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2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2016年展望(企業(yè)戰(zhàn)略篇)
2016/1/1 8:46:01 來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: ?金融、文化、健康竟不是忽悠股民?旅游、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)也能玩出新花樣!?2016年,資本市場(chǎng)帶新業(yè)務(wù)起飛,去庫(kù)存要靠互聯(lián)網(wǎng)思維!?大數(shù)據(jù)時(shí)代來(lái)臨,還會(huì)有哪些變革??社區(qū)服務(wù),家居定制,利潤(rùn)低也要先做布局!
?并購(gòu)撿寶,舊改淘金,只因土拍價(jià)高傷不起!
?金融、文化、健康竟不是忽悠股民?旅游、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)也能玩出新花樣!
?2016年,資本市場(chǎng)帶新業(yè)務(wù)起飛,去庫(kù)存要靠互聯(lián)網(wǎng)思維!
?大數(shù)據(jù)時(shí)代來(lái)臨,還會(huì)有哪些變革?
2015年是房企多元化轉(zhuǎn)型的落地年,在龍頭綠地、萬(wàn)科、恒大的帶領(lǐng)下,房企在積極探索的物業(yè)、金融等行業(yè)均有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。主業(yè)方面,受到各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化影響,重點(diǎn)城市地價(jià)快速上漲,使得房企紛紛在二級(jí)市場(chǎng)尋求并購(gòu)機(jī)會(huì),并積極參與舊改,控制土地成本。此外,房企并未放棄傳統(tǒng)的旅游、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),希望找到可持續(xù)發(fā)展的新模式。2016年,房企與資本市場(chǎng)的結(jié)合將更為深入,轉(zhuǎn)變思路、去化庫(kù)存、大數(shù)據(jù)應(yīng)用將成為未來(lái)趨勢(shì)。
一、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu):產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)端尋機(jī)會(huì),主業(yè)與新產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展
2015年房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步多元化,跨界領(lǐng)域也有更大范圍的拓展。和去年相比,今年房企都更加明確自己未來(lái)的業(yè)務(wù)方向,不再進(jìn)行多個(gè)領(lǐng)域的盲目試水。在經(jīng)過(guò)深思熟慮之后,更多的企業(yè)選擇在某一個(gè)領(lǐng)域做出深度。
1、向房地產(chǎn)下游延伸,提供一站式服務(wù)
1)物業(yè)管理技術(shù)升級(jí),打造社區(qū)線上平臺(tái)
2015年房企在傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面做出了一些新動(dòng)作,總體來(lái)看,有這樣兩個(gè)大方向:一個(gè)是業(yè)務(wù)的升級(jí)以及業(yè)務(wù)范圍的拓展,比如萬(wàn)科目前正在研制機(jī)器人,希望未來(lái)能夠代替安保人員;彩生活升級(jí)小區(qū)安保服務(wù)系統(tǒng)等等。這些動(dòng)作的目的一方面是為了提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,另一方面也是希望更好的控制人力物力成本。另一個(gè)方向是物業(yè)服務(wù)被分拆出來(lái)作為主業(yè)之一單獨(dú)重點(diǎn)發(fā)展,并且多家房企都提出了未來(lái)將物業(yè)板塊單獨(dú)拆分上市的計(jì)劃。今年10月23日,中海物業(yè)成功在港交所上市,此外萬(wàn)科、碧桂園等也都明確表達(dá)了拆分計(jì)劃。
除了物業(yè)管理,今年還有更多的房企進(jìn)軍了服務(wù)范圍更廣泛的社區(qū)行業(yè)。從去年開(kāi)始,就已經(jīng)有諸多的互聯(lián)網(wǎng)公司看好未來(lái)的社區(qū)業(yè)務(wù)潛力,因此縱覽今年房企在社區(qū)方面的動(dòng)作,可以將它們劃分為兩類(lèi):一類(lèi)是自己運(yùn)營(yíng),整合房企現(xiàn)有的資源,推出APP應(yīng)用,例如當(dāng)代置業(yè)的“愛(ài)助家”,新城地產(chǎn)的“新橙社”等等;另一類(lèi)是和已經(jīng)在做社區(qū)業(yè)務(wù)的企業(yè)進(jìn)行合作,這類(lèi)通常是一些小房企,自身的項(xiàng)目數(shù)量不多,與其自己從零基礎(chǔ)開(kāi)始投入,不如與已經(jīng)有一定積累的企業(yè)合作,比如SOHO中國(guó)與58同城合作,共同運(yùn)作旗下20個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)管理。
