受2020年疫情影響，2020年一大部分購物中心延期開業，也就造就了2021年購物中心開業創新高。2021成為購物中心開業大年。按照面積8萬㎡以上口徑統計，2021年開業購物中心510個，總體量6581萬㎡。

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　　商業布局發展趨勢：

　　2021年集中開業，呈現百花齊放

　　▍購物中心開業，呈現南火北冷，東西呼應：珠三角、長三角火爆，西南崛起和東部呼應

　　商業活躍區仍分布在胡煥庸線以南，主要聚集在長三角和珠三角的經濟活躍和人口聚集區，開業購物中心分布與人口分布呈現正相關關系。事實證明，商業本質還是取決于人口和經濟紅利。

　　胡煥庸線以南，受益于人口和經濟發展，在大區中華東遙遙領先，項目和面積占比為32%和33%。華南區域，項目占比23%，面積占比21%。

　　西南區域表現搶眼，與華南幾乎不分勝負。西南開業項目比華南少11個，但開業面積高7萬㎡。

　　西北區域因地廣人稀和經濟不發達拖累，僅有9個新開業項目，不管是項目數和總面積均排在最后。

　　▍新一線、二線城市表現活躍，商業增長更顯著

　　疫情之后，進入商業下半場的各線城市，新商業開業出現比較大波動。一方面，因疫情耽誤開業的推遲到2021年集中開業；另一方面，有許多在商業經營沉淀較少的企業，有部分改走委托管理模式；再者，因為疫情管理有力和經濟可持續增長，許多外資、港資商業項目進入中國一線和新一線城市。

　　一線4座城市，貢獻50個新項目，數量和面積占比均為10%，每座城市平均有11個新項目開業。

　　新一線城市表現比較搶眼，15座城市貢獻150個新項目(8萬方以上)，數量和面積均為占比29%，每座城市平均有10個新商業開業。新開業平均數接近一線城市。

　　二線城市，除去大連以外，其余29個城市有106個新項目開業，數量和面積占比為21%和22%，每座城市平均有3.8個新項目開業。

　　三線及以下城市表現較為活躍，124座城市共有204個新項目開業，數量和面積為占比40%和39%，每座城市平均有1.6個新項目開業。從開業城市數量及普及程度來看，還有更廣闊市場。

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　　從新開業商業看2021年商業走勢

　　▍看好中國經濟發展，在原有國資、民資基礎上，更多外資和港資進入內地

　　一方面是看好中國經濟可持續性增長和潛力，一方面是中國疫情管控有力，外資商業涌入內地，為中國內地購物中心建設增添新的活力，同時帶來國際視野和創新，給城市商業地產樹立新標桿。

　　太古地產、永旺、英格卡和凱德等老面孔，繼續發力中國市場，將最新一代商業作品帶到中國。例如前灘太古里以“Double Parks雙層開放空間”概念打造，又首次在屋頂打造街區形態，這里也云集一眾國際大牌，包括愛彼、巴黎世家、寶格麗、迪奧、路易威登、盟可睞、杰尼亞等，部分已亮相品牌成為上海新標桿。

　　今年有2家新進入的，就是日本的三井不動產的啦啦寶都和阪急百貨。4月28日，日本海外首家LaLaport啦啦寶都在上海金橋開業。LaLaport以傳統“Origami”折紙造型為靈感的購物中心，擁有日本本土外的首個實物大高達立像，還未開業就已成為滬上話題中心。寧波阪急百貨，23萬㎡的TOD商業，定位重奢百貨，圍繞“Natural、Culture、Modern“三大關鍵詞，以“more than luxury”為原則，在寧波東部新城構筑了一座治愈系的藝術購物中心。

　　港資系，有四家代表企業恒隆、新世界K11、瑞安和香港置地。恒隆和K11和瑞安在內地布局較為早，關注也比較高。香港置地比較陌生一些，目前已開業的為北京王府井中環，為奢侈品類時尚高端購物中心。今年重慶光環購物公園，作為香港置地全新商業品牌 “光環 The Ring ” 系列的首個落地項目，以打造“城市自然共同體”為核心設計概念，PHA開創性地將一座巨大的室內植物園巧妙引入商業空間內部，并從項目整體規劃和建筑設計圍繞這一核心概念進行打造。

　　▍商業二元化發展：在廣度上，三四線城市下沉到更廣范圍；在深度上，一線和新一線城市打造更多更好的城市商業地標

　　中國地域及經濟二元化，決定中國的商業發展有巨大潛力和廣闊成長空間。

　　一方面，在廣度上商業可以下沉到全國縣級城市，我們2843個縣級區劃，有廣闊的市場空間，可以做規模化。例如，以萬達商管為代表國內商業連鎖企業，400+萬達廣場進駐200多個城市，做規模化連鎖商業的典范。

