房地產行業告別暴利時代，早已成為行業共識。在房企半年報密集發布期，房地產業利潤率向制造業看齊的觀點，正獲得更多認同。

　　今年一季度，房地產行業凈利率為5.35%，單季度凈利率創歷史新低。且截至9月2日，行業二季度凈利率為8.47%，房企半年報發布已收官，行業單季度凈利率未突破兩位數。如此，除2020年二季度外，房地產行業自2020年以來凈利率已有5個季度在10%以下。

　　歷史上房地產行業的凈利率雖經多次波動，但單季度凈利率保持在兩位數的情況仍占相對多數，近10年中凈利率在兩位數以下的季度只出現過10次，其中一半集中在2020年以后，可窺見行業面臨形勢之嚴峻。

　　行業調控政策的實施邏輯也從未如此清晰。在“房住不炒”主基調下，行業去杠桿的調控政策密集且極具針對性，土地“兩集中”以及“三條紅線”等政策監管下，行業或難再現高杠桿模式，同時也考驗著每一家房企的資金調配與研判等能力，能否踏準周期，關乎的可能是生存問題。

　　“大部分開發商現在都在做同一件事情，就是對城市和區域的二次布局，幾乎所有的開發商都在關注‘換倉’這件事，而怎樣踏準周期，確實考驗著每家房企的綜合能力。”一家規模房企的營銷總張強(化名)向《中國經營報》記者表示，當前房地產市場已由增量市場轉變為縮量市場，此前的高杠桿模式已難重現，市場迭代背景下，如何依靠企業綜合能力進行區域的二次布局和產品的進一步細化，或許關系到企業未來的發展甚至生存情況。

　　張強所說的“換倉”，主要考量公司的貨量結構、城市周期判斷、產品迭代等方面，其核心邏輯則是企業隨著市場變化而調整公司經營策略、投資布局的能力。

　　事實上，隨著行業調控趨嚴，部分房地產企業已經開始收縮戰線，聚焦于一二線城市及都市圈的深耕機會。

　　謹慎拿地、控制規模、降低杠桿、打磨產品，成了房地產商們適應市場形勢所做的集體選擇。

　　制造業化

　　“去風險、降杠桿的監管邏輯將在信用層面帶來資質分化，資源更向優質企業傾斜。”龍湖集團董事會主席吳亞軍在龍湖今年的半年報中表示。

　　實際上，去金融化的監管邏輯不僅帶來了房地產行業的集中度變化，還將行業利潤帶回到一個合理區間，使房地產業愈發像制造業。

　　萬科董事會主席郁亮已經多次在公開場合闡述，房地產開發業務越來越像制造業，房地產企業需要通過管理取得紅利。

　　“以前公司項目立項利潤率都要求不能低于15%，寬松的時候也要求在10%以上，現在能達到5%甚至不虧就感覺可以了。”談及當前的房地產項目利潤情況，某央企的營銷總王彬(化名)不無感慨，在他看來，房地產已不再是暴利行業，快速去金融化的行業調控下，房地產已開始回歸制造行業，以較低的利潤率穩健發展。

　　國家統計局日前發布的數據顯示，今年1~7月，規模以上工業企業營業收入利潤率為7.09%，同比提高1.43個百分點，其中制造業營業收入利潤率為6.72%。工業機械、重型機械、通信設備以及汽車零部件等制造行業的凈利率近10年均保持在10%以下。

　　“房地產行業利潤率或許將長期維持在10%以下。”王彬稱。

　　類似的觀點頻繁見于今年房企的半年業績會中，不止一家房企提及行業利潤繼續下跌將成未來趨勢。

　　8月26日，保利置業董事總經理王健曾在業績會上表示，預期在未來的一段時間，行業的毛利率整體趨勢還是會繼續下降，已售未結毛利率水平在25%~26%；前一日，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼也曾表示，保持20%~25%的毛利率，可能是整個行業的未來趨勢。

　　在此共識下，謹慎拿地、精細化管理以及重視回款等“節流”手段，提升軟實力、產品力或進行多元化發展等“開源”措施都得到了不少房企的重視，制造業痕跡進一步顯現。

　　比如榮盛發展董事長耿建明即表示，公司目前的任務是去庫存，搶抓回款，放棄規模，審慎投資，做好長期的思想準備，管理好公司流動性；金輝控股執行董事兼執行總裁林宇則表示上半年土地市場火熱，金輝保持謹慎樂觀態度，更關注土地質量和項目利潤，下半年拓展留有比較大的空間；而在監管嚴控拿地銷售比例的背景下，中國奧園、雅居樂等企業還明確表示要采取“以銷定投”方式，保持審慎拿地；萬科則繼續強調“活下去”。

