LPR已經(jīng)連續(xù)12個月保持穩(wěn)定，而房貸利率水平近3個月連續(xù)上調(diào)。同時，銀行面臨著“兩道紅線”的壓力，放款額度縮減，并同步帶動了放款期限延長。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是樓市調(diào)控效果進(jìn)一步釋放的表現(xiàn)。

　　不僅如此，在宏觀層面上，各地也在不斷對樓市調(diào)控進(jìn)行“加碼”，政策工具箱日益完善。

　　4月22日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》。文件對經(jīng)營貸炒房、嚴(yán)控學(xué)區(qū)房炒作等進(jìn)行了明確的規(guī)范與限制，《華夏時報》記者注意到，這已經(jīng)是北京市一個月內(nèi)第四次提到學(xué)區(qū)房。而此前一周，全國多地則密集出臺樓市調(diào)控政策。4月16日，北京、廈門、寧波、合肥、南京等城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控加碼政策，涉及到嚴(yán)控學(xué)區(qū)房炒作、收緊限購和稅費(fèi)、設(shè)立二手房指導(dǎo)價等方面。

　　2020年上半年，受到疫情的影響，全國房地產(chǎn)市場的銷售在經(jīng)過了“斷崖式”下跌后處于恢復(fù)階段。不過，可以看出，房子作為一個“特殊商品”，市場迅速回溫，成交量和成交單價均同比2019年出現(xiàn)了上漲，近期調(diào)控與房貸雙線收緊，是否意味著房地產(chǎn)在疫情沖擊下的政策寬容期已經(jīng)過去，未來將迎來相對緊縮的新階段？

　　炒作學(xué)區(qū)房再遭嚴(yán)控

　　4月22日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》。文件提到，從即日起進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作，對于近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房等問題，依法從嚴(yán)懲處，規(guī)范市場秩序。

　　關(guān)于此次整治工作，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對《華夏時報》記者表示：“此次的查處重點(diǎn)就是受關(guān)注較高的學(xué)區(qū)房炒作。近期，北京部分板塊學(xué)區(qū)房熱度飆升，其中不乏一些投機(jī)機(jī)構(gòu)和群體炒作的現(xiàn)象，帶動產(chǎn)生了一波恐慌情緒，學(xué)區(qū)房的價格被抬高�！�

　　在2020年4月30日，北京市西城區(qū)發(fā)布了一則入學(xué)新政，明確在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片的方式入學(xué)。不過，新政固然對市場有一定的震懾作用，但北京熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量和成交價格一直未能走低。

　　2021年4月份，北京市已經(jīng)是連續(xù)4次提及到了學(xué)區(qū)房，其中包括發(fā)布學(xué)區(qū)房炒作專項檢查治理工作的進(jìn)度與執(zhí)行情況，有6家中介門店因此停業(yè)整改。

　　隨后，北京學(xué)區(qū)房最熱的區(qū)域之一西城區(qū)對房地產(chǎn)市場較為活躍、房價較高的德勝街道、金融街街道的部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展了聯(lián)合執(zhí)法檢查。有房地產(chǎn)中介從業(yè)人員向《華夏時報》記者表示，在這兩個街道，學(xué)區(qū)房的價格高點(diǎn)曾一度觸及到20萬元/平米。

　　4月19日，北京市教委再次提及到“多校劃片”，明確2021年北京市將進(jìn)一步加大多校劃片，穩(wěn)妥地推進(jìn)以多校劃片為主、單校劃片為輔的招生辦法�！靶盘枱簟币呀�(jīng)是頻繁亮起了。

　　陳霄認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，要真正解決學(xué)區(qū)房的問題，從根本上還是要解決教育資源均衡分配的問題。3月16日，上海發(fā)布了一則高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法，被稱為是“最嚴(yán)學(xué)區(qū)房新政”。

　　究其原因，上海市決定打破上學(xué)資格與學(xué)區(qū)之間的聯(lián)系，采用名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類方式，合計占市實(shí)驗性高中招生總計劃的50%-65%。這一政策的調(diào)整是上海市教育資源逐漸公平化的一大體現(xiàn)，而超高價的學(xué)區(qū)房也在此背景下失去了大部分的支撐力。

　　房貸利率連月走高

　　宏觀層面上的調(diào)控“平鋪直敘”，微觀層面的調(diào)控幾乎也是緊隨其后，最主要的一點(diǎn)便顯現(xiàn)在房貸利率方面。融360數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月份，全國42個重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率環(huán)比上漲了4BP，為5.31%；二套房貸款平均利率環(huán)比上漲了2BP，為5.59%，而這是自2021年2月份開始上漲以來連續(xù)第3個月上漲。此前，在2020年3月份至2020年底，全國房貸利率水平曾一直呈現(xiàn)下降的趨勢。

　　同時，貸款的放款周期也有所上升，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月份，全國重點(diǎn)60城的平均放款周期升高至了46天，呈現(xiàn)出了高位調(diào)整態(tài)勢。另一方面，與房貸利率緊密相關(guān)的LPR已經(jīng)是連續(xù)12個月保持不變，1年報價3.85%，5年期以上報價4.65%。

