2016年伊始，多地打響房地產“去庫存”攻堅戰(zhàn)，推出了包括降稅、補貼、公積金、租售并舉等在內的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當著去庫存有力支撐。

　　房地產高庫存不僅成了制約我國房地產健康發(fā)展“瓶頸”，更成了拖累中國經濟增長巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級政府已把房地產去庫存化當著重要經濟工作去抓，先后打出了簡政放權、減稅降費、金融扶持等系列政策“組合拳”，一些地方政府甚至對購房給予重獎、鼓勵農民進城購房，在政策使用方面可謂到了無所不用其極的地步，但總體看，這些政策收效甚微。截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產庫存就更高了。

　　去庫存效果為何難遂人愿？在筆者看來，政府一年多來推行的去庫存政策，如推行的購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實際都沒有超出刺激消費需求側范圍，而在改善房地產供給側方面著力不夠，出臺改善供給側政策近乎于零。而目前房地產高庫存真正原因在于房地產開發(fā)供給側結構失衡，出現(xiàn)了嚴重的供給大于消費需求的現(xiàn)象。這就是我國房地產去庫存難以走出困境的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈。顯然，僅寄希望刺激消費來解決去庫存問題，只能是治標不治本之舉。因此，當前房地產去庫存化，既要在刺激消費上用力，更要在供給側使勁，推出系列改善房地產供給側過硬的長效機制，才能為切除房地產高庫存“病灶”提供良好藥方。

　　從目前看，抓好房地產供給側改革，應重點在以下幾個方面著力：

　　首先，嚴格限制房地產開發(fā)供地，斬斷房地產盲目發(fā)展“臍帶”。我國各級政府在城市用地建設上管制過松、權力過大，缺乏相應制約措施，尤其對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經濟承受能力，缺乏科學論證，對城市土地到底多少用于房地產開發(fā)，心中茫然，加上短期利益驅動，土地財政依賴性較強，賣地沖動難退，這就造就房地產去庫存“邊去邊增”怪象。

　　為此，從現(xiàn)在起，應嚴格加大對城市房地產開發(fā)用地管理力度，各級國土部門切實履行職責，制定房地產開發(fā)規(guī)劃。同時，對房地產開發(fā)用地實行上級政府和上級人大共同監(jiān)督，抑制下級政府房地產用地審批權力過大和失控問題；并建立高庫存問責機制，增強房地產開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強地方政府改善房地產供給側責任感和緊迫感。此外，嚴格控制三、四線城市宅地供應，并對開發(fā)商已購買尚未開發(fā)的土地進行一次全面釜底抽薪，實行無償清退或低價贖回方式，以遏制房地產開發(fā)再次大幅增長。

　　其次，各級政府在房地產開發(fā)上，不能完全放任市場，應在規(guī)劃指引上有所作為。目前開發(fā)商對經濟形勢缺乏正確判斷力，受利潤驅動，盲目無序開發(fā)現(xiàn)象突出，尤其是三、四線城市，根本沒有對當?shù)亟洕�發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個正確研判，房地產開發(fā)事實上處于無序狀態(tài)。

　　對此，各級政府應充分發(fā)揮“有形之手”作用，肩負起對房地產開發(fā)科學引導重任：

　　一是根據(jù)經濟發(fā)展形勢，制定客觀、科學的城市發(fā)展規(guī)劃；二是將轄內所有房地產開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，防止擅自擴大開發(fā)面積，確保房地產開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應，消除供給側過剩現(xiàn)象。再次，大幅減少或停止保障安置房、經適房建設，優(yōu)化房地產供給側結構。據(jù)資料，整個“十二五”期間保障房開工數(shù)量高達3890萬套，遠超3600萬套目標任務；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻，但同時對“十二五”處于高速擴張的房地產來說，加劇了房地產供給側嚴重過剩。讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設量”的決定，甚至政府在財力許可范圍內，加大收購商品住宅用作保障房、安置房力度，這無疑對改善房地產供給側起到了一定作用。但力度還遠遠不夠，從現(xiàn)在起各地可大規(guī)模減少或停止保障安置房、經適房建設，以貨幣安置為主；對轄內確需安置的城鎮(zhèn)居民，應在全面綜合衡量基礎上，再動工修建保障房，并將保障房納入房地產開發(fā)總籠子，抵減房地產開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時增長現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產供給側奠定基礎。

　　最后，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數(shù)量，擴大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應的中低檔住宅供應量。通過稅收優(yōu)惠鼓勵房企營建經濟適用房、廉租房，鼓勵房企將部分商品房轉化成經濟適用房、廉租房，加大去庫存力度；同時，放松或解除之前對開發(fā)企業(yè)種種限制，引導開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對優(yōu)質企業(yè)支持力度，促使房地產企業(yè)擴大生產力、創(chuàng)新產品、提升質量，更好地滿足人們對于優(yōu)質住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。

　�。ㄗ髡邽橹袊�地方金融研究院研究員）