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樓市地產(chǎn)去庫存:因城施策模式開啟
2016/3/22 8:45:25 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 2016年兩會(huì)期間,江西省九江市副市長(zhǎng)盧天錫帶來了一份《關(guān)于供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫存》的提案,他提議既要在需求側(cè)發(fā)力,又要在供給側(cè)調(diào)節(jié),支持調(diào)整房地2016年兩會(huì)期間,江西省九江市副市長(zhǎng)盧天錫帶來了一份《關(guān)于供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫存》的提案,他提議既要在需求側(cè)發(fā)力,又要在供給側(cè)調(diào)節(jié),支持調(diào)整房地產(chǎn)土地用途,適當(dāng)延長(zhǎng)房企開發(fā)時(shí)限,改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理。
今年2月6日,江西省出臺(tái)了二十條去庫存政策,從購房補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置、降低稅費(fèi)、到釋放住房公積金、降低首套房首付比例至20%等二十種調(diào)控手段應(yīng)對(duì)2016年的去庫存之戰(zhàn)。其中提到,商品房庫存嚴(yán)重過剩的市、縣,土地管理部門對(duì)未動(dòng)工開發(fā)的房地產(chǎn)用地,可依法采取符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的調(diào)控措施。
這意味著,面對(duì)庫存壓力,資金吃緊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模比較大的企業(yè),可以在政府許可范圍內(nèi)改變土地用途,或者延長(zhǎng)開發(fā)期限。目前,江西省九江市正在研究房地產(chǎn)“去庫存”的具體實(shí)施政策。
但即便允許地方政府根據(jù)自身情況延長(zhǎng)開工時(shí)間,去庫存依然是一項(xiàng)艱難的任務(wù)。一位住建部官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),“延長(zhǎng)開工時(shí)間并不能解決什么問題,企業(yè)拿地的資金都是銀行借的,拖時(shí)間也只會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本
上述住建部官員表示,“中央政策是允許轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)的,比如住宅轉(zhuǎn)成旅游地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),養(yǎng)老地產(chǎn)都是可以的。只是現(xiàn)在轉(zhuǎn)起來很難,需要地方管理部門走一系列手續(xù),盡管政策明確,但落實(shí)下去,能轉(zhuǎn)的并不多。”
在3月15日召開的一場(chǎng)新聞發(fā)布上,住建部部長(zhǎng)陳政高提到,農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房潛力是很大的,現(xiàn)在一些中小城市農(nóng)民工的購房占整個(gè)購房總量的30%左右,在縣城占到了50%,甚至更高。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2015年全國房地產(chǎn)庫存達(dá)到7.18億平方米,同比增長(zhǎng)15.6%。而根據(jù)住建部部長(zhǎng)陳政高3月15日公布的數(shù)據(jù),截止2016年2月底,全國房地產(chǎn)庫存又升至7.39億平方米,增速達(dá)到15.7%。
因城施策
目前,一些市縣級(jí)別的城市,正在陸續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城購房。這些優(yōu)惠政策除了降低稅費(fèi)、釋放住房公積金、降低首付比例之外,還有部分去庫存任務(wù)艱巨的地區(qū)由地方財(cái)政提供購房補(bǔ)貼。
2016年2月,廣西壯族自治區(qū)人民政府同意印發(fā)了《關(guān)于支持農(nóng)民工等新市民購房需求認(rèn)真做好房地產(chǎn)去庫存工作的通知》,明確支持農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房,每套享有1萬元補(bǔ)助。據(jù)了解,補(bǔ)助的資金60%由各市縣自行籌措,40%由自治區(qū)財(cái)政予以解決。
以廣西南寧為例,2015年南寧市對(duì)外來人口出售房屋共8000余套,按照每套一萬元的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn),南寧市財(cái)政將為此支出8000萬元,這對(duì)于一個(gè)年財(cái)政收入過百億的省會(huì)城市來說,壓力并不算大。南寧市副市長(zhǎng)魏鳳君在近期的一次座談會(huì)上曾表態(tài):“我們準(zhǔn)備從寬認(rèn)定新市民政策的適用人群,初步想法,只要是外來人口,我們不再核了。”
但地方債務(wù)壓力較大的三四線城市,正在期待更為有利的成本分?jǐn)倷C(jī)制。江西省九江市副市長(zhǎng)盧天錫在今年兩會(huì)提案中建議:建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)倷C(jī)制,出臺(tái)支持農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口購買住房的獎(jiǎng)勵(lì)政策,對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市、城鎮(zhèn)購買住房的,給予稅收減免、利息補(bǔ)貼等優(yōu)惠,獎(jiǎng)勵(lì)資金由中央、省、市三級(jí)分?jǐn)偂?/p>
