2016年以來杭州房地產市場總體延續(xù) 2015 年良好發(fā)展勢頭，隨著房地產交易契稅、營業(yè)稅調減等利好政策的加碼，杭州房地產市場信心得到了有效提振，剛性需求和改善型需求持續(xù)發(fā)力，整體市場呈現(xiàn)出積枀向好的態(tài)勢，每個月杭州商品房成交量均為歷史同期第一。2016年1-10 月全市新建商品房成交面積 1742.3 萬平米、成交金額 2768.3 億元，同比分別大幅增長 69.2%和 85.3%，均創(chuàng)下史上同期最高，且已超過 2015 全年成交量。

杭州商品房銷售額及同比

杭州商品房銷售面積及同比

　　2016年1-10 月杭州主城區(qū)二手房成交 886.9 萬平米，成交套數高達 88614 套，同比分別大幅增長 69.8%和 71.2%，且均超過 2015 年全年成交量。

杭州二手房成交面積

杭州二手房成交套數（套）

2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)文對公 積金和事套房的首付比例做了調整，隨后 2015 年多次降息降準也使得信貸效應體現(xiàn)在房地產市場，事套房公積金首付降至 2 成等對樓市需求利好的相關政策頻發(fā)，對 2015 年杭州房地產市場具有逆轉效果。2016 年春節(jié)之后去庫存政策再度加碼，央行降低購房首付、提高公積金存款利率，調整契稅及營業(yè)稅等。2016 年 3 月 1 日，杭州市政府網站發(fā)布《杭州市人民政府辦公廳關于進一步促進房 地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》（簡稱杭十條），共同推動杭州樓市回暖。

2008 年至今首套/事套房最低首付比例變動情況

“杭十條”主要內容

杭州商品住宅成交均價當月同比與政策調控時點

　　受密集出臺的調控新政影 響，2016 年 10 月杭州新建商品住宅供應端的新增批準預售與入市開盤項目銳減，市場觀望情緒漸濃。10 月杭州全市新房共成交 1.57 萬套，環(huán)比 9 月減少 28.3%；成交總面積 164 萬平方米，環(huán)比 9 月減少 28.4%。但 10 月仹全市新建商品住宅 1.57 萬套的月度成交量仌處歷史高位，隨著部分住 宅的投資需求導流到商業(yè)地產，后續(xù)階段樓市整體成交量預計將穩(wěn)定。此外在2016年杭州市場回暖下， 大部分房企的現(xiàn)金回流和預收賬款得到了較好的累積，對其全年業(yè)績形成支撐，短期內房企主動大幅降價的動力不大。

杭州商品房單月成交套數及環(huán)比變化

杭州商品房單月成交面積及環(huán)比變化

　　2016 年 11 月 10 日起，杭州再次升級住房限購政策，包括實施進一步住房限購、上調住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸 款、加強對首付資金來源審核等。非本市戶籍居民家庭限購 1 套住房；無房但有貸款記錄、有 1 套 房但無貸款記錄、有 1 套房但貸款結清，再次購房最低首付比例從 30%上調至 40%；有 1 套房且貸款未結清，再次購房最低首付比例從 50%上調至 60%，預計未來成交熱度將繼續(xù)回落。

　　分區(qū)域來看，余杭、蕭山仌是成交主力。主城區(qū)中成交最多的為江干區(qū)，1-10 月共成交 270.3 萬平 米，占全市成交總量的 13.2%；余杭區(qū)成交 644.9 萬平米，占全市成交總量的 31.5%；蕭山區(qū)成交 332.9 萬平米，占全市成交總量的 16.3%。

2016 年 1-10 月杭州各區(qū)商品房成交面積占比

　　截至 2016 年 10 月，杭州全市商品房存量套數 11.0 萬套，其中 主城區(qū)存量 5.36 萬套，庫存持續(xù)減少。按照 2015 年月均去化套數來算，全市商品房去化周期約 10 個月，主城區(qū)商品房去化周期約 12 個月，庫存持續(xù)減少。全市住宅存量套數約 45309 套，主城區(qū) 存量約 15668 套，全市住宅去化周期縮短到 5 個月，創(chuàng)近 1 年最低。

杭州商品房存量及去化時間

杭州商品住宅存量及去化時間

　　各區(qū)域間去化月數差異明顯，下城、下沙、之江商品房去化月數在 15 個月以上。其中余杭區(qū)商品房 存量 36781 套，位列各區(qū)之首；下城去化周期最長（約 23 個月） 。

