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2015年養(yǎng)老地產(chǎn)三種商業(yè)模式分析
2015/6/24 8:36:01 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示: 隨著老齡化社會的到來,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)勢必成為一個眾人矚目的行業(yè)。和地產(chǎn)相關的是出現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)這么一個新分支,也許因為純粹的養(yǎng)老社區(qū)總是覺得有點講不通,于是出現(xiàn)了與養(yǎng)隨著老齡化社會的到來,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)勢必成為一個眾人矚目的行業(yè)。和地產(chǎn)相關的是出現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)這么一個新分支,也許因為純粹的養(yǎng)老社區(qū)總是覺得有點講不通,于是出現(xiàn)了與養(yǎng)老養(yǎng)生、度假養(yǎng)老、醫(yī)療養(yǎng)老等結合的方式。即便這樣,大多數(shù)人對養(yǎng)老地產(chǎn)怎么玩還是在云里霧里,不敢真的去做,因為投入的可是自己的真金白銀,怎么也要落個踏實吧。
從房地產(chǎn)角度看養(yǎng)老地產(chǎn)幾乎是個偽命題。如果是純粹的養(yǎng)老社區(qū),居住的100%都是老人,這樣暮氣沉沉的社區(qū),老年人不會愿意去住,難道去哪兒等死嗎?如果不是真做,就是“掛羊頭賣狗肉”,目的不過是找政府要便宜土地,不過這樣的土地要么太偏,要么在產(chǎn)權上有限制(比如不允許散賣),政府不是傻子,不會讓你撿明顯的便宜(當然,不排除有特殊原因)。開發(fā)商也不傻,會把養(yǎng)老的內(nèi)容盡量精簡,“濃縮”到一般的配套之中,養(yǎng)老就成了概念,只是這概念能帶來多少溢價就不好說了。
在現(xiàn)實情況中,做養(yǎng)老地產(chǎn)有幾個問題比較突出:
1、缺乏有經(jīng)驗的養(yǎng)老運營機構,國外請來的大多水土不服,國內(nèi)還沒有特別成熟的團隊;
2、醫(yī)療護理被認為不可或缺,但醫(yī)的比重占多大,相關設施投入需要多少沒概念,容易做成重資產(chǎn);
3、定位低端,容易與普通養(yǎng)老院混同,因此普遍定位高端養(yǎng)老,但入住率不高是普遍現(xiàn)象;
4、盈利模式?jīng)]有解決,找不到好的退出方式,大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。
那么,養(yǎng)老地產(chǎn)到底能不能做,是不是一個好的投資方向呢?在我的觀察,有三種商業(yè)模式是符合投資邏輯的:
第一種商業(yè)模式叫醫(yī)養(yǎng)結合。大致的概念是將社區(qū)養(yǎng)老與社區(qū)醫(yī)院進行組合,選址一般在成熟的居民小區(qū)附近,即可解決周邊老齡居民就近看病拿藥問題,也可提供基本的養(yǎng)老服務。
這種投資模式有幾個明顯的贏利點:
1、客戶群穩(wěn)定,消費比較剛性,而且因為可以與社保結合,可促進老年人的消費;
2、醫(yī)和養(yǎng)可以共享床位,不僅在投入上可以節(jié)省,使用率也能大幅提高;
3、客戶群不僅包括來住的老人,還能覆蓋周邊居家養(yǎng)老的老人,收入具有很好的成長性。這種模式的操作難點在于,首先需要有經(jīng)營醫(yī)院的經(jīng)驗;其次,找到合適的選址不容易,畢竟有個規(guī)模經(jīng)濟需要,面積太小或周邊居民數(shù)量不夠,都難以支持運營。
第二種商業(yè)模式叫分時養(yǎng)老,其適用于度假養(yǎng)老項目。對于一些位于風景區(qū)適合做休閑療養(yǎng)的項目,確實匹配了一部分活力老人的度假需求,但是以買房的形式來消費顯然不合適。這就產(chǎn)生了一種賣消費卡的形式,來銷售養(yǎng)老產(chǎn)品,買卡的老人可以在連鎖經(jīng)營的地方,任意選擇地方進行消費。如果有保險機構介入,還可以和養(yǎng)老保險結合。年輕的時候是投資,老了可以消費(所以險資對養(yǎng)老是非常關注的)。因為投資可以通過這種方式形成現(xiàn)金回流,不需要分割產(chǎn)權銷售,因此在項目選擇上,可以是劃撥土地,也就節(jié)省了投資成本。當然,這種模式必須形成一定的規(guī)模,而且對選址比較考研,否則就不容易促進銷售。
第三種商業(yè)模式稱之為養(yǎng)老主體商業(yè)綜合體。做的雖然是社區(qū)養(yǎng)老,但將醫(yī)的成份降到只剩下對老年人的健康管理。這種模式重點在于針對中老年人的需求,開展一系列的養(yǎng)生養(yǎng)老服務,讓他們安享快樂健康的晚年生活。
具體做法和一個生活體驗式的商業(yè)綜合體沒什么區(qū)別。普通居民也可以來消費,只是更加適老。因為具有普適性,因此消費群擴寬。而因為沒有特別的硬件需求(很多是軟性的服務),不需要增加太多投資。有個做智慧社會的朋友說,做社區(qū)服務的終極目標就是做養(yǎng)老,如果有一種社區(qū)服務中心可以關注居民的從小到老,那它的商業(yè)價值該有多高!我更加看好第三種商業(yè)模式在中國的發(fā)展前景。
在這三種模式中,養(yǎng)老地產(chǎn)都不是一個合適的提法,傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)在這里已經(jīng)被完全淡化到只有建筑的建設。真正的贏利點還是在養(yǎng)老,在于對老年人需求的挖掘,在于能否通過用心的服務來爭取客戶。
養(yǎng)老市場是一座值得深挖的金礦,只是需要找準入口。以上是目前能看到希望的三條出路,也許有別的選擇,歡迎你來告訴我。(作者為佰仕信基金董事長)
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