　　要知道，自LPR機(jī)制實(shí)行初期，報價下調(diào)“屢見不鮮”。2020年2月份，新冠肺炎疫情暴發(fā)，并對房地產(chǎn)市場造成了較大的沖擊，開竣工面積及銷售呈現(xiàn)“斷崖式”下滑。隨后，在2020年4月份，LPR報價創(chuàng)下了自機(jī)制實(shí)行以來的單月最大降幅，1年期下降了20個BP，5年期以上下降了10個BP。

　　“主要是在2020年，房貸的管控相對來說沒有當(dāng)前這么嚴(yán)格，有很多經(jīng)營貸也流入樓市。這也導(dǎo)致了熱點(diǎn)城市的房價有所上漲。進(jìn)入到2021年之后，各地對于房貸的管控力度增加，房貸利率水平和放款周期都有所提高。”一位TOP20房企財務(wù)方面的負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者表示。

　　4月22日，在北京市的新一輪房地產(chǎn)市場秩序整治工作中，嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市也是一項工作重點(diǎn)。事實(shí)上，自2021年開年以來，就有包括北京、深圳、廣州等城市對經(jīng)營貸炒房進(jìn)行了全方位的“圍剿”。

　　此前，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)辦公廳、人民銀行辦公廳3部門聯(lián)合發(fā)文表示，嚴(yán)控經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)貸中貸后管理，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒘⒖瘫皇栈�，并追究相�?yīng)的法律責(zé)任。也就是說，經(jīng)營貸炒房已經(jīng)成為了“過去式”。

　　而房貸利率水平、放款期限則與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。日前，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉志清表示：“房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步下降，2021年一季度末降至了12%，為8年以來的最低水平，繼續(xù)低于各項貸款增速。”

　　另一個信號是，目前，銀行面臨“兩道紅線”，分別是房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限�！耙患径茹y行購房貸款規(guī)模較高，在一定程度上會擠壓二季度及下半年的信貸額度，部分‘踩紅線’的銀行面臨較大的調(diào)降壓力�！必悮ぱ芯吭菏紫�市場分析師許小樂如此認(rèn)為。

　　在房地產(chǎn)集中度的管理下，房貸利率的實(shí)際水平和LPR之間的背離越來越大。銀行信貸額度收緊、房貸加息、放款期限延長等一系列市場表現(xiàn)則促使了樓市的調(diào)控效果繼續(xù)釋放。許小樂預(yù)測，未來，除熱點(diǎn)大中城市之外，預(yù)計會有更多的城市進(jìn)入房貸加息的行列，樓市的成交量也將維持高位調(diào)整的狀態(tài)。

　　樓市進(jìn)入階段性調(diào)整？

　　“去年受到疫情的影響，上半年市場的成交量都比較低。LPR的下調(diào)等在一定程度上的確促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的成交。”上述房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者表示。在經(jīng)歷了一年的“寬松”之后，2020年全國房價再創(chuàng)新高。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國商品房銷售面積為176086萬平米，環(huán)比上漲了2.6%。同時，商品房銷售額為17.26萬億元，環(huán)比上漲了8.7%。按照這個數(shù)值進(jìn)行計算，全國商品房均價為9860元/平米，漲幅達(dá)到了5.8%。

　　可以看出，在疫情得到了控制之后，樓市的需求并未受到疫情的影響而逐步消失，房地產(chǎn)市場迅速出現(xiàn)反彈，銷售面積和銷售單價都有所增加。樓市的小幅“升溫”可以說一直延續(xù)到了2021年一季度。

　　以北京為例，貝殼研究院提供給《華夏時報》記者的數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，北京新房市場成交套數(shù)達(dá)到了21365套，成交面積為260萬平米。2020年同期樓市受疫情影響嚴(yán)重，數(shù)據(jù)之間并無絕對的可比性。但這個數(shù)據(jù)相比較2019年同期還是增長了55.2%。

　　價格方面，2021年一季度，北京新房市場的成交價同比小幅上漲了2.1%，達(dá)到了5.25萬元/平米。同時，貝殼研究院方面向《華夏時報》記者表示，二手房的成交量的增速也在30%以上。

　　許小樂認(rèn)為，一季度成交量有所上漲與新房市場集中供應(yīng)有關(guān)，隨著調(diào)控的不斷加碼，后續(xù)成交量增速也會有所放緩。值得關(guān)注的是，自2021年年初至今，全國房地產(chǎn)的調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)超過了140次，頻率甚至高過“一天一策”。其中包括廣州強(qiáng)化人才購房政策管理，人才購房需要1年社保；上海實(shí)施住房限售，購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　目前，政策工具箱是防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“火苗”的主要工具之一。4月15日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在省部級干部建立現(xiàn)代財稅金融體制專題研討班座談會上再一次表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。同時，韓正說：“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，不斷完善政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　 轉(zhuǎn)自：華夏時報