?社區服務，家居定制，利潤低也要先做布局！

　　?并購撿寶，舊改淘金，只因土拍價高傷不起！

　　?金融、文化、健康竟不是忽悠股民？旅游、養老、產業也能玩出新花樣！

　　?2016年，資本市場帶新業務起飛，去庫存要靠互聯網思維！

　　?大數據時代來臨，還會有哪些變革？

　　2015年是房企多元化轉型的落地年，在龍頭綠地、萬科、恒大的帶領下，房企在積極探索的物業、金融等行業均有實質性進展。主業方面，受到各城市房地產市場分化影響，重點城市地價快速上漲，使得房企紛紛在二級市場尋求并購機會，并積極參與舊改，控制土地成本。此外，房企并未放棄傳統的旅游、養老和產業地產，希望找到可持續發展的新模式。2016年，房企與資本市場的結合將更為深入，轉變思路、去化庫存、大數據應用將成為未來趨勢。

　　一、業務結構：產業鏈服務端尋機會，主業與新產業協同發展

　　2015年房企的業務結構進一步多元化，跨界領域也有更大范圍的拓展。和去年相比，今年房企都更加明確自己未來的業務方向，不再進行多個領域的盲目試水。在經過深思熟慮之后，更多的企業選擇在某一個領域做出深度。

　　1、向房地產下游延伸，提供一站式服務

　　1)物業管理技術升級，打造社區線上平臺

　　2015年房企在傳統的物業管理業務方面做出了一些新動作，總體來看，有這樣兩個大方向：一個是業務的升級以及業務范圍的拓展，比如萬科目前正在研制機器人，希望未來能夠代替安保人員；彩生活升級小區安保服務系統等等。這些動作的目的一方面是為了提高物業服務的質量，另一方面也是希望更好的控制人力物力成本。另一個方向是物業服務被分拆出來作為主業之一單獨重點發展，并且多家房企都提出了未來將物業板塊單獨拆分上市的計劃。今年10月23日，中海物業成功在港交所上市，此外萬科、碧桂園等也都明確表達了拆分計劃。

　　除了物業管理，今年還有更多的房企進軍了服務范圍更廣泛的社區行業。從去年開始，就已經有諸多的互聯網公司看好未來的社區業務潛力，因此縱覽今年房企在社區方面的動作，可以將它們劃分為兩類：一類是自己運營，整合房企現有的資源，推出APP應用，例如當代置業的“愛助家”，新城地產的“新橙社”等等；另一類是和已經在做社區業務的企業進行合作，這類通常是一些小房企，自身的項目數量不多，與其自己從零基礎開始投入，不如與已經有一定積累的企業合作，比如SOHO中國與58同城合作，共同運作旗下20個項目的社區管理。

　　2)合作家裝家居企業，帶來全產業鏈便利

　　今年房企還將目光投向了家居家裝行業，在這個領域，房企均偏向于和已有的家裝公司合作，為購房者提供全套家裝服務。在這個領域，房企均偏向于和已有的家裝公司合作，為購房者提供全套家裝服務。8月24日，北京萬科和鏈家宣布共同成立新的獨立家裝公司“萬科鏈家”，以B2C業務為發力點，涉足家裝行業。萬科和鏈家在市場上都有較高的品牌效應，并且此前雙方也都已經有自己小規模的家裝業務，達成合作能夠實現資源(一手房+二手房)整合，進一步提升公司家裝業務的市場份額。

　　除了實體家裝，今年“互聯網+”概念的興起還將傳統的家裝與互聯網掛鉤，出現了一批家裝建材網站，主要業務是家裝定制化、一站式家裝、智能家居等。海爾地產從2014年的年底推出了“云菜網”，通過這個頁面，購房者可以自由選擇不同價位的裝修套餐，使家裝設計更加簡單便捷。今年1月29日，云菜網和專注于互聯網家裝產品研究的有住網達成合作，聯手顛覆傳統的家裝建材行業，搶占互聯網家裝入口。

