二手成交量下滑12%，成交價不降反升2.9%

　　在經(jīng)歷了6月二手住宅宗數(shù)環(huán)比上揚的熱潮后，到了7月樓市傳統(tǒng)淡季，中原地產(chǎn)二手住宅買賣宗數(shù)環(huán)比回落了12.2%。與此同時，二手住宅成交均價卻不降反升，成交均價為24279元/㎡，漲幅達2.9%，是自5月份下滑以來的首次回升。7月份，自住需求占比攀升明顯，達到90.2%，環(huán)比上月漲2.6個百分點，而以“學位需要”為購房目的則環(huán)比下滑1.6%。由于畢業(yè)季租房熱度減退，本月全市租賃宗數(shù)環(huán)比下滑5.6%，同時，二手住宅租賃均價錄得50.4元/㎡/月，環(huán)比上月微跌0.2%。

　　作為二手樓市的傳統(tǒng)淡季，7月二手住宅成交熱度略有減緩。據(jù)中原地產(chǎn)二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，7月二手住宅成交量環(huán)比上月下滑12.2%，二手成交均價則不降反升，錄得24279元/m2，環(huán)比上月漲幅達到2.9%。從成交量和成交均價來看，基本回到5月份的水平。

　　從中心六區(qū)來看，天河區(qū)仍是最受熱捧的置業(yè)區(qū)域，成交占比約達全市的24.3%。同時，宗數(shù)環(huán)比也是唯一上漲的區(qū)域，幅度達到6.3%，而其余五區(qū)均錄得不同程度的下滑。其中，荔灣區(qū)環(huán)比下滑最為明顯，達到25.9%。緊隨其后的是番禺、海珠、白云三區(qū)，環(huán)比跌幅分別為23.6%、21.9%和21.8%。從成交均價看，環(huán)比跌幅最為明顯的同樣也是荔灣區(qū)，幅度達到11.5%。其次是越秀區(qū)，均價環(huán)比微跌0.5%。而其余四區(qū)均有不同程度的漲幅。

　　數(shù)據(jù)顯示，在7月份通過中原地產(chǎn)促成的交易中，選擇一次性付款、商業(yè)貸款及組合貸款的買家占比環(huán)比上漲共約4%。而公積金貸款人數(shù)約占11.8%，環(huán)比下滑達到2.9%。從戶籍來源看，廣州戶籍買家僅占總成交的29.8%，而非廣州戶籍買家則占總成交70.2%，顯示出非廣州戶籍買家仍是目前二手市場的購買主力。

　　自住需求超九成

　　學位房熱度減退

　　中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，7月份二手住宅自住購房占比環(huán)比上漲了2.6%，總占比超過九成，顯示出目前仍然是自住需求主導二手樓市。而以“再出售”、“出租”為購房目的的投資客占比仍在低位徘徊，環(huán)比更下跌約1%。另外，7月學位房需求熱度減退，環(huán)比上月下滑1.6%。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份，成交總價在200萬元以內(nèi)的二手住宅總占比為51.4%，環(huán)比上月下滑8.7%。而成交總價在200萬~500萬元的二手住宅占比在本月約達43.1%，環(huán)比上月上漲了9.3%�？傮w數(shù)據(jù)顯示出二手樓市成交重心向改善型置業(yè)轉(zhuǎn)移。

　　二手租賃降溫

　　量價環(huán)比齊跌

　　在經(jīng)歷了6月份二手租賃市場回暖后，7月二手租賃熱度也有所降溫，總體呈現(xiàn)出量價齊跌的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)二手成交數(shù)據(jù)顯示，7月租賃宗數(shù)和租賃面積環(huán)比分別下跌5.6%和3.5%。同時，7月份全市租金均價約50.4元/m2/月，環(huán)比也微跌0.2%。不過，越秀區(qū)在租賃方面表現(xiàn)亮眼，成為全市中心六區(qū)中唯一錄得量價齊漲的區(qū)域，二手租賃宗數(shù)和租金均價分別環(huán)比上漲6.8%及3.5%。而天河區(qū)租賃宗數(shù)環(huán)比降幅達16%，租金均價環(huán)比下降7.5%，成為全市六區(qū)中跌幅最明顯區(qū)域，但仍以28.2%的占比成為最熱門的租賃區(qū)域，且租金均價同樣仍以57.1元/m2/月領(lǐng)先其他各區(qū)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)天河區(qū)暨南分行營業(yè)經(jīng)理劉袁遠介紹，畢業(yè)生租房需求釋放主要集中在6月份。由于該板塊內(nèi)學校云集，因此到了7月，有部分是“陪讀”家長選擇提前來租房，即便7月的租賃需求沒有6月份旺盛，但該板塊的租賃仍十分活躍。

