自“三道紅線”和貸款集中度相關(guān)政策出臺(tái)后，房企融資供需兩端持續(xù)收緊，融資規(guī)模一再下降。

　　7月20日，中指研究院發(fā)布《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點(diǎn)》顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%，融資收緊態(tài)勢(shì)明顯。其中，信用債融資3323.8億元，海外債融資1899.3億元，信托融資3379.8億元，發(fā)行ABS融資2486.6億元。債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式；海外債及信托融資額快速下滑，成為房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模下降的主要因素。

　　“從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向金融端。隨著市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管政策的變化，房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“房住不炒”都將作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總基調(diào)不變，政策調(diào)控將逐步呈現(xiàn)主體化特征。

　　輕資產(chǎn)迎拆分上市潮

　　在“三道紅線”監(jiān)管下，分拆物業(yè)上市仍將是部分房企降低負(fù)債水平的重要方式之一。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，100家典型房企的累計(jì)融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。僅36%的房企融資規(guī)模有所增加；在融資規(guī)模減少的房企中，約30%的房企融資額同比下降超過(guò)50%。

　　“近兩年房企融資壓力較大。由于金融領(lǐng)域管控較多，房企通過(guò)分拆上市，能夠帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，至少在上市后融資渠道會(huì)更加多元化。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，房企分拆物業(yè)赴港上市的熱度不減，已有5家物業(yè)在港交所上市，合計(jì)募資51.3億元。其中，越秀服務(wù)募資15.2億元；榮萬(wàn)家募資10.6億元；中原建業(yè)是唯一的新上市代建企業(yè)，募資8.3億元。

　　“股權(quán)融資將有力補(bǔ)充房企現(xiàn)金，從而拉低負(fù)債水平，改善資本結(jié)構(gòu)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，從遞表數(shù)量可以看出，分拆上市企業(yè)面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。

　　據(jù)瑞恩資本RyanbenCapital的統(tǒng)計(jì)，截止到7月16日，共有50家來(lái)自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在港交所掛牌上市。

　　這50家全部在主板上市，從數(shù)量上來(lái)看，這50家占香港主板上市公司2206家(截止2021年7月16日)的2.27%；從市值上來(lái)看，這50家合計(jì)市值達(dá)9842.32億港元，占香港上市公司總市值513,260億港元(2021年7月16日)的1.92%。

　　截至7月16日，共有30家來(lái)自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在港交所遞交上市申請(qǐng)，占同時(shí)期港交所全部申請(qǐng)數(shù)量(231家)的13.0%。目前，還在上市處理中的內(nèi)地物業(yè)管理公司共有22家。

　　融資環(huán)境持續(xù)收緊

　　7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況，從到位資金情況看，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長(zhǎng)23.5%。其中國(guó)內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%。

　　7月14日，銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)了上半年銀行保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬(wàn)億元，同比多增6677億元。各項(xiàng)貸款同比增長(zhǎng)11.9%，其中房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。

　　3月，商業(yè)銀行對(duì)涉房貸款進(jìn)行嚴(yán)格排查，多地下達(dá)相關(guān)通知，要求轄區(qū)內(nèi)銀行配合上層監(jiān)管核查已發(fā)放的貸款流向，審核涉房貸款的申請(qǐng)及資金用途。

　　5月，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停了基金子公司對(duì)房地產(chǎn)的非標(biāo)融資項(xiàng)目，被視為監(jiān)管方將房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資納入涉房融資體系的信號(hào)。隨后5月末上交所公布的31單狀態(tài)為“終止”的ABS中，有8單為涉房類ABS。

　　“總體來(lái)說(shuō)，下半年融資環(huán)境預(yù)計(jì)持續(xù)收緊，加強(qiáng)自身能力是關(guān)鍵。”劉水分析稱。可以預(yù)見(jiàn)，下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會(huì)繼續(xù)加壓降溫，房企只有加強(qiáng)自身“造血”能力才能保持平穩(wěn)發(fā)展，加速回款、分拆上市補(bǔ)充凈資產(chǎn)都是較為安全有效的措施。

　　“下半年企業(yè)融資依然有壓力，要適當(dāng)關(guān)注房貸集中度管控政策、各類債券融資政策的變動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)需要經(jīng)歷“償債+獲得新融資”的模式，只有這樣，才能獲得更多的融資機(jī)會(huì)，真正促進(jìn)企業(yè)的資金循環(huán)。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示。