?行業銷售回升得益于政策推動，2016年政策紅利仍將持續

　　?全年成交接近歷史峰值，2016年銷售難再驚艷，平穩為常態

　　?開發投資“跌跌不休”，企穩跡象或在2016年下半年顯現

　　?新開工低迷致未來新增供應減少，為消化存量贏得寶貴時間

　　?土地市場總量銳減與深度分化并行,2016年整體規模維持今年水平

　　“十二五”收官之年，中國經濟在“穩增長”和“調結構”平衡間一改以往“高增長”態勢，經濟增速下行的壓力有增無減。在經濟新常態下，處在“白銀時代”變革風口的房地產業表現差強人意，開發投資、土地購置面積、新開工等指標早早進入“寒冬”，在全年寬松政策推動下購房需求開始釋放，商品房銷售顯著好轉并創新高，但銷售與投資背離的現象并沒有扭轉，高居不下的庫存問題仍是2016年制約房地產開發投資回升的阿喀琉斯之踵，著力解決城市間的供求關系不平衡以及產品結構性供應過剩的問題仍將是行業調整的核心。

　　2015年總結

　　一、行業環境：穩增長是第一要務，房地產行業受益于政策青睞

　　縱觀2015年經濟，政府致力于經濟轉型，將投資驅動、以制造業為主導轉變為以服務為導向、由消費驅動，但服務業增速不足以彌補投資增速放緩所帶來的空缺。數據層面上，中國三季度GDP同比增速為6.9%，創2009年第一季度以來新低，六年來首次跌破7%。

　　在經濟增速下滑之際，房地產行業依舊是被作為拉動經濟增長的重要抓手，成為經濟增長的“穩定器”。以往來看，每年中央對于房地產態度將直接成為行業未來走勢的風向標。2010、2011年，中央稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，限購大幕全面執行，行業政策收緊，進入全面調整期。2012年中央在強調調控主基調不變的其情況下，政策面上有所放松，在行業基本面出現好轉。2013年，政府對市場調控態度“模糊”，房地產行業政策大環境持續緩和，行業迎來頂峰。而在經濟增速的下滑，壓力加大的2014年，放開限購，行業進入筑底回升的時期；2015年全面支持自住和改善型購房需求。

　　政策在向房地產行業不斷傾斜的情況下，尤其是“330新政”之后的二季度，在降息、降準輔助下，一線城市、部分二線城市房地產市場出現好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，三季度在出現小幅向下調整后，市場繼續走高。可以說，經濟增速超預期部分與房地產市場回暖有莫大關聯。

　　二、商品房銷售：面積或略低于2013年峰值，金額規模將再創歷史新高

　　利好政策不斷落地，促使改善型需求集中釋放，今年商品房銷售筑底回升。1-11月份，商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比1-10月份提高0.2個百分點。從全年走勢看，在3月商品房銷售降幅持續收窄，1-5月銷售額同比由負轉正后，三季度銷售面積開始同比正增長，實現了2014年年初以來的首次雙雙正增長，四季度在政策刺激力度加碼作用下，銷售面積增速加速上行。

　　據此推算:往年統計數據結果看，12月份往往是全年最高，通過對2012-2014年12月銷售面積占全年的平均占比16%測算，預計2015年12月銷售面積為2.08億平方米，2015年全年銷售面積將達到13.01億平方米，略低于2013年最高峰，但全年商品房銷售面積達到13億平方米幾無疑問。

　　在商品房銷售增速不斷回升的推動下，1-11月商品房銷售額達到74522億元，累計同比增長15.6%，已超過2013年同期，與之相比增長了6.5%。按目前趨勢來看，2015年商品房銷售金額有望刷新歷史紀錄。與銷售面積測算方法相同，按2012-2014年12月銷售面積占全年的平均占比16%測算，12月銷售額為14194億元，全年將達到8.87萬億元。今年銷售金額規模將超過2013年的8.14萬億元，再次創下歷史紀錄。

　　與此同時，我們注意到，商品房銷售額與銷售面積同比增幅的差距越來越大，說明整體銷售均價持續上漲。在交易逐步回升情況下，一線和部分二線城市庫存去化加速，供求關系開始傾向于平衡甚至供不應求，同時改善型需求大量釋放帶動整體市場升溫，此類城市房價漲幅高于其他城市，多數二線城市房價止跌反彈。三、四線城市由于前期庫存過高、需求相對疲軟，房價相對穩定，使得整體銷售均價呈現結構性上漲。

　　三、房地產開發投資：累計增速屢創新低，連續4個月同比負增長且跌幅加速

　　1-11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%。全年走勢來看，房地產開發投資累計增速從年初開始下滑，屢創新低，已經連續22個月下滑，并無企穩跡象；從單月房地產開發投資額看，自8月跌入負增長區間后，連續四個月負增長，11月更是同比回落5.11%，跌幅較10月擴大2.57個百分點，有加速回落之勢，并無企穩之意。

　　房地產開發投資下滑因素較多，從市場供求角度來看，一是供應端是招拍掛土地緊縮所致。自今年3月份定調土地“有供有限”以來，土地購置面積持續下滑，前11月房地產土地購置面積同比下滑33%，購置金額同比回落26%；二是需求端方面房企投資謹慎所致。目前企業更青睞去化情況更好的一、二線城市，對于在三、四線城市開發投資還是持以相對謹慎的態度，而當下土地市場的火熱，也僅集中在京滬等少部分一、二線城市。

　　四、房企新開工：降幅繼續擴大，全年維持低位負增長

　　整體來看，雖然商品房銷售市場回暖明顯，增速不斷走高。但開發企業加快去化仍然是的主要任務，新開工積極性不高；對于庫存壓力較大的地區，除了高企的待售庫存，巨大的在建面積潛在供應量也是阻礙房地產新開工的關鍵。1-11月，房屋新開工面積140569萬平方米，同比下滑14.7%，其中住宅新開工面積97077萬平方米，下降15.3%。11月單月新開工面積較去年同期回落20.89%。

　　與房地產開發投資表現相同，四季度新開工投資增速表現依然低迷，增速維持在-20%左右，相比前三個季度，降幅有擴大趨勢，新開工面積與市場新增供應量高度相關，新開工面積的持續回落，實際上代表著行業新增供應規模的下滑，表明目前企業對新增供應的謹慎。在一定程度上，2015年新開工大幅減少，未來供應會相應下滑，未來新增可售貨量和可售貨值減少。