2)合作家裝家居企業(yè),帶來(lái)全產(chǎn)業(yè)鏈便利
今年房企還將目光投向了家居家裝行業(yè),在這個(gè)領(lǐng)域,房企均偏向于和已有的家裝公司合作,為購(gòu)房者提供全套家裝服務(wù)。在這個(gè)領(lǐng)域,房企均偏向于和已有的家裝公司合作,為購(gòu)房者提供全套家裝服務(wù)。8月24日,北京萬(wàn)科和鏈家宣布共同成立新的獨(dú)立家裝公司“萬(wàn)科鏈家”,以B2C業(yè)務(wù)為發(fā)力點(diǎn),涉足家裝行業(yè)。萬(wàn)科和鏈家在市場(chǎng)上都有較高的品牌效應(yīng),并且此前雙方也都已經(jīng)有自己小規(guī)模的家裝業(yè)務(wù),達(dá)成合作能夠?qū)崿F(xiàn)資源(一手房+二手房)整合,進(jìn)一步提升公司家裝業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額。
除了實(shí)體家裝,今年“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的興起還將傳統(tǒng)的家裝與互聯(lián)網(wǎng)掛鉤,出現(xiàn)了一批家裝建材網(wǎng)站,主要業(yè)務(wù)是家裝定制化、一站式家裝、智能家居等。海爾地產(chǎn)從2014年的年底推出了“云菜網(wǎng)”,通過(guò)這個(gè)頁(yè)面,購(gòu)房者可以自由選擇不同價(jià)位的裝修套餐,使家裝設(shè)計(jì)更加簡(jiǎn)單便捷。今年1月29日,云菜網(wǎng)和專(zhuān)注于互聯(lián)網(wǎng)家裝產(chǎn)品研究的有住網(wǎng)達(dá)成合作,聯(lián)手顛覆傳統(tǒng)的家裝建材行業(yè),搶占互聯(lián)網(wǎng)家裝入口。
2、重點(diǎn)布局大金融,探索文化教育健康
1)金融:并購(gòu)獲取牌照,試水互聯(lián)網(wǎng)金融
由于金融能夠很好的和房地產(chǎn)主業(yè)形成互補(bǔ)關(guān)系,因此在近兩三年金融行業(yè)一直是房企轉(zhuǎn)型的焦點(diǎn)之一。房企發(fā)展金融業(yè)務(wù)主要是和銀行以及現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)合作,或者成立自己的金融公司,整體來(lái)看2015年房企在金融產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)作主要有以下幾個(gè):第一,發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融,比如綠地和奇虎合作、萬(wàn)達(dá)收購(gòu)快錢(qián)等;第二,設(shè)立房地產(chǎn)相關(guān)基金,在此方面當(dāng)代置業(yè)、北京城建、中天城投等多家企業(yè)均和銀行有基金合作;第三,入股保險(xiǎn)、信托公司等,例如綠地入股杭州工商信托,萬(wàn)達(dá)入股百年人壽,恒大成立自己的人壽公司等等。
2)文化:體育投資迎風(fēng)口,跨界娛樂(lè)促消費(fèi)
恒大的足球、萬(wàn)達(dá)的文旅,兩家大型房企的文化跨界使得今年文化產(chǎn)業(yè)得到了多個(gè)房企的關(guān)注。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們生活水平的提高,人們?cè)谟耙暋蕵?lè)、體育、旅游等方面的消費(fèi)投入也越來(lái)越多,這使諸多房企都看到了文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α木唧w的跨界情況來(lái)看,影視和體育受到了房企們的青睞,有較多商業(yè)項(xiàng)目的房企偏向于發(fā)展院線,比如泰禾、世茂、保利等等,而今年冬奧會(huì)的申請(qǐng)成功則促使另外一些企業(yè)更加看好體育行業(yè)的發(fā)展,如萬(wàn)達(dá)、佳兆業(yè)等。
3)教育:課外活動(dòng)有需求,留學(xué)市場(chǎng)受關(guān)注
學(xué)校作為住宅項(xiàng)目的重點(diǎn)配套之一也一直是房企關(guān)注的重點(diǎn),過(guò)去房企大多是和當(dāng)?shù)爻鞘械闹攸c(diǎn)中小學(xué)合作,在項(xiàng)目中引入教育資源。而今年有部分房企提出要做出自己的教育品牌,主要可以分為兩個(gè)方向:一是以萬(wàn)科為首,走差異化路線,比如放學(xué)后的孩子看管、戶外營(yíng)地活動(dòng)等等,這些類(lèi)型在當(dāng)前的市場(chǎng)上較為缺失,但卻有大量的需求存在,因此比較容得到客戶的青睞,迅速鋪開(kāi)發(fā)展;另一種是以海亮、碧桂園為代表的,做的是傳統(tǒng)的小學(xué)中學(xué)教育,這類(lèi)教育比較難以和公立學(xué)校競(jìng)爭(zhēng),因此企業(yè)更為看重的是出國(guó)留學(xué)市場(chǎng),學(xué)校的目標(biāo)客戶群通常是未來(lái)希望能夠出國(guó)讀書(shū)的學(xué)生,提供專(zhuān)業(yè)的K12教育體系。
4)健康:開(kāi)設(shè)社區(qū)醫(yī)院,探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合
