2014 年年底以來的多次降準(zhǔn)降息，以及2016年 2 月《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè) 稅優(yōu)惠政策的通知》的發(fā)布，刺激房地產(chǎn)銷量。前 9 月，新增人民幣貸款中的新增中長期居民貸款占比達(dá)到 41%，同比增長 18 個百分點，顯示新增人民幣貸款大量用于購買房地 產(chǎn)。房地產(chǎn)量價齊升，刺激了開發(fā)商加大拿地、新開工力度，房地產(chǎn)投資額增速向上。

固定資產(chǎn)投資完成額累計值（萬億元）及累計同比

房地產(chǎn)開發(fā)、基建投資累計值（萬億元）及累計同比

　　2016年前 9 月住宅銷售面積同比增長 27%，庫存得到有效去化。由于房價不斷升溫，“十一” 后多個地方政府先后出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制資產(chǎn)泡沫，但二、三線城市市場情緒依然 較好，10 月單月銷售面積同比增速大于 26%。

商品房銷售面積累計值及累計同比

商品房待售面積及同比

　　2016 年 10 月上旬，國務(wù)院印發(fā)《推動 1 億非戶籍人口在城市落戶方案》，戶籍人口城鎮(zhèn) 化率年均提高 1 個百分點以上，年均轉(zhuǎn)戶 1300 萬人以上，到 2020 年實現(xiàn)戶籍人口城鎮(zhèn) 化率提高到 50%以上。由于不同規(guī)模的城鎮(zhèn)在落戶政策放松程度上有差異，初步判斷該方 案將促進(jìn)三四線城市房地產(chǎn)的庫存去化。

　　住宅用地的成交面積在 2014 年、2015 年分別下降 33%、16%，新開工面積在 2014 年、2015 年呈現(xiàn)負(fù)增長，隨著 2015 年下半 年以來的銷售加速，開發(fā)商需要補(bǔ)庫存。從 2015 年 9 月開始，商品房新開工累計同比增 速開始增長，并于2016年年初轉(zhuǎn)正，2016 年前 10 月，商品房新開工累計同比增速達(dá)到 8%。

住宅用地成交土地規(guī)劃建筑面積值及累計同比

　　從歷史數(shù)據(jù)看，商品房銷售和房屋新開工領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)投資半年到 1 年，開發(fā)投資從 2016 年 2 月開始轉(zhuǎn)正。由于目前經(jīng)濟(jì)仍然處于轉(zhuǎn)型期，新興產(chǎn)業(yè)方興未艾，基建和房地 產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的重要力量，2016年國慶節(jié)后的房地產(chǎn)調(diào)控主要為打壓房價泡沫、并非抑 制銷售，因此房地產(chǎn)商的補(bǔ)庫存和新開工也會繼續(xù)。

房屋新開工面積累計值及累計同比

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計值及累計同比

　　從 2016 年 5 月 1 日開始，營改增擴(kuò)張至建筑業(yè)、 房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及生活服務(wù)業(yè)。營業(yè)稅是地方第一大稅種，占地方稅收收入 50%左右； 營改增后，中央和地方的分配比例為 3:1。由于暫時沒有稅收返還地方的政策，地方政府 將更加依賴土地出讓。同時，由于土地價款可作為進(jìn)項稅額，會促使地方政府從原來的追 求地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈（可以通過營業(yè)稅重復(fù)征收）轉(zhuǎn)化為追求高地價，2016年年初到目前成交的住 宅用地溢價率已高達(dá) 67%。由于土地溢價率高，開發(fā)商土地持有成本較高，新開工、房地 產(chǎn)投資會繼續(xù)增長，施工面積將維持高位，從而帶動用鋼需求。

一線、二線、三線城市成交住宅用地規(guī)劃建筑面積占比

一線、二線、三線城市成交住宅用地規(guī)劃建筑面積及溢價率

房屋施工面積累計值及累計同比

建筑工程及設(shè)備工具購置累計值及累計同比

　　伴隨著房地產(chǎn)庫存周期逐漸進(jìn)入 15 個月左右的正常區(qū)間，以及貨幣 寬松走完一個 2-2.5 年的貨幣短周期，明年下半年可能收緊貨幣，一方面抑制資產(chǎn)泡沫， 另外一方面，由于近期的新增貸款主要進(jìn)入居民戶，用于購買房地產(chǎn)，因此收緊貨幣對企 業(yè)融資影響不大。房地產(chǎn)銷售放緩，將對新開工、施工面積帶來影響。

住宅商品房庫存及庫存周期