　　2、重點布局大金融，探索文化教育健康

　　1)金融：并購獲取牌照，試水互聯網金融

　　由于金融能夠很好的和房地產主業形成互補關系，因此在近兩三年金融行業一直是房企轉型的焦點之一。房企發展金融業務主要是和銀行以及現有的金融機構合作，或者成立自己的金融公司，整體來看2015年房企在金融產業方面的動作主要有以下幾個：第一，發展互聯網金融，比如綠地和奇虎合作、萬達收購快錢等；第二，設立房地產相關基金，在此方面當代置業、北京城建、中天城投等多家企業均和銀行有基金合作；第三，入股保險、信托公司等，例如綠地入股杭州工商信托，萬達入股百年人壽，恒大成立自己的人壽公司等等。

　　2)文化：體育投資迎風口，跨界娛樂促消費

　　恒大的足球、萬達的文旅，兩家大型房企的文化跨界使得今年文化產業得到了多個房企的關注。隨著經濟的發展以及人們生活水平的提高，人們在影視、娛樂、體育、旅游等方面的消費投入也越來越多，這使諸多房企都看到了文化產業的發展潛力。從具體的跨界情況來看，影視和體育受到了房企們的青睞，有較多商業項目的房企偏向于發展院線，比如泰禾、世茂、保利等等，而今年冬奧會的申請成功則促使另外一些企業更加看好體育行業的發展，如萬達、佳兆業等。

　　3)教育：課外活動有需求，留學市場受關注

　　學校作為住宅項目的重點配套之一也一直是房企關注的重點，過去房企大多是和當地城市的重點中小學合作，在項目中引入教育資源。而今年有部分房企提出要做出自己的教育品牌，主要可以分為兩個方向：一是以萬科為首，走差異化路線，比如放學后的孩子看管、戶外營地活動等等，這些類型在當前的市場上較為缺失，但卻有大量的需求存在，因此比較容得到客戶的青睞，迅速鋪開發展；另一種是以海亮、碧桂園為代表的，做的是傳統的小學中學教育，這類教育比較難以和公立學校競爭，因此企業更為看重的是出國留學市場，學校的目標客戶群通常是未來希望能夠出國讀書的學生，提供專業的K12教育體系。

　　4)健康：開設社區醫院，探索醫養結合

　　大健康也是今年房企多元化的方向，主要集中在醫療行業。隨著社會老齡化加速，養老和醫療將發展成為社會的重點產業之一。恒大地產、榮盛發展等均成立了自己的大健康業務子公司，恒大計劃在自己的社區內開設醫院，而榮盛則是將醫療與養老結合，重點發展養老養生、康復醫療業務。此外，世紀金源則是和專注科技醫療的賽伯樂聯手，整合資源共同發展醫療產業。

　　二、投資方式：并購、聯合拿地控成本，參與舊改尋出路

　　2015年，房企的拿地模式發生變化，收并購模式愈發增多；同時一線城市拿地，房企更傾向于合作模式，緩解資金壓力的同時規避開發風險。城市舊改方面，憑借發揮空間大、市場熱度高、利潤可期等優勢，熱度明顯增強，眾多房企爭相進入。

　　1、尋找并購：實現成本控制，推進規模快速擴張

　　今年以來，房企拿地模式發生變化，過去房企拿地以招拍掛為主，如今收并購企業或項目的比重明顯加大。

　　融創作為公認的“收購王”，今年以來動作不斷，5月拿下上海融綠，7月收購中渝置地成都7個項目，8月收購武漢美聯地產旗下項目公司武漢塔子湖置業有限公司，8月底先后收購上海楓丹38%的股權和天朗位于濟南、南京、成都的6個項目，并與天朗成立合營公司共同開發天朗在西安的儲備項目，9月又出手重組雨潤。

　　恒大亦化身“并購狂”，今年年內已耗資400余億收購項目。自許家印提出抓住時機“大上100個項目”以來，恒大收并購項目速度驚人，先后取得三江航天地產、中渝置地股權之后，又從華人置業、中渝置地、信和置業等知名房企手上拿下多個大型項目，12月初再次以135億大手筆收購香港新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米。

　　除融創、恒大外，保利、萬科等房企亦有所動作。保利低價并購上置集團超30%的股份；萬科收購綠景中國地產股份，成為第二大股東，并收購多個項目，如深圳“最奢侈的黃金爛尾樓”正順廣場項目，上海的上置?綠洲雅賓利花園以及聯合李錦記收購的瑞安企業天地3號樓。

