?45城供應(yīng)量創(chuàng)三年新低，庫存壓力下2016年仍將維持低位

　　?成交量再創(chuàng)新高，部分風(fēng)險(xiǎn)城市表現(xiàn)亮眼，預(yù)計(jì)來年成交高位震蕩

　　?房價(jià)上漲加快，2016年上海、深圳、南京等仍將持續(xù)領(lǐng)漲

　　?一二線庫存壓力持續(xù)走低，三四線城市仍難見實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)

　　?大戶型改善產(chǎn)品迎合需求高峰，促農(nóng)民買房將釋放更多剛性需求

　　2015年中國樓市雖在年初小有波折，但二季度之后，隨著各項(xiàng)給力新政的推出，房企與購房者入市信心均明顯回暖，2010年以來積壓的改善需求也得到了持續(xù)釋放。而在聚集了絕大部分高收入人口的重點(diǎn)城市，得益于改善性需求推動(dòng)，其商品房市場(chǎng)成交面積更是顯著上漲，不少城市得以從高庫存困境中解脫出來。2015年年末，中央又一次喊話“去庫存”，其本意雖是調(diào)節(jié)供求關(guān)系提升經(jīng)濟(jì)效率，解決三四線城市目前的高庫存風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也意味著下一輪成交放量的機(jī)會(huì)。在此背景下，2016年國內(nèi)樓市成交量價(jià)是否還有望再攀高峰？目前一、二線強(qiáng)、三四線弱的樓市格局是否會(huì)有所改觀？

　　2015年回顧

　　一、市場(chǎng)綜述：成交重回2013年高位，改善性需求釋放為年內(nèi)最大亮點(diǎn)

　　2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次再現(xiàn)了低開高走，但與2014年不同，今年的“低谷”僅僅維持了三個(gè)月，在二季度以后，得益于中央330新政的落地支持、央行的信貸政策調(diào)整配合，以及地方支持政策的持續(xù)推進(jìn)，樓市迎來了長達(dá)9個(gè)月的銷售旺季�？v觀二至四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)，不論是在市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季的7、8月，還是在去年成交基數(shù)大幅上漲的四季度，2015年市場(chǎng)銷售情況均顯著好于去年同期。

　　與2013年的行業(yè)見頂不同，今年成交上行最大動(dòng)因不再是積壓的剛需，而是來自改善性需求釋放。從政策面來看，中央仍然認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，不過對(duì)投資面支持度不大，重點(diǎn)還是放在了去庫存上，今年以來住建部、央行、地方政府多次發(fā)布的利好政策，諸如“330“新政、多次降準(zhǔn)降息，地方加大二套房公積金支持力度等新政都極大刺激了市場(chǎng)改善性需求釋放，并成為二季度以來成交回暖的最有力背書；從企業(yè)角度來看，為應(yīng)對(duì)越來越多元化的居住需求，房企越來越重視戶型定制、百年宅等個(gè)性化服務(wù)，而大數(shù)據(jù)技術(shù)的日趨完備，也為企業(yè)拓客帶來了更多便利；在購房需求方面，得益于二套房首付比例調(diào)整、營業(yè)稅五改二等新政的推出，改善性需求迎來了集中釋放，年內(nèi)三房、四房產(chǎn)品大受歡迎，而一二線城市快速上行的房價(jià)地價(jià)，也進(jìn)一步堅(jiān)定了改善性需求出手購房的決心。

　　從全年銷售情況來看，一線城市量升價(jià)漲，北京、上海、深圳等市成交量均同比增加突破三成，深圳市房價(jià)更是大幅上漲，房價(jià)同比上漲了29.9%；二線城市庫存壓力均顯著下降，在成交表現(xiàn)較好的城市，南京、蘇州、合肥等市消化周期已經(jīng)低于半年，而對(duì)于寧波、青島、沈陽等庫存較高的城市來說，庫存壓力也均明顯減輕；三線城市方面，位處三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的東莞、溫州、惠州等市成交量均有亮眼表現(xiàn)，同比增幅均在50%以上，但整體來看，其銷售增速還是明顯落后于一二線城市。

　　二、供應(yīng)：整體供應(yīng)創(chuàng)近三年新低，僅深圳、鄭州等少部分城市同比上升

　　今年整體市場(chǎng)供應(yīng)仍延續(xù)下降之勢(shì)，且降幅比去年進(jìn)一步擴(kuò)大，整體供應(yīng)量創(chuàng)近三年來新低。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，1-11月45重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積28536萬平方米，同比去年同期下降7.7%，較2013年更是下滑了10.1%。

　　從月度表現(xiàn)來看，全年商品住宅供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)，其走勢(shì)明顯可以分為三個(gè)階段：第一階段，1-6月，穩(wěn)步上升期，年初供應(yīng)基本延續(xù)去年年底高位，特別是春節(jié)期間供應(yīng)量同比2014和2013年皆是大漲，而3月開始供應(yīng)量逐月穩(wěn)步回升，一方面是因?yàn)榇汗?jié)后市場(chǎng)回歸常態(tài)，而更為重要的是，“330”“營業(yè)稅5改2”等重磅政策出臺(tái)，市場(chǎng)信心不斷回升，因而推盤量不斷攀升，到6月達(dá)到上半年最高點(diǎn)。第二階段，7-8月，短暫下行期，一者因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)推盤淡季；二者，前期政策效力開始遞減，市場(chǎng)觀望情緒上升，供應(yīng)量進(jìn)一步上漲乏力，因而7、8月供應(yīng)量在6月高點(diǎn)上不斷下降。第三階段，9-11月，高位盤整期，“金九”本是傳統(tǒng)推售旺季，適逢“雙節(jié)”，歷來也是全年供應(yīng)量較多的月份之一，再加上“雙降”等政策效應(yīng)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，使得9月供應(yīng)量達(dá)到3767萬平方米，為全年最高值，較8月上漲近1200萬平方米，而10月供應(yīng)回落后，11月再次迎來供應(yīng)量第二高峰，達(dá)到3065萬平方米，高位運(yùn)行。

