今年，全國大大小小的調(diào)控已經(jīng)380次了，平均每天就有一個半的新政發(fā)布，集中于長三角、珠三角等樓市過熱城市，限購、限貸、提升房貸利率，抑制房價過快上漲。

　　但是，2021年樓市第一個“限跌令”來了。

　　湖南三線城市頒布了“限跌令”，商品住房銷售的實(shí)際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

　　從不讓熱漲，到不讓下跌，樓市調(diào)控風(fēng)格為何切換如此之快？

　　歷史總是驚人相似，2019年樓市寒冬，馬鞍山發(fā)布新房“止跌令”，要求售價不得低于備案價10%。

　　樓市過熱加強(qiáng)調(diào)控，過冷禁止降價的情況又重演了。這一切指向“穩(wěn)樓市”三個字。

　　告別貨幣化棚改之后，中國部分三四線城市新房庫存逐步增大，去化艱難。房價不漲的城市，真實(shí)的居住需求暴露無遺，開發(fā)商開始琢磨打折促銷。

　　今年，岳陽房價成交均價從最高每平7600左右，直接降到了現(xiàn)在每平6500左右，跌去1100塊/平！跌幅約14%！

　　岳陽登上房價跌幅排行榜前列。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份岳陽新建商品住宅價格與上月相比下降0.7%，為70個大中城市中下降最多的城市；二手住宅價格與上月相比下降0.6%，跌幅在70個大中城市中位列第二。

　　當(dāng)房價下跌過快，地方政府就出手救市了。這不僅關(guān)于土地財政，還不能忽視房價過快下跌給樓市帶來的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)曾是中國經(jīng)濟(jì)的支柱，現(xiàn)在在經(jīng)濟(jì)中依舊占有重要地位，對于一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的三四線來說，樓市牽一發(fā)而動全身，一損俱損。

　　第一大風(fēng)險，高位買入的業(yè)主，可能會想“退差價”，針對價格維權(quán)。因?yàn)殚_發(fā)商降價，打砸售樓處這樣的事情并不鮮見。

　　第二大風(fēng)險，高杠桿買房者可能會斷供，導(dǎo)致違約的金融風(fēng)險。

　　不過，最大的風(fēng)險是一個樓盤降價，引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，樓盤之間打起價格戰(zhàn)，市場徹底涼涼。

　　中國樓市，有一個心理叫“買漲不買跌”，所以即使房價再跌，去化效果反而沒有房價上漲好。

　　因此，當(dāng)房價債務(wù)壓力大時，開發(fā)商會惡意降價樓盤，等政府來頒布“限跌令”，以此提振市場信心。

　　這個套路廣東中山、遼寧大連和山東菏澤等好些城市都試過。

　　結(jié)語

　　樓市經(jīng)歷普漲、到輪動上漲，現(xiàn)在一直處于冷熱不均的差異化狀態(tài)。在調(diào)控政策緊盯著房價上漲的熱點(diǎn)城市時，還有很多城市對放松房價躍躍欲試。

　　去年疫情沖擊下，至少十多座城市發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策，然而無一例外都被叫停或者調(diào)整，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、青島、柳州等。

　　各地不斷嘗試下，也試探出調(diào)控松綁政策底線——不能突破“限貸、限價、限售、限購”四限，不能與房住不炒相背離。

　　房價不能漲太快，也不能跌太多，主要是“穩(wěn)”。