　　金科集團董事長周達日前也表示，為了更好地順應當前行業和政策的變化，公司從上半年就開始著手對總體經營策略進行調整，不再以規模增速作為最主要的目標導向，未來將堅持“一穩二降三提升”，即穩健發展，降負債降杠桿，提升盈利能力、核心競爭力、資產運營能力。

　　綜合能力

　　“企業的長線發展絕對不單需要一項營銷能力就夠了，從拿地、開發到財務融資等能力都很重要，能否平滑市場風險，穿越周期，往往是靠企業的綜合運營能力。”張強認為，市場處于收縮周期時，不少開發商會存在一種誤區，即認為只要采取促銷等手段抓回款即可，實際上這是一場“殺雞取卵”式的求生，往往會把一個片區甚至一個區域的市場做塌陷。

　　面對市場中的不可控因素，只有將可控因素做到極致這一條正途。

　　“已完成全國化布局的房企選擇合適的城市或區域進行二次布局，并結合不同區域內的客群情況對產品進行細分，提高產品品質，保持好口碑，才是面對市場迭代時應有的態度和方法。”張強認為，區域的二次布局關系重大，比如一些城市的虹吸效應較強，往往吸引了周邊多個城市的客戶，此時如果再布局客戶流出地區，可能就需要企業自己買單。

　　“不少房企規模做大之后就開始多元化發展，發展到越來越不像一個單純的房地產企業，而是多元業務聚合的集團，力求將品牌的附加值發揮到極致。”王彬也認為，房地產開發主業利潤降低的背景下，一定有很多房企開始調整戰略進行多元化布局，并通過精細化管理和區域深耕等手段來保住將來的規模和利潤。

　　從今年的部分房企半年報可以發現，不少企業的城市布局均以深耕戰略為主，比如龍湖即在半年報中表示，其項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度布局；金輝也表示要堅持對重點區域的深耕，其今年上半年獲取的17幅土地，涉及11個一線、強二線城市，主要集中在長三角、東南和珠三角區域。

　　“最近很多企業壓力都很大，出了一些問題，但是確實跟政策沒有關系。”融創中國董事會主席孫宏斌在今年的中期業績投資者會上表示，“一些企業的壓力可能是布局、買地或者是產品造成的，并不是政策造成的。政策可能會帶來一些行業的洗牌和變化。”

　　孫宏斌透露，基于目前公司自身戰略選擇的考慮，融創今年不但要降負債率也要降負債規模。并表示要預留足夠的安全邊界，現在企業需要的是安全，“如果還像過去一樣拿地，會吞掉我很多利潤。”

　　分散風險

　　“以后的房企必將進入極致的專業化階段，比如對產品的研究方面，要細致到研究清楚產品的窗墻比、面寬等細節，以及每一塊細節的成本等。”王彬認為，愈發白熱化的競爭下，只有做到極致專業化的房企才有生存的希望。

　　“改善產品已漸漸成為一種主流，哪家開發商有實力選準城市，獲得這批改善客群，還是有比較長的一條賽道。”張強認為，只要能夠保證產品品質、選擇好城市，銷售環節往往是水到渠成的。

　　“現在房地產功能已經越來越民生化了，企業生產發展不再僅僅是要建好房子，還要關注消費者關注的點點滴滴。”王彬表示，以往形勢好時，主要靠價格和營銷就能賣房子，但現在只靠營銷完全行不通，還需要提升企業軟實力，為購房者提供他們關注的衍生服務。

　　“接下來將是房地產行業合作的時代，無論是多么強大的房企，將來依靠單打獨斗來發展都會面臨很大的壓力。”張強認為，房企修煉自身綜合能力的同時，還要注意到未來強強聯合的趨勢，因為只有合作才能在縮量市場下攤薄市場和資金風險，同時保住規模與產品品質。

　　實際上，房企面臨較大資金壓力背景下，為維系規模體量，同時降低資金風險，不少房企會選擇聯合拿地與合作開發的形式來撬動更高的銷售規模，尤其是亟待提升規模的中小房企。但合作開發也會對母公司股東權益產生一定的稀釋，選擇合作開發的房企，還要在擴規模與保權益之間找好平衡點。

　　同時，合作開發形式還會將部分項目出表，往往會導致未并表項目進展情況以及對企業財務和信用狀況的影響難以尋覓。

　　日前的半年報業績會上，正榮地產即選擇主動披露表外負債情況，其管理層還表示，對于行業，合作開發是未來的一種趨勢。正榮地產一直保持積極開放的態度，主動選擇理念一致的開發商，將合作模型進一步升級，目前土地成本不低，合作能帶來比較強的開發優勢，年底將保持少數股東權益不會有太大的增加。

　　 轉自：中國經營報