杭州各區(qū)商品房存量及去化時間

　　2016年以來杭州商品房價栺實現(xiàn)了從2011 年初限購限貸以來首次明確快速上漲。2016 年 10 月杭州商品住宅成交均價為 20208 元/平方米，較年初上漲 16.2%。

商品住宅成交均價穩(wěn)步上升

2016 年前三季度杭州銷售額排名

　　分區(qū)域來看，上城區(qū)住宅成交均價最高，為 29488 元每平方，其次是西湖區(qū)和濱江區(qū)，每平方分別 是27337元和24373元。10月仹杭州各區(qū)住宅成交均價漲幅最大的仌是濱江區(qū)，同比增長37.49%， 其次是余杭區(qū)和桐廬縣，同比漲幅均超 27%，整體來看周邊漲幅更高。

2016 年 10 月杭州各區(qū)住宅成交均價排行榜

　　2015 年末，杭州戶籍總人口 723.55 萬人，同比 增長 1.09%。常住人口為 901.8 萬人，比 2014 年末增加了 12.6 萬人。其中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 679.1 萬人，占總人口的比重（即城鎮(zhèn)化率）為 75.3%；居住在鄉(xiāng)村的人口為 222.7 萬人，占總人 口的 24.7%，與 2014 年相比，城鎮(zhèn)化率提高 0.2 個百分點。其中蕭山區(qū)的常住人口最多，有 139.1 萬人；其次是余杭區(qū)，也有 125.9 萬人；排在第三位的是西湖區(qū)的 80.9 萬人。

杭州戶籍總人口及同比變化

　　市重點小學集中在西湖、上城、下城，濱江沒有市重 點。根據中國指數研究院的統(tǒng)計，市重點小學周邊學區(qū)房年漲幅 20%-30%，區(qū)重點的年漲幅區(qū)間在 18%-24%，普通學區(qū)的年漲幅 15%-20%。且市重點周邊基本無新房出售，學區(qū)房基本為二手房。

杭州重點小學周邊學區(qū)房均價及漲幅

　　2016 上半年杭州土地市場延續(xù)升溫趨勢，成交金額創(chuàng)下歷 史同期最高紀錄（810.1 億元），超過 2015 年成交總額。三季度適逢 G20 杭州峰會，推地下降導致 土地成交回落，隨著年底推地高峰來臨，預計土地成交將有所回升。 1-10 月，杭州土地成交面積 816.9 萬平米，同比增長 13.3%；成交金額 1164 億元，同比增長 113.3%。

杭州土地成交情況

　　主城區(qū)（上城、下城、江干、拱墅、西湖、濱江） 土地成交面積自 2015 年起下降明顯，余杭、蕭山兩大副中心區(qū)近年供地大幅增加，已超過主城區(qū)成 為杭州市區(qū)供地主力。

杭州主城區(qū)土地成交面積

杭州主城各區(qū)域土地成交面積

　　杭州土地市場最高樓面價多次刷新，錢江新城、申花、錢江世紀城、蕭 山市北開發(fā)區(qū)、未來科技城等多板塊創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高。上半年拿地前兩位的開發(fā)商信達和融信，占據全部拿地金額的 31.6%，市區(qū) 拿地金額 TOP10 房企的總額占市區(qū)總成交金額的 71.7%。

2016 上半年杭州拿地排名

　　上半年杭州房企拿地金額前十個中，本土 房企僅濱江、綠城榜上有名。2016 年新進入房企數量也有所回升，和昌、江蘇中南、重慶東原、禹 洲、魯能、中駿、中梁、軍安恒基等八家品牌房企新進杭州市場。在 2016 上半年全國房企銷售金額 30 強中，僅剩華夏并福、華發(fā)、正榮、榮盛發(fā)展 4 家企業(yè)未入杭。

2013 年以來杭州新進入品牌房企數量

　　2016 年 1-10 月，杭州累計 房地產開發(fā)投資 1467.2 億元，同比下降 8.7%；累計房屋施工面積 10767.1 萬平米，同比增長 2.4%； 累計房屋新開工面積 1387.0 萬平米，同比下降 4.4%，增速均有所放緩。

杭州房地產投資同比收窄至負值

杭州累計施工面積增速持續(xù)放緩

杭州累計新開工面積增速降至負值