　　7月，越秀區(qū)租盤以49.1元/m2/月穩(wěn)居樓梯樓租金榜首，電梯樓租金榜首則由天河區(qū)以60.1元/m2/月奪得。此外，番禺依然是全市中心六區(qū)的“租價洼地”，其電梯樓及樓梯樓租金分別為36.7元/m2/月及29.8元/m2/月。

　　畢業(yè)季“群租”增多

　　三房漲租 一房降租

　　7、8月正是畢業(yè)季，也是步入社會的學子們因工作需要找房居住的旺季，由于租金持續(xù)上漲，剛剛進入社會拿著微薄的工資，很難承受高額租金，因此選擇群租的人越來越多，數(shù)據(jù)顯示，二季度合富標準租金（廣州）為51.7元/m2/月，環(huán)比2015年一季度上漲0.8%，雖然整體租金上漲，但曾經(jīng)熱租的一房租金卻在下降，尤其是天河、越秀、白云以及番禺的一房單位租金跌幅較大，降幅在2%~10%之間。由于群租需求增多，三房租金則有明顯上升。

　　租房個案

　　據(jù)廣東省教育廳公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年全省畢業(yè)生初次就業(yè)平均薪酬為2890元/月，較2013年增加239元/月，研究生畢業(yè)生的平均薪酬為5147元/月。而縱觀各區(qū)一房租金可見，基本在2000多元左右，以畢業(yè)生們的3000元左右的平均工資來看，雖然租個一房可享受獨立的空間，但生活壓力相當大，因此選擇群租成為必然趨勢，整體租金承受力較高，而個體分攤成本就降低不少，即1500元左右的房租支出是社會新鮮人較能接受的水平。

　　小陳今年很幸運地找到銀行的工作，7月就一直在看房，他和兩個同學打算在市中心租一套三房單位，目標租金是不超過4800元/月，不過看了幾套房都不太符合要求，不是交通不便就是房租太高，他們以剛出來工作收入不豐為由試圖和房東講價，但效果顯然不佳，群租式租房也不太受房東青睞，工作單位附近的三房基本要租5000元以上，再加上水電、管理費等成本，每個人承擔的租金也基本要2000元左右，這個價格已達工資的2/3，且不少三房房間面積不均衡，主臥大，而客房、書房小，三人住起來也不太方便，看了幾套房三人無法達成共識，因此小陳的找房之旅仍在繼續(xù)。據(jù)了解，由于現(xiàn)在選擇群租方式的人越來越多，房租還在繼續(xù)上漲中，想租到合心水的房子只能將眼光投向更遠一點的區(qū)域。

　　市場行情

　　二季度合富標準租金（廣州）數(shù)據(jù)也顯示，目前大部分板塊的租金穩(wěn)中小幅上升。其中升幅較大的物業(yè)大多在中心區(qū)，升幅在5%~10%之間，如天河區(qū)的天河公園、東圃—員村；海珠區(qū)的工業(yè)大道板塊、江南西板塊以及赤崗—琶洲板塊；白云區(qū)的新廣從板塊和黃石—廣花板塊，原荔灣區(qū)等。外圍區(qū)域看，花都以及番禺洛溪的升幅相對較大。

　　由于中心區(qū)租金高企，畢業(yè)生“群租”需求增加，令此前租金有所下調(diào)的三房租金上漲。而由于租金水平超過不少一房承租人群能承受的價格，不少區(qū)域的一房出現(xiàn)降租，跌幅較大的物業(yè)以天河、越秀、白云及番禺的一房居多，此外，此前的租金升幅較大的一房單位，二季度也有所回調(diào)，降幅在2%~10%之間。