一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　1、房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀分析

　　2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時強調(diào)擴大并落實“有效供給”，但是，短期需求側(cè)調(diào)控和中長期供給側(cè)改革的交互作用并產(chǎn)生效果尚需時間，市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場成交面積繼續(xù)縮減，各線城市中一線城市領(lǐng)降；三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對規(guī)模仍處歷史較高水平。

　　上半年調(diào)控力度并未減弱，截至6月底已有50余個地級以上城市和10余個縣市出臺調(diào)控政策，海南上半年歷經(jīng)數(shù)次政策收緊。

2016年出臺調(diào)控政策城市數(shù)量

資料來源：公開資料整理

2017年出臺調(diào)控政策城市數(shù)量

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2018年1-6月出臺調(diào)控政策城市數(shù)量

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　　與2017年相比，2018年上半年除在需求端進行重點調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。短期需求側(cè)調(diào)控（抑制非理性需求）和中長期供給側(cè)改革（保證有效供給）共同發(fā)力。

　　2、房地產(chǎn)行業(yè)銷售及投資情況分析

　　2015 年至 2017 年，是城市需求熱度從東部向中西部蔓延的過程，三四線城市銷售也高歌猛進，成交創(chuàng)歷史新高。而進入 2018 年后，這種熱度蔓延的趨勢進一步擴散、 進一步下沉，但增速呈現(xiàn)放緩。前 4 月全國商品房銷售面積僅同比增長 1.3%， 4 月單月同比增速已轉(zhuǎn)為負增長。分結(jié)構(gòu)來看，增速下滑的主要原因是東部尤其是三四線城市開始面臨增速回落，相對而言中西部三四線城市的熱度依然維持，這也符合近期調(diào)研的結(jié)論。

　　積極的因素體現(xiàn)在重點一二線城市，雖然整體還是處于負增長區(qū)間，但是降幅在二季度開始明顯收窄，一線城市也是在 5 月近兩年以來首次重歸正增長。一二線城市和三四線城市的增速差在經(jīng)歷了 2017 年的持續(xù)擴大后，在 2018 年重新收斂。

全國商品房銷售面積單月增速

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2018年全國城市商品房銷售面積及增速展望

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　　隨著商品房銷售面積單月增速在 2018 年 4 月份轉(zhuǎn)負，地產(chǎn)板塊相對大盤指數(shù)的正收益信號或已初步顯現(xiàn)。 截至 2018 年 4 月，商品房銷售面積單月同比增速為-4.1%，處于自 2016 年 9 月以來的持續(xù)下滑通道中。雖然單月銷售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出現(xiàn)負增長，但隨后快速反彈，目前再次轉(zhuǎn)入負增長區(qū)間。結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然偏緊的政策環(huán)境，商品房銷售增速預(yù)計仍處于逐步向底部靠攏的階段。

截至 2018 年 4 月，商品房銷售面積單月同比增速進入負增長區(qū)間

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分區(qū)域銷售面積增速

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各線城市一手房成交累計增速

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全國一二線城市和三四線城市增速差

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2018年中國一二線城市商品房銷售面積及增速展望

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2018年中國三四線城市商品房銷售面積及增速展望

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　　隨著商品房銷售面積單月增速在 2018 年 4 月份轉(zhuǎn)負，地產(chǎn)板塊相對大盤指數(shù)的正收益信號或已初步顯現(xiàn)。 截至 2018 年 4 月，商品房銷售面積單月同比增速為-4.1%，處于自 2016 年 9 月以來的持續(xù)下滑通道中。雖然單月銷售增速曾于 2017 年 9 月及 10 月出現(xiàn)負增長，但隨后快速反彈，目前再次轉(zhuǎn)入負增長區(qū)間。結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然偏緊的政策環(huán)境，商品房銷售增速預(yù)計仍處于逐步向底部靠攏的階段。

長端利率方面，十年期國債到期收益率已經(jīng)結(jié)束單邊上行走勢

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短端利率方面，銀行間同業(yè)拆借利率（1 天）近期有所下行

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　　截至 2018 年 6 月10 日，房企今年境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達到約 2442 億元，已經(jīng)超過 2017 年上半年的 1630 億元；美元債發(fā)行方面，房企今年發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達到約 242 億美元，接近去年上半年約 257 億美元的發(fā)行規(guī)模。

2018 年房企境內(nèi)信用債發(fā)行渠道較為通暢（截至 6 月 10 日）

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2018 年房企境內(nèi)美元債發(fā)行渠道較為通暢（截至 6 月 10 日）

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　　2018 年 1-5 月 TOP100 房企銷售額累計同比增速約為 34%，大中型房企的良好銷售狀況奠定了其資金來源的穩(wěn)健性，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款占總資金來源的比例較高。

2018 年 5 月 TOP100 房企累計銷售額同比增長約 34%，增速持續(xù)反彈

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　　3、房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)集中度情況分析

