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2015年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2016年展望(城市篇)
2016/1/1 8:46:01 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 2015年中國樓市雖在年初小有波折,但二季度之后,隨著各項(xiàng)給力新政的推出,房企與購房者入市信心均明顯回暖,2010年以來積壓的改善需求也得到了持續(xù)釋放。而在聚?45城供應(yīng)量創(chuàng)三年新低,庫存壓力下2016年仍將維持低位
?成交量再創(chuàng)新高,部分風(fēng)險(xiǎn)城市表現(xiàn)亮眼,預(yù)計(jì)來年成交高位震蕩
?房價(jià)上漲加快,2016年上海、深圳、南京等仍將持續(xù)領(lǐng)漲
?一二線庫存壓力持續(xù)走低,三四線城市仍難見實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)
?大戶型改善產(chǎn)品迎合需求高峰,促農(nóng)民買房將釋放更多剛性需求
2015年中國樓市雖在年初小有波折,但二季度之后,隨著各項(xiàng)給力新政的推出,房企與購房者入市信心均明顯回暖,2010年以來積壓的改善需求也得到了持續(xù)釋放。而在聚集了絕大部分高收入人口的重點(diǎn)城市,得益于改善性需求推動(dòng),其商品房市場(chǎng)成交面積更是顯著上漲,不少城市得以從高庫存困境中解脫出來。2015年年末,中央又一次喊話“去庫存”,其本意雖是調(diào)節(jié)供求關(guān)系提升經(jīng)濟(jì)效率,解決三四線城市目前的高庫存風(fēng)險(xiǎn),但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也意味著下一輪成交放量的機(jī)會(huì)。在此背景下,2016年國內(nèi)樓市成交量價(jià)是否還有望再攀高峰?目前一、二線強(qiáng)、三四線弱的樓市格局是否會(huì)有所改觀?
2015年回顧
一、市場(chǎng)綜述:成交重回2013年高位,改善性需求釋放為年內(nèi)最大亮點(diǎn)
2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次再現(xiàn)了低開高走,但與2014年不同,今年的“低谷”僅僅維持了三個(gè)月,在二季度以后,得益于中央330新政的落地支持、央行的信貸政策調(diào)整配合,以及地方支持政策的持續(xù)推進(jìn),樓市迎來了長達(dá)9個(gè)月的銷售旺季?v觀二至四季度的市場(chǎng)表現(xiàn),不論是在市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季的7、8月,還是在去年成交基數(shù)大幅上漲的四季度,2015年市場(chǎng)銷售情況均顯著好于去年同期。
與2013年的行業(yè)見頂不同,今年成交上行最大動(dòng)因不再是積壓的剛需,而是來自改善性需求釋放。從政策面來看,中央仍然認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè),不過對(duì)投資面支持度不大,重點(diǎn)還是放在了去庫存上,今年以來住建部、央行、地方政府多次發(fā)布的利好政策,諸如“330“新政、多次降準(zhǔn)降息,地方加大二套房公積金支持力度等新政都極大刺激了市場(chǎng)改善性需求釋放,并成為二季度以來成交回暖的最有力背書;從企業(yè)角度來看,為應(yīng)對(duì)越來越多元化的居住需求,房企越來越重視戶型定制、百年宅等個(gè)性化服務(wù),而大數(shù)據(jù)技術(shù)的日趨完備,也為企業(yè)拓客帶來了更多便利;在購房需求方面,得益于二套房首付比例調(diào)整、營業(yè)稅五改二等新政的推出,改善性需求迎來了集中釋放,年內(nèi)三房、四房產(chǎn)品大受歡迎,而一二線城市快速上行的房價(jià)地價(jià),也進(jìn)一步堅(jiān)定了改善性需求出手購房的決心。
從全年銷售情況來看,一線城市量升價(jià)漲,北京、上海、深圳等市成交量均同比增加突破三成,深圳市房價(jià)更是大幅上漲,房價(jià)同比上漲了29.9%;二線城市庫存壓力均顯著下降,在成交表現(xiàn)較好的城市,南京、蘇州、合肥等市消化周期已經(jīng)低于半年,而對(duì)于寧波、青島、沈陽等庫存較高的城市來說,庫存壓力也均明顯減輕;三線城市方面,位處三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的東莞、溫州、惠州等市成交量均有亮眼表現(xiàn),同比增幅均在50%以上,但整體來看,其銷售增速還是明顯落后于一二線城市。
二、供應(yīng):整體供應(yīng)創(chuàng)近三年新低,僅深圳、鄭州等少部分城市同比上升
今年整體市場(chǎng)供應(yīng)仍延續(xù)下降之勢(shì),且降幅比去年進(jìn)一步擴(kuò)大,整體供應(yīng)量創(chuàng)近三年來新低。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),1-11月45重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積28536萬平方米,同比去年同期下降7.7%,較2013年更是下滑了10.1%。