大健康也是今年房企多元化的方向,主要集中在醫(yī)療行業(yè)。隨著社會(huì)老齡化加速,養(yǎng)老和醫(yī)療將發(fā)展成為社會(huì)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。恒大地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等均成立了自己的大健康業(yè)務(wù)子公司,恒大計(jì)劃在自己的社區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)醫(yī)院,而榮盛則是將醫(yī)療與養(yǎng)老結(jié)合,重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療業(yè)務(wù)。此外,世紀(jì)金源則是和專(zhuān)注科技醫(yī)療的賽伯樂(lè)聯(lián)手,整合資源共同發(fā)展醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。
二、投資方式:并購(gòu)、聯(lián)合拿地控成本,參與舊改尋出路
2015年,房企的拿地模式發(fā)生變化,收并購(gòu)模式愈發(fā)增多;同時(shí)一線城市拿地,房企更傾向于合作模式,緩解資金壓力的同時(shí)規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。城市舊改方面,憑借發(fā)揮空間大、市場(chǎng)熱度高、利潤(rùn)可期等優(yōu)勢(shì),熱度明顯增強(qiáng),眾多房企爭(zhēng)相進(jìn)入。
1、尋找并購(gòu):實(shí)現(xiàn)成本控制,推進(jìn)規(guī)模快速擴(kuò)張
今年以來(lái),房企拿地模式發(fā)生變化,過(guò)去房企拿地以招拍掛為主,如今收并購(gòu)企業(yè)或項(xiàng)目的比重明顯加大。
融創(chuàng)作為公認(rèn)的“收購(gòu)?fù)酢?/strong>,今年以來(lái)動(dòng)作不斷,5月拿下上海融綠,7月收購(gòu)中渝置地成都7個(gè)項(xiàng)目,8月收購(gòu)武漢美聯(lián)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司武漢塔子湖置業(yè)有限公司,8月底先后收購(gòu)上海楓丹38%的股權(quán)和天朗位于濟(jì)南、南京、成都的6個(gè)項(xiàng)目,并與天朗成立合營(yíng)公司共同開(kāi)發(fā)天朗在西安的儲(chǔ)備項(xiàng)目,9月又出手重組雨潤(rùn)。
恒大亦化身“并購(gòu)狂”,今年年內(nèi)已耗資400余億收購(gòu)項(xiàng)目。自許家印提出抓住時(shí)機(jī)“大上100個(gè)項(xiàng)目”以來(lái),恒大收并購(gòu)項(xiàng)目速度驚人,先后取得三江航天地產(chǎn)、中渝置地股權(quán)之后,又從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個(gè)大型項(xiàng)目,12月初再次以135億大手筆收購(gòu)香港新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個(gè)超大型項(xiàng)目,總建筑面積近400萬(wàn)平方米。
除融創(chuàng)、恒大外,保利、萬(wàn)科等房企亦有所動(dòng)作。保利低價(jià)并購(gòu)上置集團(tuán)超30%的股份;萬(wàn)科收購(gòu)綠景中國(guó)地產(chǎn)股份,成為第二大股東,并收購(gòu)多個(gè)項(xiàng)目,如深圳“最奢侈的黃金爛尾樓”正順廣場(chǎng)項(xiàng)目,上海的上置?綠洲雅賓利花園以及聯(lián)合李錦記收購(gòu)的瑞安企業(yè)天地3號(hào)樓。
房企熱衷收并購(gòu)項(xiàng)目,一是可以避免招拍掛市場(chǎng)上的土地高溢價(jià),大大縮減土地購(gòu)置成本,緩解自身資金壓力;二是被并購(gòu)項(xiàng)目部分已處于開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中,前期繁瑣的開(kāi)發(fā)流程已完成,能夠有效提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度,縮短工期;三是還可以共享資源,利用被并購(gòu)企業(yè)或項(xiàng)目的當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度和政府便利性,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化,達(dá)到資金的及時(shí)回籠,并完成企業(yè)品牌在新進(jìn)區(qū)域的快速進(jìn)入,推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張。
2、參與舊改:支持力度大,盈利空間可期
