當(dāng)全社會(huì)都沉浸在全民炒股的熱潮中時(shí)，似乎已經(jīng)黯淡了很長(zhǎng)時(shí)間的樓市也沉不住氣了。最近一則消息把整天盯著K線圖的股民們給驚呆了——深圳房?jī)r(jià)2個(gè)月暴漲40%！這是真的嗎？

　　深圳房?jī)r(jià)漲幅一騎絕塵

　　6月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布“百城房?jī)r(jià)”數(shù)據(jù)，5月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，房?jī)r(jià)上漲城市增至48個(gè)。

　　四大一線城市新建商品住宅“量?jī)r(jià)齊升”，從成交量來看，5月北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為3.1%、4.6%、16.9%和48.2%，同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

　　5月，深圳成交量和房?jī)r(jià)漲幅均居全國(guó)首位，且根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，到2015年4月，已連續(xù)5個(gè)月上漲。

　　深圳國(guó)土與規(guī)劃委數(shù)據(jù)也顯示，截止到5月23日，深圳關(guān)外商品房住宅成交均價(jià)為19892萬元/平方米，較4月份大幅上漲65%。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在4月1日~5月23日，深圳樓市共有46個(gè)新盤開盤或加推，出現(xiàn)14個(gè)“日光盤”，占比高達(dá)30%。

　　事實(shí)上，四大一線城市在“3·30”樓市救市新政后都不同程度出現(xiàn)了回暖跡象，但北上廣的回暖還屬于溫和可控的，但深圳樓市則幾乎處于失控狀態(tài)。盡管整個(gè)深圳市的住宅成交價(jià)格同比上漲幅度并不算夸張，但其中部分熱點(diǎn)區(qū)域，如前海、龍華、寶中等片區(qū)跳漲非常明顯，部分新建樓盤的價(jià)格在2個(gè)月內(nèi)飆升近40%！

　　據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，5月前后深圳樓市有51個(gè)樓盤項(xiàng)目提價(jià)或取消優(yōu)惠。各樓盤均價(jià)平均漲幅在2500元/平方米，最高漲幅為1.3萬元/平方米，漲幅高于3000元/平方米的項(xiàng)目達(dá)22個(gè)。

　　其中，被賦予“福田后花園”美譽(yù)的龍華新區(qū)領(lǐng)漲全市。在2014年至今的這一輪上漲中，龍華無疑是一匹黑馬，同比漲幅高達(dá)16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他區(qū)域。

　　由此可見，雖然“2個(gè)月暴漲40%”的只是深圳少數(shù)樓盤，這一新聞更多的是媒體博人眼球的炒作，但從整個(gè)深圳市過去2個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)上看，大幅上漲已是不爭(zhēng)的事實(shí)。那我們不禁要問，原本已經(jīng)平穩(wěn)了很長(zhǎng)時(shí)間的深圳房?jī)r(jià)為什么又會(huì)突然爆發(fā)了呢？

　　暴漲邏輯一：政策強(qiáng)刺激

　　要說深圳房?jī)r(jià)暴漲的直接導(dǎo)火索，自然就是“3·30”救市新政了，其中深圳市規(guī)定公積金購(gòu)首套房首付僅需2成；擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房貸優(yōu)惠利率在市場(chǎng)上重新出現(xiàn)，一下子激活了市場(chǎng)的買氣。

　　畢竟過去幾年的樓市調(diào)控抑制了太多的改善性需求，當(dāng)樓市調(diào)控漸漸松綁以后，銀行“錢荒”又導(dǎo)致銀行惜貸，讓房貸成本大幅提高。如今政策放開后需求突然爆發(fā)也就不足為奇了。

　　暴漲邏輯二：唯一移民型一線城市

　　然而同樣是政策松綁，北上廣的房?jī)r(jià)為什么沒有深圳漲得那么厲害呢？這就要說到深圳這座城市的特點(diǎn)了。作為四大一線城市中唯一一個(gè)以外來移民為主體的城市，深圳人的購(gòu)房需求本就和北上廣居民有著巨大不同。調(diào)查顯示，目前深圳1100萬多的常住人口中，超過70%的常住人口沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均住房?jī)H為0.4套，遠(yuǎn)低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國(guó)戶均1套的平均水平。

　　這一群來自全國(guó)各地、懷著“深圳夢(mèng)”的人來到深圳以后，當(dāng)然希望能早日在深圳安家落戶，這一潛在的需求隨時(shí)都有入市的可能，他們需要的只是一個(gè)最好的入市契機(jī)。而房貸首付比例下降是最好的刺激因素。因?yàn)殡S著深圳市“騰籠換鳥”行動(dòng)的不斷推廣，深圳正在吸引越來越多高端人才，大量互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的高薪高能人才被引進(jìn)深圳，這些本來在深圳沒有住房的人，由于預(yù)期未來收入會(huì)繼續(xù)大幅提高，因此有著更強(qiáng)的買房能力。雖然眼下資產(chǎn)不多，但收入頗高，一旦首付比例下降，他們就能夠承受得起比較高的房貸支出。

　　暴漲邏輯三：馬太效應(yīng)

　　政策利好和剛性需求的釋放，促使深圳樓市進(jìn)入到了上升通道。而樓市背后的市場(chǎng)邏輯從來都是“買漲不買跌”，在房?jī)r(jià)處于下行階段，購(gòu)房者停止入市并觀望。但一旦房?jī)r(jià)上漲后，也將加速購(gòu)房者入市的節(jié)奏，房企去庫(kù)存的效果也將積極顯現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，深圳的新房占比僅占三成，當(dāng)需求反彈時(shí)，且?guī)齑媪枯^少，市場(chǎng)很容易被推高。結(jié)果就是市場(chǎng)越火爆越要搶，越搶越火爆，出現(xiàn)所謂的馬太效應(yīng)。

　　暴漲邏輯四：投資客回歸

　　與北上廣還有一點(diǎn)不同的是，由于深圳緊鄰香港，預(yù)期逆轉(zhuǎn)之下，深圳樓市的投資客也出現(xiàn)明顯抬頭，其中有相當(dāng)數(shù)量是香港人，畢竟與香港房?jī)r(jià)相比，深圳房?jī)r(jià)依然還不算貴。

　　根據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達(dá)到28.1%。而在市場(chǎng)低迷期時(shí)，投資客占比只有一成。部分區(qū)域投資置業(yè)的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華4個(gè)區(qū)域。

　　在深圳，投資者占購(gòu)房者的比例一直被業(yè)內(nèi)視為樓市的晴雨表。據(jù)悉，深圳樓市過去上漲最火爆的時(shí)候，投資客占比一度超過五成；而市場(chǎng)最為低迷的時(shí)候，投資客的比例則在一成左右。

　　盡管深圳限購(gòu)仍未松綁，但這不妨礙深圳投資客曲線入市。在龍華中海錦城開盤現(xiàn)場(chǎng)，記者詢問的6人中有4人是購(gòu)買二套房。而部分買二套房的購(gòu)房者，無法分清是投資還是改善需求。此外，即使想買第三套房，也可以通過“假離婚”、以公司名義購(gòu)房等辦法規(guī)避限購(gòu)政策。