降首付、減稅費(fèi)、調(diào)公積金等措施使改善需求集中釋放

　　2016年資金面延續(xù)寬松，商業(yè)貸款首付比例和利率仍有下調(diào)空間

　　公積金仍將是刺激利器，異地互認(rèn)和ABS有望全年鋪開落實(shí)

　　房貸利息抵扣個(gè)稅最快下半年落地，中高收入人群購買力大幅提升

　　鼓勵(lì)農(nóng)民購房將是2016年政策核心，戶籍、稅費(fèi)、補(bǔ)貼等配套措施要井噴

　　“去庫存”是2015年政策主基調(diào)，穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持自住和改善住房需求是房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。中央及地方各級(jí)政府在供應(yīng)端實(shí)施“有供有限”，從源頭控制商品房供應(yīng)；同時(shí)從需求端入手，降首付、降利率、減稅費(fèi)、予補(bǔ)貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段并施，千方百計(jì)去庫存。經(jīng)過一年多努力，部分城市庫存壓力雖大為緩解，但整體庫存有增無減，注定了2016年“去庫存”仍是房地產(chǎn)政策的核心。

　　2015年總結(jié)——調(diào)供應(yīng)與促需求雙管齊下,全力去庫存

　　一、調(diào)供應(yīng)：土地執(zhí)行“有供、有限”，總體效果顯著

　　2010年以來，為緩解供應(yīng)不足的矛盾，各地紛紛加大土地供應(yīng)。然而，隨著住房需求逐漸得以滿足，各地土地供應(yīng)的腳步卻未能及時(shí)“剎車”，商品房庫存過高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的問題已十分突出。為緩解供求矛盾，3月底，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求各地對(duì)土地供應(yīng)有供、有限，調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)性過剩矛盾，且對(duì)在建項(xiàng)目或已成交地塊，優(yōu)化住房套型結(jié)構(gòu)，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時(shí)，還要求各地制定的供地計(jì)劃要落實(shí)到具體地塊、明確供地時(shí)間，推動(dòng)供地信息透明化，從源頭調(diào)節(jié)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題，推動(dòng)土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。

　　此次政策調(diào)整，兩部委可謂從源頭上抓住了行業(yè)庫存過高的病灶，并對(duì)癥下藥，從多方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的辦法和執(zhí)政方向，解決商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩矛盾。而在兩部委政策文件發(fā)出后，地方政府的反應(yīng)也可謂積極，絕大多數(shù)省市陸續(xù)跟進(jìn)落實(shí)了相關(guān)政策細(xì)則。從政策實(shí)際執(zhí)行情況來看，總體而言，政策效果顯著，土地供應(yīng)過猛的勢(shì)頭得以有效節(jié)制，全國300多個(gè)城市土地供應(yīng)量同比大幅下滑36%。

　　其中，1)絕大多數(shù)庫存過高城市確實(shí)有依文而行，2015年土地供應(yīng)同比大幅下滑，特別是庫存壓力普遍過大的三、四、五線城市。300多個(gè)三、四、五線城市中，近八成城市土地供應(yīng)有所下滑，其中半數(shù)下滑幅度在5成以上。但是也有部分城市在政策執(zhí)行上存在言行不一，或者說言行未能如一的情況：2)部分城市應(yīng)增未增，供不應(yīng)求的矛盾仍將持續(xù)，如商品房供應(yīng)相對(duì)緊缺的北上深等一線城市和長(zhǎng)沙、蘇州等二線城市，2015年土地供應(yīng)量也有較大幅度下降，當(dāng)然其中一線城市減供的主要原因在于土地資源的枯竭桎梏土地供應(yīng)量所致；3)部分城市應(yīng)減未減，或者減少供應(yīng)力度不足。如商品住宅庫存壓力偏高，土地消化周期也明顯偏長(zhǎng)的常州、泰州，土地供應(yīng)未減反增；土地消化周期偏長(zhǎng)的南寧、寧波和青島等等城市土地供應(yīng)也仍在高位。此外，4)部分城市也未能依兩部委要求，落實(shí)到地塊，且多數(shù)城市下半年集中供地的做法仍然十分普遍。

　　二、促需求：多手段并舉促需求，千方百計(jì)去庫存，政策效力顯現(xiàn)

　　2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律是“去庫存”。年初，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，各級(jí)政府在支持自住和改善型住房需求的精神指導(dǎo)下，中央及地方政府因地施策、多手段并進(jìn)，全力刺激需求，化解庫存壓力。總體來看，市場(chǎng)成交回升明顯，主要城市供求關(guān)系普遍有所改善。

