一周熱點觀察

　　2016年全國“兩會”傳遞出各類與房地產業相關的政策信號，如為控制金融和樓市風險，房地產市場的場外配資行為將受到嚴厲打擊；在確保稅負只減不增的稅改方向下，營改增首次涉及自然人繳納。

　　開年以來，全國市場已逐步回暖，1-2月全國房地產市場開發投資增速出現回升，結束了持續兩年的增速下滑走勢，銷售增速更是大幅提高。上周，各地新房市場成交仍然保持旺盛態勢，單周成交量為去年以來的第二高位，二手房市場成交也維持高位。隨著政策的逐步塵埃落定，投資投機性購房依然受到抑制，市場或將逐步趨于溫和。

　　2016年全國“兩會”召開期間，所釋放的與房地產業相關的政策信號值得關注。3月12日，央行領導在記者會上表示，當前全國房地產市場仍舊面臨著比較大的去庫存壓力，信貸政策必須與全國房地產形勢相匹配；鑒于總量過剩的同時區域分化嚴重，對于房價上漲較猛的城市要發揮當地政府職能，因城施策，且當地商業銀行要作出評估判斷。而關于房地產市場的場外配資行為，央行領導表態，該行為增加了金融風險以及樓市風險，因此將嚴厲打擊提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

　　今年的政府工作報告提出了全面實施營改增，從5月1日起將試點范圍擴大到建筑業、房地產業等。對此，國稅總局領導表示，這將首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如二手房交易。然而，從稅制改革方向來看，最終要確保稅負只減不增，因而即使二手房交易由征收營業稅向增值稅過渡，也并不會增加個人稅費負擔，因此市場無需對此過于擔憂。

　　開年以來，全國市場逐步回暖。3月12日，國家統計局公布了1-2月全國房地產開發投資和銷售情況，市場開發投資增速出現回升，銷售增速更是大幅提高。1-2月全國房地產開發投資額同比增長3.0%，增速比去年末提高2個百分點，結束了持續兩年的增速下滑走勢。同時，1-2月房屋新開工面積同比增長13.7%，土地成交價款同比增長0.9%。

　　市場銷售端的表現更為突出，1-2月商品房銷售面積、銷售額分別同比增長28.2%、43.6%，增速比去年末分別提高21.7個百分點、29.2個百分點。全國房地產市場數據之所以有良好表現，首先由于去年年初的基數較低，其次得益于政策環境的全面寬松，再者，市場逐步的回暖激發了觀望人群的加速入市。

　　上周，各地新房市場成交依然保持旺盛態勢，單周成交量已到達去年以來的第二高位。40個城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比上升2%，漲跌城市數量基本各半。官方數據顯示，全國7億多平方米商品房待售量中的70%分布在三四線城市，這也直接導致了市場復蘇的差異化，且這一分化仍將持續較長時間。值得一提的是，雖然節后各地供應量并未恢復至高位水平，但在各種利好因素的刺激下，市場購買熱情高漲。從中原監測的21個城市重點項目來看，上周的推盤認購率高達81%，為去年以來的最高位，遠高于去年的周均值水平。

　　二手房市場成交也維持高位水平。21個城市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比微降3%，但較去年“330新政”后的周均成交水平上升54%。其中，蘇州、上海、廣州的成交最為活躍。隨著政策逐步塵埃落定，以及春節后熱點城市二手房價格短期內的極速上漲，令市場已逐步趨于溫和。南方日報記者許蕾

　　專家視點

　　全國人大已將房產稅法列入第一類立法項目

　　全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文

　　加快房地產稅立法并適時推進改革，是黨的十八屆三中全會提出來的一項重要改革任務，由預算工作委員會會同財政部牽頭研究。調整后的常委會立法規劃已經將房地產稅法列入了第一類的立法項目。全國人大常委會今年的立法工作計劃，將房地產稅法列入為預備項目。目前我們正在按照立法規劃和立法工作計劃的有關要求，對房地產稅改革與立法當中的重點、難點問題進行深入的、進一步的調查、研究、論證，同時做好起草草案等相關工作。待草案比較成熟，并綜合考慮各個方面的因素后適時提請全國人大常委會審議。

　　首付貸風險巨大

　　央行行長周小川

　　客戶的首付不能是借的，借來的首付改變了借款和自有資本的比例，也改變了未來的償還能力。客戶月供不僅要還銀行的錢，還要先還首付貸。從銀行角度來講，如果沒有對你的客戶做到足夠的了解，你也承擔了過大的風險，從銀行內部管理來講，也是操作有錯誤的。一方面關注P2P等平臺是否具有做貸款等業務的相關資質，另一方面關注其資金來源。如果動用的是一部分人委托的資金，要和委托人講明資金投向，是否會給出資方帶來巨大的風險。

　　農民工在城鎮購房潛力很大

　　住房和城鄉建設部部長陳政高

　　一些中小城市農民工購房占購房總量的30%左右，在縣城占到50%，甚至更高，農民工在城鎮購房潛力很大，目前各銀行主動作為，支持農民工進城買房，農業銀行僅1月份就為5.4萬戶家庭發放了170億元貸款，支持農民工購房。

　　鼓勵農民工進城購房，要以滿足新市民住房需求為主要出發點，不單純是購房，還包括租房。除了購房優惠政策，解決農民工就業和落實享受基本公共服務的政策，特別是小孩上學，對農民工進城購房吸引力非常大。農民工進城購房首付比例和其他居民沒有區別，當然，北上廣深一線城市除外。

　　房產相關企業提供的首付貸產品更難監管

　　合富輝煌發展研究中心高級總監殷一戌

　　首付款配資有多種資金來源，比如物業抵押、P2P平臺融資、銀行信用卡或小貸公司等，其次還有開發商自行操作或大型房產代理公司、中介等提供的首付貸款。目前來看，這些業務并未完全停止，只是部分可能推得很低調。以借款機構來劃分，首付貸提供者主要有各種金融機構和房地產相關企業。房產相關企業由于掌握房產相關情況，對客戶的風險把控能力相對較強，但其提供的產品更為隱蔽，難以被監管到。