■IT時報記者孫妍

　　3月25日起，上海的房產(chǎn)政策將發(fā)生巨變。春節(jié)后，上海樓市出現(xiàn)的“購房恐慌”“日光盤”等現(xiàn)象，終于迫使政府出重拳調(diào)控了。

　　3月23日凌晨，鏈家上海公司的大區(qū)域總監(jiān)們?nèi)栽诔掷m(xù)開會中，當(dāng)天上午，上海二套房房貸出新政的消息傳遍了鏈家所有的門店：二套普通住宅首付升至50%，二套非普通住宅首付升至70%，利率都將上浮10%。3月24日，有消息源稱，新政在25日正式宣布。

　　新政給房產(chǎn)市場帶來的直接后果是首付比例增大，對于動輒數(shù)百萬的房款來說，購房者將增加一筆不小的首付款，而鏈家的區(qū)域總監(jiān)們擔(dān)心的是，取消首付貸后，會不會在調(diào)控下讓市場熱潮冷卻。

　　最近幾次政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控研討會上透露出的，都是要對房產(chǎn)中介金融進行監(jiān)管。房地產(chǎn)中介自辦金融業(yè)，與P2P平臺合作提供的首付貸產(chǎn)品，各種抵押、拆借、墊資、場外配資被質(zhì)疑是房價瘋漲的元兇。

　　隨后，央行副行長潘功勝明確對首付貸說不，并表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。紅牌亮出之后，北京、上海、深圳、廣州等地正在對首付貸產(chǎn)品進行摸底調(diào)查。

　　《IT時報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鏈家旗下的家多寶、搜房網(wǎng)房天下天下貸、搜狐旗下搜易貸、財佰通、合伙人等都已經(jīng)停止了“首付貸”的業(yè)務(wù)，但消費貸、陰陽合同等一些線下操作仍然在暗箱進行。

　　首付貸基本從中介網(wǎng)站下架

　　“去年年會的時候，中原就說要在今年5月推出金融產(chǎn)品。”和鏈家同在一條街上，中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小高明顯感覺到，鏈家推出首付貸產(chǎn)品后，其他中介的客戶都被“搶”走了。2015年年底，中原地產(chǎn)還通過上海譽圣投資管理有限公司給經(jīng)紀(jì)人組織了一次培訓(xùn)，主講的就是類似于首付貸的產(chǎn)品——稅費卡，“可以貸30到50萬，年利率好像只有3.9%，是跟銀行合作的。”小高搜索著模糊的記憶，自從首付貸被叫停后，小高他們就再也沒有接受過培訓(xùn)。

　　據(jù)盈燦咨詢最新統(tǒng)計，截至目前，20家曾經(jīng)從事首付貸業(yè)務(wù)的平臺已經(jīng)悉數(shù)暫停該業(yè)務(wù)，包括鏈家旗下的家多寶、搜房網(wǎng)房天下天下貸、搜狐旗下搜易貸、財佰通、合伙人等。

　　《IT時報》記者登錄各個平臺查詢發(fā)現(xiàn)，這20家平臺基本都已暫停了首付貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)上申請，但贖樓貸、資金過橋等產(chǎn)品仍在正常“輸血”。盈燦咨詢表示，在鏈家下架首付貸后，監(jiān)測數(shù)日發(fā)現(xiàn)，鏈家理財?shù)臉I(yè)務(wù)交易總額并沒有明顯減少。

　　換了消費貸“馬甲”年利率24%

　　記者近日走訪上海各大房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，首付貸雖然明確不再推廣，但是中介仍有辦法幫客戶解決首付款緊張的問題。

　　“我想要買房子，但是首付款不夠怎么辦？”記者以購房用戶的身份向中介拋出這個問題時，得到最多的回答是，可以幫忙對接小貸公司申請短期貸款，或向銀行申請消費貸。

　　在表達(dá)了買房意向后，我愛我家經(jīng)紀(jì)人隨即向記者介紹道：“我們有專門合作的金融機構(gòu)，2個月的短期貸款，最高可以貸到200萬，月利率2%，但是一定要跟我們簽完買房合同后才可以對接貸款。”這些小貸公司通過大額的信用消費貸產(chǎn)品來解決首付需求，只要向其提供一定時間的工資流水和征信信息，便可以申請成功。

　　一位銀行信貸部門的客戶經(jīng)理表示，銀行規(guī)定不提供首付貸的金融產(chǎn)品，但是有些客戶經(jīng)理在房產(chǎn)中介有資源，也會通過大額消費貸的形式來滿足購房者首付的需求。不過，當(dāng)這位客戶再向銀行申請按揭房貸的話，銀行也會考慮客戶的償還能力，視金額大小，多少會對房貸產(chǎn)生影響。

