北京樓市現(xiàn)集中違約 業(yè)內(nèi)稱房?jī)r(jià)漲跌還要看信貸

　　華夏時(shí)報(bào)記者 王冰凝 北京報(bào)道

　　仿佛一夜之間，頭一天還在瘋狂地?fù)屘?hào)搶房的人群，一夜之后，戲劇性地開始忙著違約、退款。9
30新政出爐后，北京樓市出現(xiàn)了一輪集中的違約、退定潮。

　　“違約、退定現(xiàn)象確實(shí)集中出現(xiàn)了，在二手房市場(chǎng)，這些問題基本上在通過離婚、首次貸款還清等途徑來解決，但是一手房開發(fā)商面臨的壓力會(huì)更大。”10月14日，麥田房產(chǎn)一負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，成交量的萎縮則是在所難免的，因?yàn)橘I賣雙方都進(jìn)入觀望期了。

　　不過，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，像北京這樣的熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，調(diào)控政策也只能是讓漲幅回落而已。而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，影響未來房?jī)r(jià)的依然是信貸是否進(jìn)一步收緊。

　　二手房現(xiàn)集中違約

　　“10萬訂金很可能打了水漂。”說起調(diào)控新政，魏先生顯得很郁悶，他告訴記者，自己的以房換房的計(jì)劃眼看就要成功了，就因?yàn)?月30日晚北京一紙樓市限購(gòu)新政的出臺(tái)，瞬間打了水漂。

　　9月30日，北京市出臺(tái)樓市調(diào)控新政，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對(duì)于二套房，無論有無貸款記錄，無論是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　“我可能是特別倒霉的那一種，我是通過中介公司同時(shí)談好了一個(gè)買家和一個(gè)賣家，原計(jì)劃是把手上的房子賣掉來支付新看中的那套房子的首付。9月29日我跟賣方草簽購(gòu)房意向書，并支付10萬元定金；原計(jì)劃買家10月1日來跟我草簽購(gòu)房意向書并支付10萬元定金的。但是，9
30新政出臺(tái)后，我房子的買家違約了，稱自己無力支付50%的首付款而無法再購(gòu)買我的房子，房子沒賣出去，這也導(dǎo)致我現(xiàn)在沒有資金支付已經(jīng)付了定金的那套房子。現(xiàn)在10萬定金也拿不回來了。”魏先生稱自己正在咨詢律師，想了解清楚是否可以以政策性不可抗力來拿回自己的10萬元定金。

　　而對(duì)于自己的房子是否還可以在近期賣出，魏先生顯得毫無信心，“十一后，就沒有一個(gè)客戶來看過房了。”

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房購(gòu)房者人群中，賣掉一套房再買的改善型購(gòu)房者占比接近50%。因此，9
30樓市政策中的信貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響比較大。

　　而據(jù)記者從各二手房中介公司了解，自從9月30日北京樓市新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)上的違約現(xiàn)象不時(shí)出現(xiàn)。

　　據(jù)我愛我家分析報(bào)告稱，預(yù)計(jì)將有兩至三成的客戶或?qū)⑷∠�或延緩換房計(jì)劃；鏈家研究院的報(bào)告也稱，北京樓市調(diào)控新政對(duì)北京二手房市場(chǎng)的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。

　　開發(fā)商遭遇冷風(fēng)吹

　　相對(duì)于二手房的違約現(xiàn)象，一手房開發(fā)商遇到的問題則更為棘手，因?yàn)槌�了意向�?gòu)房者的違約退款，還有投資者的集中撤退。

　　據(jù)記者了解，國(guó)慶節(jié)后，北京市場(chǎng)不少樓盤接到了購(gòu)房者要求退款的申請(qǐng)。據(jù)悉，有一個(gè)樓盤就接到數(shù)十位已經(jīng)交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。

　　有開發(fā)商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢?cè)趺床拍苜I到房怎么才能拿到號(hào)，現(xiàn)在都在咨詢?cè)趺礆Ъs不買房。

　　事實(shí)上，目前北京樓市一套房的價(jià)格多數(shù)在600萬以上，根據(jù)樓市新政，購(gòu)房者原本最低只要120萬首付就可以購(gòu)房，但十一后，購(gòu)房者首付成本基本要翻一番。所以無力支付突然暴增的首付的購(gòu)房者只能違約，去和開發(fā)商要求退款。

　　另外，新的限貸限購(gòu)政策出臺(tái)，也動(dòng)搖了一部分購(gòu)房者看漲的信心，購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)走跌，購(gòu)房意愿減弱，開始觀望，也會(huì)有違約退款的心理。

　　“很多新盤客戶流失度超過一半。”一位售樓人員告訴記者，投資客多的樓盤還要更慘，顯而易見的是，調(diào)控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤必然發(fā)生退籌、退定的現(xiàn)象。

　　房?jī)r(jià)漲跌還看信貸

　　盡管市場(chǎng)進(jìn)入集中違約、集中觀望期，但房?jī)r(jià)未來是漲是跌，還要看進(jìn)一步的信貸政策。

　　首先可以肯定的是，隨著成交量的走跌，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)企穩(wěn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶節(jié)期間（10月1日-10月6日），北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達(dá)到1066套，不足之前成交量的3成。

　　來自鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京二手住宅月度成交量達(dá)到了1.5萬至2萬套，是歷史常規(guī)水平的1.5倍，個(gè)別月份甚至高達(dá)3萬多套。截至10月4日，在鏈家委托可售北京二手住宅庫存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平，且?guī)齑嫒栽诔掷m(xù)下降；在二手住宅成交中，接近80%的購(gòu)房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場(chǎng)處于相對(duì)非理性的狀態(tài)。

　　不過，魏東認(rèn)為，像北京這樣的熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，調(diào)控政策也只能是讓漲幅回落而已。“不過對(duì)于資金鏈90%以上資金依靠資金方的錢來滾動(dòng)開發(fā)的開發(fā)商來說，更加嚴(yán)厲的信貸政策會(huì)給一些資金實(shí)力和背景較弱的開發(fā)商帶來巨大挑戰(zhàn)，尤其是今年拿了地王的那些開發(fā)商，如果沒有足夠的資金實(shí)力可以把地王捂在手里3到5年，則可能很難撐過去。”

　　而張大偉則認(rèn)為，影響未來房?jī)r(jià)的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房?jī)r(jià)有望出現(xiàn)一輪明顯的調(diào)整，但如果針對(duì)房企的信貸不收緊，高價(jià)地依然頻繁出現(xiàn)，很可能房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度會(huì)小很多。

　　“所以預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲跌多少，其實(shí)意義不大，完全看對(duì)水龍頭的控制。稍微緊點(diǎn)，跌30%很輕松，這一輪的調(diào)整幅度在15%-20%吧，也只能這么估算了。中國(guó)房地產(chǎn)并非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，預(yù)測(cè)完全沒意義，因?yàn)槟悴恢�道，明天是降息還是加息！”張大偉認(rèn)為。