力擴張，空置率已經降至9.8%。以中服地塊的新項目為例，從2019年開始大規模入市，歷經3年，目前項目的平均空置率已低于20%，市場正在從租戶市場轉向業主市場。”

　　另外，隨著地鐵14號線的全線貫通，備受關注的麗澤市場發展道路上最大的頑疾已被根除，市場競爭力進一步提升。李娟判斷：“由于極具競爭力的租金性價比，麗澤在今年仍將成為最炙手可熱的子市場之一。”

　　“從2021年開始，市場已經進入去化周期，后續走勢取決于需求端的強度，大環境或將更有利于業主，留給企業租戶進行抄底的時間窗口期將越來越短。”高力國際華北區副董事總經理陳難表示。

　　產業園需求未達預期

　　高力國際統計顯示，今年一季度北京辦公樓市場最大的變化來自于產業園市場，這些變化主要集中在行業需求側。從市場數據來看，一季度產業園市場基本處于穩定狀態，整體空置率維持在14.6%，租金穩定在130元/月·平方米，頭部互聯網企業擴張的戛然而止導致市場未實現去化。

　　據了解，產業園市場長期受益于互聯網企業的擴張，一旦互聯網科技企業出現行業調整，將大幅影響產業園市場的需求增速。從本季度全市場的租賃成交來看，金融行業的占比達到37%，而互聯網科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超過50%的成交占比，互聯網行業在本季度的擴張速度明顯大幅放緩，這主要是受政府對互聯網行業監管政策的不斷加碼影響。

　　高力國際華北區董事總經理嚴區海認為：“互聯網行業的政策環境已經發生了根本性變化，對于互聯網長期的‘放養式’政策環境已經轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規性監管。2021年不僅是互聯網監管全面深化之年，也意味著互聯網行業開始告別野蠻生長，進入精耕細作的技術創新發展的新階段。”

　　基于新的市場環境，高力國際方面認為，產業園市場參與者需要關注到，互聯網行業“一家獨大”階段已是過去，中國數字經濟的發展需要互聯網行業不斷孕育新的時代企業，從元宇宙到東數西算，第二和第三梯隊的互聯網軟件與服務企業，以及以芯片、集成電路為代表的互聯網硬件與設備企業將更加受益。

　　同時，參與者還應注意到，互聯網企業的內部調整速度非常快，近期的業務、人員和組織架構等調整將帶來辦公租賃面積的變化。比如去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平方米，今年本身就存在潛在的辦公空間整合需求。

　　嚴區海表示：“以互聯網科技行業為代表的辦公樓需求側正在經歷深刻的變化，這將很大程度上影響2022年整體辦公樓市場的需求水平。此外，隨著2022年初國務院正式印發‘十四五’數字經濟發展規劃，行業發展不平衡、不充分、不規范的問題未來有望逐步得到解決，以互聯網科技為代表的數字經濟企業仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。”