　　1、一線城市表現(xiàn)最為穩(wěn)定，僅深圳高于去年同期

　　從城市能級(jí)來看，一線城市表現(xiàn)最為穩(wěn)定，整體供應(yīng)量明顯高于2013年，且較2014年同期下降幅度也在各線城市中最小，而城市層面，市場(chǎng)火爆下產(chǎn)品稀缺性愈發(fā)顯著，僅深圳供應(yīng)高于去年同期。具體來看，深圳受今年市場(chǎng)大爆發(fā)影響，供應(yīng)量較去年大幅上漲，且比2013年高點(diǎn)更高出22%，供應(yīng)面積再創(chuàng)新高。上海供應(yīng)也保持高位運(yùn)行，前11月供應(yīng)面積近1094萬平方米，與去年同期基本持平。而廣州和北京市場(chǎng)表現(xiàn)稍差，供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降，降幅都在13%以上，尤其是北京，前11月供應(yīng)面積僅787萬平方米，同比大幅下降19%，供應(yīng)量處于低位。

　　2、二線城市供應(yīng)降多增少，僅南寧、鄭州等少數(shù)城市高于去年同期

　　從具體城市來看，長沙、大連、昆明等需求較弱城市跌幅超過三成；而僅少部分省內(nèi)單中心城市供應(yīng)高于去年同期，如南寧、鄭州、南昌等。在我們看來，對(duì)于城市而言，供應(yīng)的下降產(chǎn)生了兩個(gè)方面的后果，一方面，在合肥、成都、重慶等市場(chǎng)表現(xiàn)一向較好，供求較為平衡的城市，供應(yīng)量的大幅下滑，直接阻礙其市場(chǎng)成交量的繼續(xù)攀高，尤其是合肥，商品住宅長期供不應(yīng)求，在今年市場(chǎng)明顯回升下，其成交反而出現(xiàn)下滑，這其中供應(yīng)大幅下滑導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)不足就是重要原因。而另一方面，對(duì)長沙、寧波、昆明、福州等去年市場(chǎng)壓力較大城市來說，今年供應(yīng)量的應(yīng)市下滑對(duì)助推其市場(chǎng)去庫存起到了十分重要的作用，目前這些城市商品住宅去化周期都已降到12個(gè)月左右，尤其是寧波，在改善型需求推動(dòng)下，再加上供應(yīng)的大幅下滑，其市場(chǎng)狀況持續(xù)改善，供求狀況已維持基本平衡狀態(tài)。但值得關(guān)注的是青島、蘭州、烏魯木齊等城市供應(yīng)量繼續(xù)增長，應(yīng)謹(jǐn)防進(jìn)一步激化市場(chǎng)供求矛盾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、三四線城市分化突出，常州、無錫供應(yīng)大幅下滑

　　三、四線城市來看，也是降聲一片，整體供應(yīng)量同比2014年下降7.7%，也明顯低于2013年同期，但城市間分化進(jìn)一步突出，珠三角、長三角冷熱不均。常州、泉州、江陰、無錫等城市，今年供應(yīng)大幅下滑，同比2014年降幅都超過30%，尤其是常州，今年項(xiàng)目推量大幅減少，供應(yīng)同比大降45%；而珠海、東莞、佛山等城市供應(yīng)量繼續(xù)高位增長，同比繼續(xù)大幅提升，其中，珠海改善型需求加速釋放，再加上自貿(mào)區(qū)利好，供應(yīng)大幅增長61%；而東莞受廣深市場(chǎng)火爆影響，去庫存效果顯著，市場(chǎng)信心大幅提升，今年供應(yīng)量繼續(xù)大幅攀升，同比2014年漲幅近40%。

　　在我們看來，今年整體供應(yīng)量再次下滑早在意料之中，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，2014年開始經(jīng)濟(jì)增速“換擋”，房地產(chǎn)投資增速不斷下滑，整體新開工面積更是下降明顯。而且去年市場(chǎng)成交下行，土地成交面積大幅下降，而今年土地成交再創(chuàng)新低，因而供應(yīng)量增長乏力，出現(xiàn)下滑也在所難免。而從城市層面來看，結(jié)構(gòu)矛盾突出，兩極分化進(jìn)一步加劇。一方面是，一線及南京、武漢、蘇州等二線城市表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，需求旺盛，已基本不存在庫存壓力，甚至有些城市供不應(yīng)求，因而項(xiàng)目不急于銷售甚至捂盤惜售，供應(yīng)不能持續(xù)放量；而另一方面，多數(shù)二、三、四線城市，嚴(yán)重供大于求，市場(chǎng)去化壓力較大，而需求有限，供應(yīng)放量也難以取得好的去化效果，因而項(xiàng)目增加供應(yīng)動(dòng)力不大。因此供應(yīng)下降也屬必然。