盧天錫認(rèn)為,市場(chǎng)低迷造成的土地出讓難、出讓價(jià)格低,讓財(cái)政壓力更大,在經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的城市,單靠地方政府財(cái)政補(bǔ)貼是難以承受的,操作起來難免會(huì)打折扣。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國至少已有60多個(gè)城市宣布將直接補(bǔ)貼購房者,而部分庫存壓力較小的城市則采取了相對(duì)收緊的住房補(bǔ)貼政策。
在河南省,包括開封在內(nèi),有18個(gè)省轄市推出農(nóng)民購房補(bǔ)貼政策。其中,漯河市政府拿出了補(bǔ)貼分時(shí)段遞減的方式。河南省開封市一位政府官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),“庫存壓力大,對(duì)地方來說是一大風(fēng)險(xiǎn),需要采取各種辦法擴(kuò)大有效需求”。在杭州,富陽區(qū)對(duì)專業(yè)人才提供購房補(bǔ)貼;廣東省則鼓勵(lì)各地通過發(fā)放住房補(bǔ)貼等方式支持老舊社區(qū)居民購買商品住房。
在江西省的二十條去庫存措施中就提到,允許未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途。而東部某省在密集出臺(tái)包括取消限購措施、降低首付比例、擴(kuò)大公積金提取范圍、減免降低企業(yè)部分稅費(fèi)等刺激需求的多項(xiàng)政策之外,也提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等,將去庫存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。
新試驗(yàn)
盡管政策允許改變土地用途,但不同土地使用性質(zhì)的估價(jià)方法不同,土地性質(zhì)的改變涉及到土地管理、城市規(guī)劃等多方工作,重新調(diào)整土地出讓金并得到多方部門同意并不容易。
碧桂園一位內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),銷售不行、開發(fā)商資金鏈緊張時(shí),有些地方政府會(huì)給予土地押金減免等變通方式幫助減輕企業(yè)壓力,而購房補(bǔ)貼這種政策注定是一種短期行為,不可持續(xù)。但棚改貨幣化的政策對(duì)去庫存是會(huì)有切實(shí)影響的,讓棚改新增量進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)消化庫存。
棚改貨幣化安置被一些地方期待達(dá)到雙重效果——完成棚改任務(wù)和消化住房市場(chǎng)存量。安徽省銅陵市在棚改貨幣化安置工作中創(chuàng)新了一種“房票”安置方法,讓棚戶區(qū)居民可以選擇用“房票”到城市的任何一個(gè)地方買房。銅陵市的“房票”安置經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)得到住建部的認(rèn)可,成為向全國推廣的典范。2015年,我國棚改貨幣化安置比例達(dá)29.9%,2016年,住建部定下的目標(biāo)比例是50%。
但棚改貨幣化安置僅僅是去庫存策略中的一種,并不能解決所有庫存問題。上述住建部官員說,“房地產(chǎn)庫存是目前一個(gè)很突出的矛盾,一種是建設(shè)完成的庫存,一種是土地出讓后尚未開發(fā)的庫存,還有一種是蓋到一半不能爛尾的庫存,每個(gè)城市的情況都不一樣,只能因城施策,一方面各地在權(quán)限范圍內(nèi)出臺(tái)針對(duì)自身情況的去庫存政策,一方面對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整,這些都是允許的。”
3月17日,廣東省佛山市一位政府官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),“去庫存應(yīng)該是讓更多老百姓用更低房?jī)r(jià)把房子買了,但我擔(dān)心一提到去庫存,企業(yè)不是想著怎么把房子賣掉,而是想著怎么把房子賣高價(jià)。”這位佛山市政府官員還表示,“一些小房地產(chǎn)企業(yè)有大量銀行貸款確實(shí)比較難受。據(jù)我所知,也有一些開發(fā)商不是去庫存,而是壓著庫存不賣,找一個(gè)好時(shí)機(jī)再開盤。”
根據(jù)廣東省統(tǒng)籌,廣東各地市將在3月底前制定具體實(shí)施方案,根據(jù)自身情況從加大住房保障貨幣化、培育住房租賃、取消過時(shí)限制性措施、降低住房貸款首付、落實(shí)國家契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策、調(diào)整房屋套型結(jié)構(gòu)等方面給出支持政策。
據(jù)了解,廣東省將全省城市分為四種類型,實(shí)行“一類一策”去庫存政策,其中佛山就屬于庫存規(guī)模大、需求旺盛的一類城市。根據(jù)《2016-2018年廣東省去庫存任務(wù)表》,佛山現(xiàn)有商品房庫存面積為2066萬平方米,三年內(nèi)商品住房去庫存任務(wù)為50萬平方米,非商品住房去庫存任務(wù)相對(duì)較重,為110萬平方米。
前述佛山市政府官員說,“只要地方放開政策,老百姓手里有點(diǎn)錢,房企肯定善于銷售的。就怕是舊庫存沒去掉,開發(fā)商覺得好賺錢,趕緊新庫存又來了。”
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