　　房企熱衷收并購項目，一是可以避免招拍掛市場上的土地高溢價，大大縮減土地購置成本，緩解自身資金壓力；二是被并購項目部分已處于開發過程當中，前期繁瑣的開發流程已完成，能夠有效提高項目周轉速度，縮短工期；三是還可以共享資源，利用被并購企業或項目的當地認可度和政府便利性，實現項目的快速去化，達到資金的及時回籠，并完成企業品牌在新進區域的快速進入，推動規模擴張。

　　2、參與舊改：支持力度大，盈利空間可期

　　由于新增土地資源的匱乏，舊改成為深圳、上海、廣州等城市住宅、商住等用地供應來源。以深圳為例，一方面，舊改項目大多處于老城區核心地段，具有極強的稀缺性，市場需求旺盛，未來銷售不成問題；另一方面，深圳政府也在大力支持舊改，允許開發企業自主制定和實施改造計劃，允許土地性質轉變等，給予企業很大發揮空間，充分調動了房企的積極性。因而，越來越多的房企著眼深圳存量房，原先佳兆業等地頭蛇割據，如今恒大、碧桂園等外來房企大鱷爭相搶奪。舊改已成為深圳恒大儲備的主力，項目多達15個，預期總建筑面積770萬平方米，可售面積達461萬平方米，貨值高達兩千多億。同時，碧桂園也在進擊深圳舊改，雖未正式在深圳取得舊改項目，但一方面收購太東集團開發毗鄰深圳的大亞灣百萬平米地塊，另一方面積極與深圳多加企業談判磋商收購項目事宜。萬科亦是虎視眈眈，今年10月收購綠景中國地產股份成為其第二大股東，而綠景中國是深圳城中村重建的先驅，擁有多個大型舊改項目。

　　深圳是房企搶奪舊改項目的主戰場，上海、廣州等地舊改熱度亦有所增強。上廣兩地城市更新辦法已于今年年內出臺，上海在十三五期間將進行5000萬平方米的舊改，今年10月廣州全市納入“三舊”改造的用地面積高達58896萬平方米，舊改市場空間巨大，眾多標桿房企成為舊改大軍。8月，上海最大體量的舊改項目安康苑完成簽約，簽約率高達95%，主要由珠江投資操刀，珠江合生模式再次引人關注。廣州的舊改項目亦在同步推進，萬科尤為青睞，8月，其在廣州的首個城中村改造項目啟動，11月又再次先后投得白云區田心村舊改項目和文沖舊改二期項目，可見萬科有意在廣州舊改市場爭得一席之地。

　　3、聯合拿地：緩解資金壓力，分散開發風險

　　一線城市拿地成本不斷攀升，對于房企的資金和開發盈利能力要求高，房企越來越青睞于聯合拿地、聯合開發，以應對地價過高、開發風險過大。通過合作的方式拿地能夠化競爭對手為伙伴，降低成本，增加拿地概率，同時也能分擔資金壓力，攤薄項目開發風險，實現利益共享，目前在一線城市已成為常態。聯合拿地現象最為突出的是在北京，CRIC統計數據顯示，2015年前11個月北京通過招拍掛方式共成交建筑面積1195萬平方米，其中以企業聯合體形式競得的建筑面積554萬平方米，占比高達46%。另外，上海成交地塊中由企業聯合體競得的建筑面積比例也達到32%。

　　就典型房企而言，今年的地王“擁躉者”華潤置地便是有力的例證。年初至今，華潤共計新增20幅地塊，半數均位于一線城市，其中高價地塊基本都聯合其他房企或險資企業競得。年初先聯合招商、九龍倉、平安獲得北京豐臺區亞林西居住區兩幅住宅用地，后聯合首開、平安拿下北京豐臺區白盆窯地塊，3月、6月接連聯合珠海華發共同奪得上海閘北區市北高新姊妹地王，11月底又聯合未來科技城競得北京市昌平區小湯山鎮兩幅地塊。

　　不過，如今聯合體不時面臨“拆伙”，龍湖、碧桂園、招商、華潤等房企接連退地，退出方失信事小，更嚴重的是給合作方增加潛在風險，帶來更多的不確定性，項目的運作周期、運營布局都將受到影響。因而，房企在聯合拿地規避風險的同時也要注意彼此間合作的穩定性，若能固定結盟對象，磨合并積累經驗，長期優勢方可凸顯。