由于新增土地資源的匱乏,舊改成為深圳、上海、廣州等城市住宅、商住等用地供應(yīng)來(lái)源。以深圳為例,一方面,舊改項(xiàng)目大多處于老城區(qū)核心地段,具有極強(qiáng)的稀缺性,市場(chǎng)需求旺盛,未來(lái)銷(xiāo)售不成問(wèn)題;另一方面,深圳政府也在大力支持舊改,允許開(kāi)發(fā)企業(yè)自主制定和實(shí)施改造計(jì)劃,允許土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變等,給予企業(yè)很大發(fā)揮空間,充分調(diào)動(dòng)了房企的積極性。因而,越來(lái)越多的房企著眼深圳存量房,原先佳兆業(yè)等地頭蛇割據(jù),如今恒大、碧桂園等外來(lái)房企大鱷爭(zhēng)相搶奪。舊改已成為深圳恒大儲(chǔ)備的主力,項(xiàng)目多達(dá)15個(gè),預(yù)期總建筑面積770萬(wàn)平方米,可售面積達(dá)461萬(wàn)平方米,貨值高達(dá)兩千多億。同時(shí),碧桂園也在進(jìn)擊深圳舊改,雖未正式在深圳取得舊改項(xiàng)目,但一方面收購(gòu)太東集團(tuán)開(kāi)發(fā)毗鄰深圳的大亞灣百萬(wàn)平米地塊,另一方面積極與深圳多加企業(yè)談判磋商收購(gòu)項(xiàng)目事宜。萬(wàn)科亦是虎視眈眈,今年10月收購(gòu)綠景中國(guó)地產(chǎn)股份成為其第二大股東,而綠景中國(guó)是深圳城中村重建的先驅(qū),擁有多個(gè)大型舊改項(xiàng)目。
深圳是房企搶奪舊改項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng),上海、廣州等地舊改熱度亦有所增強(qiáng)。上廣兩地城市更新辦法已于今年年內(nèi)出臺(tái),上海在十三五期間將進(jìn)行5000萬(wàn)平方米的舊改,今年10月廣州全市納入“三舊”改造的用地面積高達(dá)58896萬(wàn)平方米,舊改市場(chǎng)空間巨大,眾多標(biāo)桿房企成為舊改大軍。8月,上海最大體量的舊改項(xiàng)目安康苑完成簽約,簽約率高達(dá)95%,主要由珠江投資操刀,珠江合生模式再次引人關(guān)注。廣州的舊改項(xiàng)目亦在同步推進(jìn),萬(wàn)科尤為青睞,8月,其在廣州的首個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng),11月又再次先后投得白云區(qū)田心村舊改項(xiàng)目和文沖舊改二期項(xiàng)目,可見(jiàn)萬(wàn)科有意在廣州舊改市場(chǎng)爭(zhēng)得一席之地。
3、聯(lián)合拿地:緩解資金壓力,分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
一線城市拿地成本不斷攀升,對(duì)于房企的資金和開(kāi)發(fā)盈利能力要求高,房企越來(lái)越青睞于聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā),以應(yīng)對(duì)地價(jià)過(guò)高、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。通過(guò)合作的方式拿地能夠化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為伙伴,降低成本,增加拿地概率,同時(shí)也能分擔(dān)資金壓力,攤薄項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)利益共享,目前在一線城市已成為常態(tài)。聯(lián)合拿地現(xiàn)象最為突出的是在北京,CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年前11個(gè)月北京通過(guò)招拍掛方式共成交建筑面積1195萬(wàn)平方米,其中以企業(yè)聯(lián)合體形式競(jìng)得的建筑面積554萬(wàn)平方米,占比高達(dá)46%。另外,上海成交地塊中由企業(yè)聯(lián)合體競(jìng)得的建筑面積比例也達(dá)到32%。
就典型房企而言,今年的地王“擁躉者”華潤(rùn)置地便是有力的例證。年初至今,華潤(rùn)共計(jì)新增20幅地塊,半數(shù)均位于一線城市,其中高價(jià)地塊基本都聯(lián)合其他房企或險(xiǎn)資企業(yè)競(jìng)得。年初先聯(lián)合招商、九龍倉(cāng)、平安獲得北京豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)兩幅住宅用地,后聯(lián)合首開(kāi)、平安拿下北京豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊,3月、6月接連聯(lián)合珠海華發(fā)共同奪得上海閘北區(qū)市北高新姊妹地王,11月底又聯(lián)合未來(lái)科技城競(jìng)得北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)兩幅地塊。
不過(guò),如今聯(lián)合體不時(shí)面臨“拆伙”,龍湖、碧桂園、招商、華潤(rùn)等房企接連退地,退出方失信事小,更嚴(yán)重的是給合作方增加潛在風(fēng)險(xiǎn),帶來(lái)更多的不確定性,項(xiàng)目的運(yùn)作周期、運(yùn)營(yíng)布局都將受到影響。因而,房企在聯(lián)合拿地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也要注意彼此間合作的穩(wěn)定性,若能固定結(jié)盟對(duì)象,磨合并積累經(jīng)驗(yàn),長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)方可凸顯。
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