　　1、降首付、減稅費(fèi)、予補(bǔ)貼，改善型需求提振最為明顯

　　在兩會(huì)“支持自住和改善型需求”的指導(dǎo)下，中央多次下調(diào)購房首付比例：其中，3月30日，多部委發(fā)文下調(diào)二套房最低首付比例至4成；9月30日，中央再度發(fā)文下調(diào)非限購城市首套房最低首付比例至2.5成。政策一出，各省市如獲大赦，紛紛出臺(tái)地方細(xì)則，特別是330政策落地后，短短一個(gè)月內(nèi)，絕大多數(shù)省市均有響應(yīng)。首付比例下調(diào)，購房門檻的大幅下降，對(duì)市場(chǎng)需求的刺激十分明顯，其中二套房首付比例下調(diào)，與公積金政策放寬協(xié)同作用，對(duì)改善型需求的刺激十分顯著，二季度開始房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，并持續(xù)高位運(yùn)行，部分城市成交量甚至刷新了歷史最高紀(jì)錄。而從成交結(jié)構(gòu)來看，改善型產(chǎn)品成交上升最為明顯。

　　而相比之下，9?30政策發(fā)出后，各地方政府雖也積極響應(yīng)，但效果卻相對(duì)平淡。這主要在于，一來，多次降息降準(zhǔn)之后，銀行利差被大幅壓縮，銀行對(duì)政策執(zhí)行的意愿不高；二來，政策著力點(diǎn)在于非限購城市，而這些城市房?jī)r(jià)低，購房壓力本就不大，首套房首付微調(diào)0.5成，對(duì)購房壓力影響不大，因而對(duì)需求的刺激也就相對(duì)有限。

　　而各級(jí)地方政府在去庫存上可謂不遺余力，不僅積極響應(yīng)中央調(diào)控政策，而且各地還因地制宜，在稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方面多管齊下，全力刺激需求入市。庫存壓力較大的寧波、蘭州、山東、長(zhǎng)沙、河南、杭州、甘肅，以及溫州、宿遷、鎮(zhèn)江等等三、四、五線城市尤為積極，政策手段多樣，力度也相對(duì)較大。

　　此外，3月30日財(cái)政部下調(diào)營業(yè)稅免征年限至2年，對(duì)二手房市場(chǎng)的提振作用也十分顯著，特別是對(duì)房?jī)r(jià)較高，二手房交投更為活躍的一線城市成交量影響尤甚，成交量齊齊刷新歷史紀(jì)錄。

　　2、公積金政策頻繁調(diào)整且力度空前，提高使用效率與刺激需求兼顧

　　如果說商業(yè)信貸政策是要受市場(chǎng)資金供應(yīng)方(商業(yè)銀行)牽制，政府無法完全把控其落地和最終效果的一項(xiàng)政策，那么公積金則是地方政府手中具有完全話語權(quán)的一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)控利器。在這“去庫存”之年，公積金政策的出場(chǎng)率也極高。僅中央層面，年內(nèi)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控文件中，涉及公積金政策的就達(dá)4次(不含國管公積金政策調(diào)整)，其中3次為出臺(tái)公積金專項(xiàng)政策，調(diào)整內(nèi)容涉及下調(diào)首套普通住房公積金貸款首付比例和二套房首付比例、放寬住房公積金用途、放寬提取條件、督促各地落實(shí)異地貸款業(yè)務(wù)、放開公積金融資渠道。特別是11月，公積金管理?xiàng)l例迎來了13年來的首次大修，這在公積金政策史上意義非凡。

　　而各級(jí)地方政府，不僅爭(zhēng)先恐后落實(shí)中央政策細(xì)則，而且還在提高公積金貸款額度、放開商轉(zhuǎn)公、簡(jiǎn)化流程等等方面多有努力，其中年內(nèi)提高公積金貸款額度的城市就達(dá)近20個(gè)，且上調(diào)額度多數(shù)在30%以上，部分可達(dá)60%，力度空前；而公積金額度相對(duì)緊張的城市，如廣州、寧波、南京等還出臺(tái)了公轉(zhuǎn)商貼息政策。

　　總體而言，今年公積金政策調(diào)整的方向主要在于支持住房需求、擴(kuò)大公積金覆蓋范圍和提高公積金使用效率。其中降低公積金貸款首付、提高公積金貸款額度大幅降低了購房門檻和成本，對(duì)購房者的刺激較為明顯；而公積金異地互認(rèn)方面，從各地落實(shí)情況來看，有文件出臺(tái)的省市眾多，但多為局部區(qū)域城市間互認(rèn)，或省內(nèi)互認(rèn)，部分城市甚至僅是單向認(rèn)貸。異地互認(rèn)政策各地接踵而至，看似熱鬧，但對(duì)住房需求的推動(dòng)作用十分有限。目前各省區(qū)公積金管理體系、數(shù)據(jù)系統(tǒng)各異，全國層面的互通尚需時(shí)日。