　　盈燦咨詢副總經(jīng)理于百程介紹道，最高法對民間借貸有規(guī)定，年利率高于36%屬于高利貸，不受法律保護。年利率在24%－36%之間，合同有效，但是債款的追討難度較大。雖然短期消費貸還在法律允許范圍內(nèi)，但利率普遍高于銀行房貸甚至首付貸產(chǎn)品。

　　記者對比多家首付貸價格費率發(fā)現(xiàn)，一類是有房產(chǎn)抵押，將服務(wù)費、利率等各項費用折算成年化利率為15%左右；一類是沒有房產(chǎn)抵押的信用貸，各種費用折算成年化利率在18%左右，最高的也有超過20%。

　　房產(chǎn)中介網(wǎng)站推薦“陰陽合同”

　　除了消費貸這套“馬甲”外，還有一種在房地產(chǎn)中介習(xí)以為常的操作手法，即簽訂陰陽合同，一份是真實的合同，一份是將房價做高的虛假合同。“如果你買了100萬的房子，我們在合同上寫成150萬，這樣就可以向銀行申請更大額的按揭貸款，你只要每個月還月供就可以了。”搜房網(wǎng)一位經(jīng)紀(jì)人透露，他們現(xiàn)在仍有這種操作手法。當(dāng)然，需要先按虛假合同付30%的首付，銀行才會審批按揭貸款，這30%的首付又從哪里來？中介會通過類似首付貸的方式獲得，等按揭批下來錢就會回到中介的賬上，購房者只需要付短期利息即可。

　　“其實首付貸這種形式在房產(chǎn)中介早就存在，沒有通過P2P的時候，中介也會向客戶介紹銀行消費貸、小貸公司甚至地下錢莊。只是線下轉(zhuǎn)線上后，影響更為擴散，客戶申請首付貸也更為方便，并激發(fā)了需求。”于百程說道。

　　記者觀察

　　新政出臺別讓“馬甲”繼續(xù)存在

　　在今天宣布的房產(chǎn)調(diào)控版本中，有一個政策被認(rèn)為更有可能執(zhí)行：規(guī)范銀行和中介的合作，銀行放按揭貸不需要通過房產(chǎn)中介；要求銀行查明客戶首付款是否來自自有資金，如果不是則應(yīng)附帶個人說明；要嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付50%的政策。

　　政策的制定很明顯是要降低風(fēng)險，尤其是通過加強對購房者首付款的風(fēng)險控制，抑制房價過快上漲。然而，監(jiān)管部門介入后，除了叫停首付貸外，還應(yīng)舉一反三地關(guān)注房產(chǎn)中介中隱形的“馬甲”，畢竟?fàn)奚�居民的消費能力為房地產(chǎn)中介過度擴張買單不可取。

　　對于跑馬圈地的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介來說，金融產(chǎn)品一直被視為是完成其交易閉環(huán)的重要一環(huán)，也是重要的盈利來源。去年8月，《IT時報》記者采訪中原地產(chǎn)時，對方便表示金融產(chǎn)品將會是中原地產(chǎn)下一步發(fā)展的重點。

　　從2014年底開始，鏈家在全國各地開始了野蠻擴張計劃，如今，鏈家已經(jīng)在北京、上海、深圳、廣州、天津、南京6個城市的市場份額達(dá)到了第一。“從鏈家上海來看，有時候三步一家門店，人海戰(zhàn)術(shù)帶來的租金和人力成本都不低，一般最底層的經(jīng)紀(jì)人抽傭比例為30%，經(jīng)理抽10%，加上區(qū)域總監(jiān)和大區(qū)總監(jiān)的抽傭，最后公司拿到的只有一半不到，也只夠支付員工的工資及運營開支，去年鏈家在上海并沒有盈利，所以金融產(chǎn)品帶來的收入對鏈家來說很重要。”鏈家上海某分部經(jīng)理劉濤分析。

　　鏈家理財是鏈家的P2P平臺，截至2016年2月24日，平臺累計投資金額達(dá)到177億，已發(fā)放收益達(dá)到1.75億。鏈家董事長左暉曾對媒體表示，首付貸集中在新房領(lǐng)域，因開發(fā)商會給予補貼，二手房領(lǐng)域則由于沒有相應(yīng)補貼沒有發(fā)展起來。鏈家去年138億P2P金額里，大概有3億元新房首付貸，在途余額1.2億。