“最近，我反而沒有那么急著看房了，感覺調控力度在加大，房價上漲的消息不像之前那么滿天飛了。”近期，上海、深圳、北京等地房地產調控政策紛紛出臺，正計劃從租房過渡到購房居住的北京市民小吳決定“持幣觀望”。

　　扎堆購房、學區房一房難求、價格跳漲……今年以來，包括北上廣深等一線城市和杭州等重點城市的樓市相繼出現了一波熱度。對此，各地反應迅速，密集出臺相關政策。金融管理部門也通過嚴控個人消費貸款和個人經營性貸款等變相流入樓市等舉措，加強住房金融監管。

　　大城市發力抑制樓市熱

　　“上個月，西城區有個兩居室突然上調了30萬元。因為賣家發現房源掛出后，來看房和有意愿買房的人太多了。”小吳對《金融時報》記者表示，前段時間房價的波動讓首次準備購房的他有點不知所措。

　　“二手房和新房不同，一套房子一個價。即使是當時售價一樣的戶型，價格也會受到樓層、維護情況這些客觀因素的影響，而買賣雙方對于房價的判斷、交易博弈這些主觀因素也有一定的關系。”北京某房地產中介工作人員告訴《金融時報》記者。

　　據上述房地產中介工作人員透露，近期中介行業也感受到了調控政策的加強，如不得鼓動業主提高售房價格、不參與各類變相“首付貸”等。“此外，每套房每周帶看次數不能超過兩組。這樣我們會選擇購買意愿很強的買家去看，減少非必要需求對購房交易的擾動。”

　　“近期，北上深等地的學區房(或特定區域)價格出現快速上漲。這是多種因素造成的：一是供求失衡，二是游資炒作，三是一些資金違規進入樓市領域。”中國人民大學助理教授王鵬認為。

　　近期，相關大城市從各個角度對樓市熱“重拳出擊”。在住房金融端，1月29日，上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》；1月30日，北京銀保監局發布信息，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。

　　“北京此次檢查，充分體現了金融監管部門繼續落實房住不炒政策的導向，有很強的信號意義。結合此前上海發布的房貸新政，可以認為，近期房地產調控，很重要的一個工作就是嚴查資金違規流入房地產的現象。這也意味著銀行系統和房管系統將更有力地打出‘組合拳’。這有助于穩定市場預期。”易居房地產研究院總監嚴躍進表示。

　　購房者應警惕違規操作風險

　　違規資金流入房地產的操作手段在近期頻頻“刷屏”。 “以北京為例，五環內總價超過468萬元放棄吧的二套房，首付需要付80%，手頭沒有那么寬裕的購房者，不少會通過‘經營貸’的方式作為杠桿來購房。這樣的方式每月只需還利息，到期還本就可以，不僅額度高，而且利息還比房貸低，從幫忙設立公司信息開始，不少中介機構都會為購房者提供全流程的服務。”北京某地產業內人士告訴《金融時報》記者。

　　不過，在違規操作的誘人外表下，卻潛藏著不少風險。“最后，我們還是考慮不采取這樣的方式來買房了，畢竟是一筆不小的數目，還是用正規的房貸更安心些。”最近購房的趙女士放棄了中介給她介紹的利用經營貸置換房貸購房的方式。

　　趙女士的擔心不無道理。“這套違規操作需要通過注冊公司、辦理營業執照、偽造流水、信貸流轉騰挪、墊資等多個環節來完成。而在現在嚴查信號明確的背景下，過去在這些操作環節中形成的多種‘默契’是很容易被戳破的。”上述業內人士說。

　　與此同時，監管機構要求銀行自查，也直接影響到利用這種方式撬動杠桿的購房者。“如果銀行在自查里確定存在用經營貸購房的違規操作，就會提前收回這筆貸款。這樣一來，購房者將面臨資金鏈告急的風險，無法提前還款的話可能會被銀行起訴。”某國有大行相關人士告訴《金融時報》記者，“在現在的嚴監管趨勢下，銀行除了回頭自查，還將加強貸前管理。還想采取這種方式加杠桿的購房者將面臨更大風險。”

