資料顯示，截至2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)32.7平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)至少有三層含義：一是我國人均住房面積水平已經(jīng)不低；二是存量舊房面臨改善居住功能、更換配套設(shè)施的艱巨任務(wù)；三是這個(gè)巨大市場尚未被人關(guān)注。根據(jù)估算，其規(guī)模大約有1.5萬億元。而從另一個(gè)角度看，這更是一個(gè)可以啟動(dòng)居民、企業(yè)、政府三種投資力量的巨大投資市場，是房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)大有作為的新天地。當(dāng)然，這個(gè)存量房改造市場不同于新房建設(shè)，需要政府主動(dòng)引導(dǎo)、企業(yè)積極投入、居民自覺參與，需要本著為民服務(wù)的精神和市場化原則，做耐心細(xì)致的工作。只有調(diào)動(dòng)三方積極性，才能把這個(gè)市場搞活起來。

　　——亞夫

　　■經(jīng)過近20年超常規(guī)發(fā)展，我國住房供求關(guān)系已基本平衡，新增住宅消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)的作用已明顯下降。但住宅折舊增加、住宅建設(shè)與裝修理念落后、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺失等，表明當(dāng)前城鎮(zhèn)居民舊房居住品質(zhì)改善存在很大的發(fā)展空間，將有助于居民消費(fèi)需求的釋放。

　　■截至2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米。若以當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口7.3億來計(jì)算，我國城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積238.71億平方米。而2015年上半年全國商品房銷售均價(jià)為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5系數(shù)來折算，存量住宅銷售均價(jià)為3407元/平方米，由此可以推導(dǎo)得到全國存量住宅總價(jià)值為81.33萬億元。

　　■若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對(duì)品質(zhì)進(jìn)行改善。假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場空間大約為15000多億元。當(dāng)然，這樣估算或過于簡單，我國城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續(xù)過程，實(shí)際上市場潛力可能遠(yuǎn)較上述估算要大。

　　■舊房居住品質(zhì)改善是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，投資成本較大，政府需發(fā)揮規(guī)劃與引導(dǎo)作用，利用財(cái)政資金撬動(dòng)舊房改善市場，鼓勵(lì)居民自主投資消費(fèi)，有效改善居住品質(zhì)，并促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。

　　□陳濤

　　住房消費(fèi)增長呈趨勢性放緩

　　雖然受今年3月份國家系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策組合拳刺激，加上剛性和改善性住房需求累積釋放，今年上半年全國樓市出現(xiàn)回暖跡象，今年1-6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，而1-5月份為下降0.2%；其中，住宅銷售面積增長4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結(jié)構(gòu)變化、住宅供求關(guān)系轉(zhuǎn)變以及家庭住房消費(fèi)動(dòng)力不足等因素的綜合作用下，未來我國住房消費(fèi)增長仍將呈現(xiàn)趨勢性放緩。

　　1.人口結(jié)構(gòu)趨勢性變化限制住房數(shù)量型增長空間

　　居住權(quán)是人類最基本權(quán)利。住房為人服務(wù)，人口因素是房地產(chǎn)市場核心驅(qū)動(dòng)力。隨著我國人口結(jié)構(gòu)趨勢性變化，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長空間將會(huì)明顯受限。

　　一是購房主力人口將在2015年達(dá)到峰值。

　　據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)研究，1990年后出生的人口總數(shù)比1980后出生的人口總數(shù)下降了23%，2000后出生的人口總數(shù)又比1990后出生的人口總數(shù)縮減16%。這些情況與數(shù)據(jù)反映出我國人口增長見頂并回落的趨勢性變化。傳統(tǒng)上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力。根據(jù)我國人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。

　　二是人口老齡化將引發(fā)未來住房閑置問題。

　　從國家層面上看，2014年我國總撫養(yǎng)比為46.8%，遠(yuǎn)低于世界平均的74%、印度的77%、美國的68%，也低于日本歷史上最低點(diǎn)(1996年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。人口增長拐點(diǎn)和人口結(jié)構(gòu)趨向老齡化，將不可避免引發(fā)住房閑置問題。據(jù)日本總務(wù)省發(fā)布的《住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個(gè)家庭，住宅總數(shù)約為6063萬套，按每戶一套計(jì)算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)調(diào)查以來歷史最高紀(jì)錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢已經(jīng)形成，未來住房閑置問題需要未雨綢繆。

　　2.住宅供過于求運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)增大

　　始于2013年四季度的全國性房地產(chǎn)市場調(diào)整，發(fā)生在政策真空期，顯示出市場力量的自發(fā)性與自覺性。回顧我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，從上世紀(jì)80年代、90年代的城鎮(zhèn)住房普遍短缺，到如今城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系基本平衡，部分三、四線城市甚至還出現(xiàn)住宅過剩，反映出房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式的巨大成績。