　　3、5次降息、降準(zhǔn)，購房成本大為降低，但銀行執(zhí)行不力影響效果

　　2015年宏觀經(jīng)濟(jì)層面承壓，央行不僅持續(xù)向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，而且接連降息，僅年內(nèi)就經(jīng)歷了5次降息5次降準(zhǔn)，基準(zhǔn)利率降至歷史最低水平，購房成本已大幅下降。同時(shí)，多次降準(zhǔn)，市場(chǎng)流動(dòng)性寬松，也使購房者申貸難度大為降低。目前，可以說是購房的資金環(huán)境較為寬松的時(shí)期。

　　然而，也正是因?yàn)?strong>央行多次降息，以及受利率逐步市場(chǎng)化和銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響，銀行利潤(rùn)空間大為壓縮，因此，年內(nèi)的放貸利率優(yōu)惠政策在銀行執(zhí)行層面大打折扣，甚至一定程度上影響了銀行發(fā)放購房貸款的意愿，最終導(dǎo)致銀行對(duì)首付政策的執(zhí)行也未能一降到底，對(duì)市場(chǎng)需求刺激有一定的負(fù)面影響。此外，資金面寬松更多是惠及存量購房需求，對(duì)需求增長(zhǎng)的刺激影響甚微。

　　4、打通商品房與保障房流通通道，加速庫存去化

　　在今年去庫存的大背景下，保障房政策也由此前的加大保障房建設(shè)力度轉(zhuǎn)向加強(qiáng)貨幣化安置，支持回購商品房用作保障房，以及鼓勵(lì)企業(yè)租賃房源等等。其中貨幣化安置，各地方政府響應(yīng)者甚眾，力度也較大，貨幣化安置比例最低的也達(dá)到50%，多個(gè)省市還對(duì)接受貨幣化安置的家庭給予額外的補(bǔ)貼，補(bǔ)貼力度甚至可高達(dá)住房?jī)r(jià)值的30%。對(duì)于庫存去化具有較大的促進(jìn)作用

　　收購商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七個(gè)省市甚至試點(diǎn)不僅收購企業(yè)的一手商品房，還收購市民手中的存量商品房用作保障。但對(duì)于需求熱門城市，企業(yè)多有利潤(rùn)要求，收購成本過高；而供應(yīng)過剩、需求疲軟的城市，保障房需求量也相對(duì)較低。因此，最終落地者寥寥。鼓勵(lì)企業(yè)租賃房源，與企業(yè)追求資金快速回籠初衷相悖，更是政府一廂情愿而已。

　　5、取消限外、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，尋找購房需求新增長(zhǎng)點(diǎn)

　　此外，年內(nèi)政府在尋求樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn)上，也做了不少的努力取消限外和鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房均是亮點(diǎn)。其中今年8月，六部委聯(lián)合發(fā)文取消外資和外籍人士購房限制，一定程度上拉動(dòng)購房需求增長(zhǎng)。然而，一方面，外資和外籍人士購房體量十分有限；另一方面，外籍人士多集中于一線城市和個(gè)別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，這些城市庫存壓力普遍不高。因此取消限外對(duì)與樓市需求增長(zhǎng)和庫存去化的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

　　另外，雖然12月中旬的中共中央政治局召開的會(huì)議上才正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴(kuò)大有效住房需求，但事實(shí)上，此前安徽、四川和河南等省早已開始試點(diǎn)，給予進(jìn)城購房農(nóng)民以稅費(fèi)、補(bǔ)貼等多方面的優(yōu)惠政策。其中，河南為鼓勵(lì)各市縣將政策落實(shí)到位，還計(jì)劃連續(xù)三年安排3億元資金用于鼓勵(lì)政策落實(shí)較好的市縣，一時(shí)間各市縣爭(zhēng)先恐后落實(shí)細(xì)則。這對(duì)于三四五線城市庫存去化或有短時(shí)的刺激作用，但三四五線城市，經(jīng)濟(jì)薄弱、就業(yè)崗位不足，農(nóng)民工進(jìn)城配套政策未跟進(jìn)等等問題沒有解決，依賴農(nóng)民進(jìn)城購房來緩解庫存問題效果有限，且也難以持續(xù)。從根入手，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)，配套政策落實(shí)才是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城的長(zhǎng)久之策，才是使農(nóng)民工成為樓市需求新增長(zhǎng)點(diǎn)的對(duì)癥之方。