　　銀行應高度重視業務合規性

　　由于對房貸這一優良資產的青睞，部分銀行放松了對信用貸和消費貸的管理，給信貸資金違規流入樓市提供了可乘之機。這一領域也成為了住房金融監管的重點。

　　針對信貸資金違規進入樓市的問題，監管機構在近期的調控政策中，對過往存在的漏洞進行了嚴格封堵。一直以來，住房金融領域都屬于“重監管”領域，在近期監管部門的高度重視下，銀行業應該高度重視相關業務風險，強化業務合規性，及時開展業務排查。

　　“針對房地產領域，銀行應通過業務部門自查、二道和三道防線的專項檢查，發現問題和防范風險，定期開展房地產開發企業流動性和清償能力的風險排查以及大額個人住房貸款和個人商用房貸款的風險排查，針對風險排查中發現的問題，及時采取措施進行整改。同時，銀行要根據房地產市場變化情況，針對存量房地產貸款開展壓力測試工作。”金融監管研究院一份研究報告認為。

　　進一步規范住房租賃領域

　　為貫徹落實去年底中央經濟工作會議提出的解決好大城市住房突出問題和完善住房租賃政策、規范住房租賃市場有關精神，近期，深圳、北京、上海相繼出臺與住房租賃相關的政策，以促進這一領域的發展。

　　面對被部分住房租賃公司用“高收低租”“長收短付”等手段擾亂的市場，北京在此次調控中對此進行了規范，要求住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；要求此類企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金；此外，還要求銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業。

　　“從租金角度來說，本次政策杜絕了‘長收短付’的現象，防范長租公寓企業賺差價，這也是為了規范租金的使用。而對于押金來說，既規定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念。而對于首付貸資金來說，此次政策并沒有打壓首付貸，但規定此類資金不能直接給予長租公寓企業。這三條政策較為務實，補上了此前長租公寓市場管理的各類漏洞。”嚴躍進表示。

　　上海也出手嚴控租金貸業務。“上海的政策一方面禁止增量，規定未開展該業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務；另一方面壓縮存量，明確‘租金貸/租金’的比重不能超過15%，這也是租賃市場首個壓縮租金貸占比的信貸政策，有助于規范此類業務。”嚴躍進表示。

　　作為構筑樓市長效機制的重要一翼，突出房地產居住屬性、緩解大城市職住矛盾的住房租賃，將是“十四五”時期樓市發展的重要方向。“保障性住房租售并舉、長租公寓、農村集體土地上市、參與公共性住房、公租房政策調節這些舉措與金融信貸的方式相融合，才能夠從長線角度維護房地產市場的穩定，抑制房價的過快上漲。”王鵬表示。

　　近期各地房地產重要調控政策一覽

　　1月21日上海市住建委等部門發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，從完善土地市場管理、嚴格執行限購政策、調整增值稅征免年限、嚴格執行差別化住房信貸政策、嚴格商品住房銷售管理等多方面對當地樓市進行調控。

　　1月23日深圳市住建局發布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，從嚴格審查購房人資格、加大違規懲罰力度等方面入手抑制當地樓市過熱局面。

　　1月27日杭州市發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。

　　1月29日上海市銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力，對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。

　　1月30日北京市銀保監局針對個人房貸領域出現的輿情，向轄內銀行機構下發監管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。

　　2月1日深圳市住建局發布《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施》(征求意見稿)，明確將創新租賃住房用地供應與建設模式，落實租賃稅收優惠，并實現住房租賃信息互聯互通，將住房保障、公積金提取、“新進人才”住房補貼、積分入戶、積分入學等相關系統應與市租賃平臺進行對接。

　　2月2日北京市住建委等部門發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，針對分散式房源的租賃情況進行規范，對于此前市場上關注的租金貸等進行管控。

　　2月4日上海市住建委等部門發布《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，明確嚴控租金貸業務。

　　 轉自：中國金融新聞網