　　2012年末，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.9平方米，已經(jīng)超過部分發(fā)達(dá)國家水平，完全能夠滿足居住需求。同時(shí)也應(yīng)該看到，計(jì)劃生育政策將引發(fā)未來住宅市場供過于求，樓市“明日危機(jī)”并非“天方夜譚”。2000年出生的孩子，如果不是因?yàn)榉课萜婆f重置，那么很難產(chǎn)生新增住宅需求。當(dāng)前以提高人均住宅消費(fèi)面積的市場邏輯，未來在理論上將難以持久。

　　3.當(dāng)前家庭新增住宅消費(fèi)后勁不足

　　從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對(duì)新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來已經(jīng)連續(xù)三次降息，個(gè)人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為3.5%，已經(jīng)是歷史新低，但因?yàn)榉績r(jià)偏高，對(duì)中低收入人群的支持力度依然有限。

　　從家庭住宅投資分析，住宅價(jià)格累積漲幅過大導(dǎo)致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然有效改善了住宅定價(jià)基準(zhǔn)，但租金收益率與基準(zhǔn)存款利率仍有差距，特別是當(dāng)前金融市場工具平均收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出租金收益率水平，降低了家庭住宅投資積極性。

　　從家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)調(diào)整分析，我國普通家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富比重過高，財(cái)富流動(dòng)性存在明顯不足。而發(fā)達(dá)國家家庭非金融資產(chǎn)比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)、安全與流動(dòng)性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財(cái)富流動(dòng)性狀況，降低住宅不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。綜合來看，基于市場尾部需求，當(dāng)前家庭住宅消費(fèi)后勁存在不足。

　　城鎮(zhèn)舊房改造市場空間巨大

　　過去幾年來，全國各地多次出現(xiàn)城鎮(zhèn)舊房倒塌、電梯卡人、住宅質(zhì)量頻發(fā)的報(bào)道，已經(jīng)引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。城鎮(zhèn)住宅居住質(zhì)量主要依賴于建設(shè)時(shí)的空間構(gòu)造和裝修風(fēng)格，這些并不因?yàn)闀r(shí)間遷移而內(nèi)在促進(jìn)舊房居住質(zhì)量的改善。

　　1.舊房改造市場建設(shè)必要性何在

　　一是城鎮(zhèn)舊房改造需求較為旺盛。

　　1998年我國推出住房制度改革以來，將近20年時(shí)間我國住房建筑面積成倍增長。期間，住房建筑技術(shù)和裝修理念也在不斷進(jìn)步，新型建筑材料也在不斷應(yīng)用，住宅配套設(shè)施建設(shè)也在逐步完善。但這是一個(gè)緩慢漸進(jìn)并逐步加速的過程。很多上世紀(jì)蓋的房子，特別是1990年前后新蓋的住宅，存在套內(nèi)面積狹小，附帶衛(wèi)生及水電工程建設(shè)落后，墻皮掉落，隔音效果差等問題。但因?yàn)檫�沒有危及住宅居住質(zhì)量，也沒有可能全部拆除重建。

　　即使如此，因?yàn)樽≌�本身折舊和建筑構(gòu)造落后，所以居民改善住房品質(zhì)的愿望十分強(qiáng)烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車位建設(shè)等等，都與原居民日常居住生活品質(zhì)提高密切相關(guān)。此外，還有部分上世紀(jì)80年代建造的樓盤，經(jīng)過近30年的物理與化學(xué)折舊，住宅安全與質(zhì)量問題需要引起地方政府主管部門的高度關(guān)注。

　　最近幾年，城鎮(zhèn)居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結(jié)構(gòu)、設(shè)施均存在不同程度的缺陷，有的設(shè)施老化甚至影響到了居住安全。據(jù)調(diào)查，1980年前北京建成的房屋也多不滿足北京地區(qū)抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)；沒有節(jié)能措施，附屬設(shè)施老化。綜合來看，我國城鎮(zhèn)舊房改造潛在和現(xiàn)實(shí)需求巨大。

　　二是城鎮(zhèn)舊房改造需求市場規(guī)模較大。

　　截至2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米。假定城鎮(zhèn)常住人口基本等同于城鎮(zhèn)居民數(shù)，按照當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口7.3億來計(jì)算，我國城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積為238.71億平方米。今年上半年全國商品房銷售均價(jià)為6815元/平方米，考慮到折舊因素，按照0.5系數(shù)來折算，存量住宅銷售均價(jià)為3407元/平方米，由此可以推導(dǎo)得到全國存量住宅總價(jià)值為81.33萬億元。

　　當(dāng)然，并不是所有存量住宅都需要對(duì)居住品質(zhì)進(jìn)行改善。最近10年我國住宅銷售面積大幅增長，2010-2013年期間，我國共銷售商品住宅面積合計(jì)為84.85億平方米，約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的1/3。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對(duì)品質(zhì)進(jìn)行改善。我們假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場空間大約為15000多億元。當(dāng)然，上述估算過程過于簡單，可能并不反映實(shí)際情況。應(yīng)該看到，我國城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續(xù)過程，實(shí)際上市場潛力可能遠(yuǎn)較上述估算要大。