房地產(chǎn)市場的殘酷性正在逐步顯露。繼證大集團退出房地產(chǎn)市場之后，2月1日，佳兆業(yè)宣布因陷入債務(wù)危機和財政困難，將以總計23.75億元的價格出售旗下上海4項目公司的股權(quán)及其債務(wù)。

　　去年的綠城幾乎倒下，今年佳兆業(yè)再遭“分食”，誰會是下一個綠城或者佳兆業(yè)？誰又會是下一個證大？來不及為昔日的對手哀嘆，因為所有的企業(yè)都在為自己的未來奔忙。

　　專注做住宅的萬科繼進入商業(yè)、養(yǎng)老之后，再次進入旅游產(chǎn)業(yè)；商業(yè)地產(chǎn)起家的萬達已經(jīng)將文化旅游、電子商務(wù)視為未來的重點戰(zhàn)略；綠地的規(guī)模化愈演愈烈，步伐已經(jīng)從中國走向亞洲、大洋洲、歐洲、美洲；恒大的多元化戰(zhàn)略日益精進，從礦泉水到乳業(yè)、牧業(yè)、糧油業(yè)、美容業(yè)、影視娛樂業(yè)以及光伏發(fā)電業(yè)；短短數(shù)年，便殺入TOP10的融創(chuàng)中國，“狼性”不改，土地市場攻城略地之余依然懷著“更強更大”的夢想伺機以小博大……

　　從黃金時代到白銀時代，逝去的不僅僅是高額利潤，更是全行業(yè)大歡喜的一榮俱榮的和諧共生局面。時代在變，市場在變，購房人在變，房企不得不變，不得不折騰。折騰，將是白銀時代房地產(chǎn)市場的一個重要特征，因為大家心照不宣的是：變，不一定通，但不變，就是等死。

　　□綜述

　　轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、變革勢在必行

　　2014年的房地產(chǎn)市場其實是歷史第二好年景。從商品房銷售面積看，2014年，全國商品房銷售面積12.06億平方米，雖比2013年下降7.6%，但依然高于2012年的11.13億平方米。但市場反饋卻大相徑庭，從年初到年尾，充滿悲觀。為什么現(xiàn)實與表現(xiàn)反差如此巨大？

　　在萬科集團高級副總裁、萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶看來，“這不是悲觀和樂觀的問題，房地產(chǎn)市場上有三件事誰都逃不過去。”毛大慶所指的三件事分別是人口拐點到來、城鎮(zhèn)化速度下降和社會重庫存去化。毛大慶認為，20-29歲的婚齡人口快速下降將意味著支撐房地產(chǎn)剛需、改善型最強大的人口基數(shù)在減少。對很多專家、同行抱以高度期望的城鎮(zhèn)化，毛大慶指出，雖然中國數(shù)據(jù)統(tǒng)計的城鎮(zhèn)化率才50%多，但實際城鎮(zhèn)化率遠高于此，并占用著城市房源，“在這個狀態(tài)下，城鎮(zhèn)化的大潮也很難再有新的高潮”。

　　這三件事情幾乎限制住了未來中國房地產(chǎn)市場的總量，蛋糕很難做大，那么就擴大屬于自己的份額吧。但在易居控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，這種可能性微乎其微。近日，克爾瑞信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)清晰地告訴市場一個無情的現(xiàn)實：恒者恒強的趨勢正在加速。

　　據(jù)丁祖昱介紹，2014年TOP100的品牌優(yōu)勢凸顯，集中度比前幾年上升速度更快，幅度更大，企業(yè)金額和面積集中度分別達到了38.37%和22.43%。

　　在金額集中度方面，TOP10企業(yè)從去年同期的13.72%上升至17.19%，2011年，這個數(shù)字不過10.75%。TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個百分點和5.42個百分點，分別達到23.15%、31.65%。

　　“在總量、總成交金額和面積不變的情況下，這個速度還將繼續(xù)攀升三年。”丁祖昱預(yù)計。

　　在總量受到限制、強者恒強的大勢中，如何探索屬于自己的道路，成為諸多房企2015年需要考慮的首要難題。對于中小房企而言，還可以向做大做強的規(guī)模化發(fā)展，但對于已經(jīng)在第一第二陣營的巨頭們而言，轉(zhuǎn)型卻充滿探險的莫測感。

　　□房企多種創(chuàng)新并舉多頭并進

　　經(jīng)過過去兩年初步試水之后，今年以來，以萬科、綠地、萬達為代表的房企巨頭多頭并進，加大轉(zhuǎn)型力度。

　　繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老之后，萬科將產(chǎn)業(yè)版圖伸向旅游產(chǎn)業(yè)，1月16日，位于吉林市的萬科松花湖度假區(qū)宣布正式營業(yè)。這家在過去一年反復(fù)強調(diào)轉(zhuǎn)型的龍頭房企，以新業(yè)務(wù)的啟幕揭開了新一年的篇章。

　　作為萬科轉(zhuǎn)型消費體驗業(yè)務(wù)以及合伙人制度的試點結(jié)合體，萬科總裁郁亮對松花湖項目寄予了厚望，“萬科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長，讓廣大業(yè)主和群眾享受更全面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。”郁亮在萬科松花湖度假區(qū)開幕致辭中表示，休閑度假物業(yè)將成為萬科未來業(yè)務(wù)的重要組成部分。和傳統(tǒng)的度假物業(yè)不同，松花湖度假區(qū)融合了大量的運動和親子教育元素。郁亮認為，全民健身意識的興起，將給以運動為主題的休閑度假模式帶來廣闊市場。

　　1月21日，綠地集團公布2014年度經(jīng)營業(yè)績，并同步披露了綠地集團未來五年發(fā)展規(guī)劃。未來五年，綠地集團將重點完成多項核心戰(zhàn)略任務(wù)，全面轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)再成長。總體將加快形成“3+X”產(chǎn)業(yè)集群的總體布局，其中“3”是以房地產(chǎn)為核心的城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、消費及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和金融投資產(chǎn)業(yè)集群，“X”是新興產(chǎn)業(yè)培育。

　　在萬達集團2014年會上，萬達集團董事長王健林除了公布各項業(yè)績外，還用相當(dāng)篇幅重點闡釋了萬達的第四次轉(zhuǎn)型。王健林表示，萬達集團轉(zhuǎn)型分為兩方面，從空間上看，是從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。萬達的兩個轉(zhuǎn)型目標分別是：一、2020年集團服務(wù)業(yè)收入、凈利占比力爭超過65%，房地產(chǎn)銷售、凈利占比低于35%；二、海外收入占比超過20%。萬達今后的房地產(chǎn)要實行新的發(fā)展模式，同時加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個產(chǎn)業(yè)，到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。