　　去杠桿背景下的融資難，對于龍頭地產(chǎn)影響有限，反而會加快小房企的出局，行業(yè)集中度提升將會加速。 不要低估房地產(chǎn)市場的韌性，不要低估龍頭房企的韌性。對于地產(chǎn)龍頭而言，首先，其本身擁有較多的在手貨幣資金。其次，龍頭全國布局，騰挪空間大，可以在調(diào)控壓力較小的區(qū)域通過加大推盤力度來加速回籠現(xiàn)金。第三，銀行融資雖然你持續(xù)收緊，但對于前 30 強的龍頭房企，依然給予信貸。 融資成本雖然整體在上升，但相對于小房企，龍頭地產(chǎn)融資成本上升的幅度更小。并且龍頭地產(chǎn)可以拓展多種融資渠道，如境外融資、基于存量資產(chǎn)的創(chuàng)新融資渠道。 2018 年 1-5 月，行業(yè)總?cè)谫Y 2282.7 億元，其中龍頭房企占比達到 34%， 2017 年全年占比為 17%。融資向龍頭集中的趨勢明顯。 2018 年融資成本雖然有所上升，但龍頭房企加權(quán)融資成本仍基本控制在 8%以下。

龍頭房企邊際融資成本上升幅度有限，加權(quán)平均融資成本控制在 8%以下

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　　2017 年大陸房地產(chǎn)并購交易達到 482 筆，交易金額達到 810 億美元。隨著資源進一步向龍頭集中，龍頭侵占市場份額的速度將會加快，未來有望形成寡頭壟斷的格局，地產(chǎn)行業(yè)中的格力、美的或許正在形成。市場對于去杠桿背景下的融資收緊做了過度悲觀的解讀，卻對融資收緊加速重塑行業(yè)格局給龍頭地產(chǎn)的利好認識不足。目前，根據(jù)直預(yù)期市盈率，龍頭地產(chǎn)的估值水平已接近歷史底部，震蕩市中最大的避風(fēng)港灣正在形成，龍頭地產(chǎn)公司已經(jīng)進入擊球區(qū)。

龍頭銷售增速領(lǐng)先行業(yè)

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龍頭地產(chǎn)估值已經(jīng)具備吸引力（不完全列舉）

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我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度

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　　二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

　　1、加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，抑制房價出現(xiàn)過快上漲

　　為抑制房價出現(xiàn)過快上漲苗頭，近期各地陸續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，不斷出臺新政策、新措施。同時，住房租賃市場建設(shè)穩(wěn)步推進。一系列舉措表明地方政府堅持調(diào)控的信心和決心不會動搖，房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變。

　　當前，仍有許多城市不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，表明“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變，地方政府堅持調(diào)控的信心和決心不會動搖。同時，作為長效機制建設(shè)的重要一環(huán)，住房租賃市場也在穩(wěn)步發(fā)展。

　　房價明顯過快上漲

　　4月份至5月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季。5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%、0.2%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%、0.8%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%、0.6%。

　　一直保持調(diào)控高壓態(tài)勢的熱點城市總體趨穩(wěn)，一些三四線城市市場反而相對更加活躍，上漲趨勢較為明顯。如5月份，70個大中城市中，東北、中西部地區(qū)的房價上漲相對集中，這些城市有很多是三四線城市。近來發(fā)布調(diào)控措施的城市也有很多是三四線城市。

　　2、調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢

　　5月份70個大中城市中有61個新建商品住宅價格與上月相比出現(xiàn)上漲。5月份，各地繼續(xù)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，全國40多個城市出臺了調(diào)控政策，防止房價明顯過快上漲。

　　政策指出，要求加強購房人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)，堅決遏制投機炒房。對擅自放松購房條件的，將嚴格追責問責。此外，還要求住房庫存緊張的地區(qū)要加大加快土地供應(yīng)。做好土地供應(yīng)和促開工、促上市工作，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定供應(yīng)等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目取得商品房預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開銷售全部準售房源，不得分幢、分單元、分層、分批銷售。同時指出，在未取得商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律不得通過任何方式認購。

　　調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，房價一旦出現(xiàn)過快上漲苗頭，各地還將繼續(xù)出臺調(diào)控政策。

　　“從2015年的全面‘去庫存’，到2016年‘因城施策去庫存’，再到2017年底部分三四線城市和縣城‘去庫存’，三四線城市自2015年以來‘去庫存’已持續(xù)近三年。”恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認為，當前全國商品住宅庫存已基本降至2012年末的水平，“去庫存”取得了明顯成效。這些過去積極“去庫存”的城市，一旦市場出現(xiàn)供需不平衡情況，極易引發(fā)房價上漲風(fēng)險，應(yīng)該適當調(diào)整政策，避免市場變化之后，“去庫存”政策繼續(xù)發(fā)揮作用，反而助推房價過快上漲。

　　3、大力發(fā)展住房租賃市場

　　在調(diào)控的同時，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)也一直備受關(guān)注。其中，大力發(fā)展住房租賃市場被視為房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要一環(huán)。當前，各地紛紛出臺政策，大力發(fā)展租購并舉的房地產(chǎn)市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發(fā)展的重要政策。

　　深圳方面也指出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右。公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。