從月度表現(xiàn)來看,全年商品住宅供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大的波動(dòng),其走勢(shì)明顯可以分為三個(gè)階段:第一階段,1-6月,穩(wěn)步上升期,年初供應(yīng)基本延續(xù)去年年底高位,特別是春節(jié)期間供應(yīng)量同比2014和2013年皆是大漲,而3月開始供應(yīng)量逐月穩(wěn)步回升,一方面是因?yàn)榇汗?jié)后市場(chǎng)回歸常態(tài),而更為重要的是,“330”“營業(yè)稅5改2”等重磅政策出臺(tái),市場(chǎng)信心不斷回升,因而推盤量不斷攀升,到6月達(dá)到上半年最高點(diǎn)。第二階段,7-8月,短暫下行期,一者因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)推盤淡季;二者,前期政策效力開始遞減,市場(chǎng)觀望情緒上升,供應(yīng)量進(jìn)一步上漲乏力,因而7、8月供應(yīng)量在6月高點(diǎn)上不斷下降。第三階段,9-11月,高位盤整期,“金九”本是傳統(tǒng)推售旺季,適逢“雙節(jié)”,歷來也是全年供應(yīng)量較多的月份之一,再加上“雙降”等政策效應(yīng),一定程度上提振了市場(chǎng)信心,使得9月供應(yīng)量達(dá)到3767萬平方米,為全年最高值,較8月上漲近1200萬平方米,而10月供應(yīng)回落后,11月再次迎來供應(yīng)量第二高峰,達(dá)到3065萬平方米,高位運(yùn)行。
1、一線城市表現(xiàn)最為穩(wěn)定,僅深圳高于去年同期
從城市能級(jí)來看,一線城市表現(xiàn)最為穩(wěn)定,整體供應(yīng)量明顯高于2013年,且較2014年同期下降幅度也在各線城市中最小,而城市層面,市場(chǎng)火爆下產(chǎn)品稀缺性愈發(fā)顯著,僅深圳供應(yīng)高于去年同期。具體來看,深圳受今年市場(chǎng)大爆發(fā)影響,供應(yīng)量較去年大幅上漲,且比2013年高點(diǎn)更高出22%,供應(yīng)面積再創(chuàng)新高。上海供應(yīng)也保持高位運(yùn)行,前11月供應(yīng)面積近1094萬平方米,與去年同期基本持平。而廣州和北京市場(chǎng)表現(xiàn)稍差,供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降,降幅都在13%以上,尤其是北京,前11月供應(yīng)面積僅787萬平方米,同比大幅下降19%,供應(yīng)量處于低位。
2、二線城市供應(yīng)降多增少,僅南寧、鄭州等少數(shù)城市高于去年同期
從具體城市來看,長沙、大連、昆明等需求較弱城市跌幅超過三成;而僅少部分省內(nèi)單中心城市供應(yīng)高于去年同期,如南寧、鄭州、南昌等。在我們看來,對(duì)于城市而言,供應(yīng)的下降產(chǎn)生了兩個(gè)方面的后果,一方面,在合肥、成都、重慶等市場(chǎng)表現(xiàn)一向較好,供求較為平衡的城市,供應(yīng)量的大幅下滑,直接阻礙其市場(chǎng)成交量的繼續(xù)攀高,尤其是合肥,商品住宅長期供不應(yīng)求,在今年市場(chǎng)明顯回升下,其成交反而出現(xiàn)下滑,這其中供應(yīng)大幅下滑導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)不足就是重要原因。而另一方面,對(duì)長沙、寧波、昆明、福州等去年市場(chǎng)壓力較大城市來說,今年供應(yīng)量的應(yīng)市下滑對(duì)助推其市場(chǎng)去庫存起到了十分重要的作用,目前這些城市商品住宅去化周期都已降到12個(gè)月左右,尤其是寧波,在改善型需求推動(dòng)下,再加上供應(yīng)的大幅下滑,其市場(chǎng)狀況持續(xù)改善,供求狀況已維持基本平衡狀態(tài)。但值得關(guān)注的是青島、蘭州、烏魯木齊等城市供應(yīng)量繼續(xù)增長,應(yīng)謹(jǐn)防進(jìn)一步激化市場(chǎng)供求矛盾的風(fēng)險(xiǎn)。
3、三四線城市分化突出,常州、無錫供應(yīng)大幅下滑
三、四線城市來看,也是降聲一片,整體供應(yīng)量同比2014年下降7.7%,也明顯低于2013年同期,但城市間分化進(jìn)一步突出,珠三角、長三角冷熱不均。常州、泉州、江陰、無錫等城市,今年供應(yīng)大幅下滑,同比2014年降幅都超過30%,尤其是常州,今年項(xiàng)目推量大幅減少,供應(yīng)同比大降45%;而珠海、東莞、佛山等城市供應(yīng)量繼續(xù)高位增長,同比繼續(xù)大幅提升,其中,珠海改善型需求加速釋放,再加上自貿(mào)區(qū)利好,供應(yīng)大幅增長61%;而東莞受廣深市場(chǎng)火爆影響,去庫存效果顯著,市場(chǎng)信心大幅提升,今年供應(yīng)量繼續(xù)大幅攀升,同比2014年漲幅近40%。
在我們看來,今年整體供應(yīng)量再次下滑早在意料之中,從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看,2014年開始經(jīng)濟(jì)增速“換擋”,房地產(chǎn)投資增速不斷下滑,整體新開工面積更是下降明顯。而且去年市場(chǎng)成交下行,土地成交面積大幅下降,而今年土地成交再創(chuàng)新低,因而供應(yīng)量增長乏力,出現(xiàn)下滑也在所難免。而從城市層面來看,結(jié)構(gòu)矛盾突出,兩極分化進(jìn)一步加劇。一方面是,一線及南京、武漢、蘇州等二線城市表現(xiàn)一枝獨(dú)秀,需求旺盛,已基本不存在庫存壓力,甚至有些城市供不應(yīng)求,因而項(xiàng)目不急于銷售甚至捂盤惜售,供應(yīng)不能持續(xù)放量;而另一方面,多數(shù)二、三、四線城市,嚴(yán)重供大于求,市場(chǎng)去化壓力較大,而需求有限,供應(yīng)放量也難以取得好的去化效果,因而項(xiàng)目增加供應(yīng)動(dòng)力不大。因此供應(yīng)下降也屬必然。
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