　　另一方面，在深度上，在北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶、杭州、南京、蘇州、青島、寧波等為代表的二線城市，是中國經濟發展的高地，在人口、經濟、消費力和消費意識上具有較強的領先優勢，可以向深度創新挖掘，充分整合國際國內資源，打造城市級標桿商業。國內企業代表例如華潤萬象城，在每座城市核心地段，以頂級奢侈品集群為龍頭打造城市商業地標。萬象城所到之處，推動城市的商業發展乃至改變城市的商業格局。

　　外資企業代表太古地產，今年開業上海前灘太古里，是升級版太古里。前灘太古里3.0版本定義美好生活的方式中，它不再只是一個購物中心，而是做到與周圍社區緊密相連。頂級奢侈品陣營+街區式開放式空間+地理與人文的場景融合，將魔都商業提升到新的高度。

　　▍商業產品更新迭代加快，城市標桿不斷更新

　　1、2019年標桿商業：北京SKP-S(SKP，現象級網紅)、濟南萬象城(華潤，濟南商業地標)、上海白玉蘭廣場(上海金港，北外灘標桿商業)、蘭州中心(東百商業，蘭州商業地標)、重慶來福士(凱德，重慶商業新地標)。

　　2、2020年標桿商業：上海南翔印象城MEGA(印力，一日微度假勝地)、武漢漢口K11購物藝術中心(新世界，武漢漢口商業新地標)、成都萬象城(二期)(華潤，最大萬象城30萬平米)、北京大興大悅春風里(中糧，首個“大悅春風里”)。

　　3、2021年標桿商業：前灘太古里(太古，魔都首家太古里，上海商業地標)、寧波阪急百貨(三井不動產，中國首店、寧波商業地標)、長沙薈聚綜合體(英格卡，英格卡首家綜合體)、重慶光環購物公園(香港置地，中國首個光環項目)、武漢恒隆廣場(香港恒隆，華中首家恒隆，武漢商業地標)。

　　重慶光環購物公園解讀】

　　（1）室內植物園與商業動線的聯動：最大亮點無疑是縱跨七層高達48米的大尺度室內植物園——沐光森林。

　　（2）利用植物園Focus Point”(聚焦點)銜接室內商場和室外街區，打造多層次購物體驗。The Ring利用了基地原有高差在主入口處設置的下沉城市廣場，結合綠植水系打造綠化休憩空間，其上設置的交通連廊在構建動線的同時營造到達感，呈給人以多層次的環境體驗，與辦公塔樓及周邊社區建立活力紐帶。

　　（3）屋頂空間的利用：屋頂花園則是拉動向上人流的重要發動機。

　　前灘太古里解讀】

　　整體建筑以“Double Parks雙層開放空間”為概念打造，除地面街區和中央公園外，首次在屋頂打造街區形態。

　　1、開放式街區：前灘太古里是總建筑面積約12萬平方米的街區式購物中心，采用開放式、里巷交錯的建筑布局，在延續“太古里”獨特品牌基因的基礎上，首次以“雙層開放空間”(Double-open park concept)在屋頂打造街區形態，由80米長的“悅目橋”(Scenic Bridge)橫貫上方，將黃浦江景致盡收眼底。

　　2、8000平米中央公園：項目由分布于南區、北區的建筑及占地8000平方米的中央公園組成。南區為“石區”、北區為“木區”，兩區建筑立面分別采用天然石材和木材鋪砌，匯聚國際時裝品牌、健康生活及餐飲概念，營造Wellness體驗。

　　3、智能科技加持：前灘太古里特別引入智能科技元素，有兩大亮點：亮點一，是全長450米、環繞四樓屋頂一周的“天空環道”(Sky Loop)。亮點二，是設置在前灘太古里的“請就座”裝置獨家呈獻“水的旅程”(The Journey of Water)光影秀。

　　小結

　　從過去三年開業標桿項目來看，大致有幾個特點：

　　（1）重量級城市標桿項目多集中在一線和新一線城市；

　　（2）城市標桿更新越來越快，外資和港資重金投入標桿項目。

　　（3）商業建筑創新、空間場景創新和內容創新，迭代更新越來越快，創新裂變速度越來越快。

　　宏觀方面：國際消費中心城市鳴槍開賽，開放上海和內秀北京領銜PK。既然是國際消費中心，首先要聚焦的就是“國際”。按照商務部的說法，就是要廣泛聚集全球優質市場主體和優質商品、服務，同時加快培育本土品牌，構建融合全球消費資源的集聚地。

　　上海放眼世界，打造全球消費品集散中心。北京帶動區域，打造京津冀消費聯合體。

　　在以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局指導下，許多一線和新一線城市加入國際消費中心城市建設隊伍，搭建國際化消費平臺，將給城市商業發展和提檔升級帶來巨大的發展機會。

　　微觀方面：一線和新一線城市標桿商業迭代和存量改造升級，三線及以下城市商業普及和商業升級，有較大的市場機會。