政策繼續(xù)松綁房企去庫(kù)存忙跨界市場(chǎng)續(xù)演分化

　　2015樓市在躁動(dòng)中步入“新常態(tài)”

　　2014年末，一直處于頹勢(shì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一陣躁動(dòng)：CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環(huán)比增長(zhǎng)21.22%，同比2013年也增長(zhǎng)9.79%。這一爆發(fā)性增長(zhǎng)，被外界認(rèn)為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整筑底結(jié)束。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。

　　不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之后，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去庫(kù)存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年，市場(chǎng)也將在全面分化中進(jìn)入中速增長(zhǎng)。同時(shí)，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將明顯上升。

　　政策恢復(fù)常態(tài)忙松綁

　　2014年，房地產(chǎn)政策一改過去限購(gòu)、限貸、限價(jià)等全面束縛，回歸市場(chǎng)主導(dǎo)常態(tài)。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市仍存限購(gòu)政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點(diǎn)工作中，也是8年來首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購(gòu)”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞，意味著2015年中央層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。

　　但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的五個(gè)城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”

　　的確，在2014最后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起，北京住房公積金實(shí)行新政，購(gòu)買政策性住房或套型建筑面積在90平方米以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)至120萬元。這意味著，基準(zhǔn)利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一線城市首個(gè)明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。

　　事實(shí)上，中央在市場(chǎng)繼續(xù)下探的背景下，早已開始有了動(dòng)作。2014年9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，扶植購(gòu)房剛性需求，首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，二套房購(gòu)買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財(cái)政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。2014年10月29日國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi)，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國(guó)人民銀行宣布，自22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。

　　與此同時(shí)，地方也采用補(bǔ)貼、減稅、落戶等政策救市。

　　原華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)認(rèn)為，地方政府財(cái)政在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢(shì)。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響了GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)。”

　　房企抓緊去庫(kù)存轉(zhuǎn)型求生機(jī)

　　CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫(kù)存消化周期超18個(gè)月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增長(zhǎng)135%至18.53個(gè)月。

　　與此同時(shí)，中金公司近期研究報(bào)告顯示，目前很多房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模較大。例如，萬科的土地儲(chǔ)備規(guī)模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，目前房產(chǎn)預(yù)售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點(diǎn)的時(shí)候，大體預(yù)售和銷售的房屋的比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去。

　　“另外，截至去年10月份商品房的銷售，包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體的供應(yīng)量是比較大的，賣得少，建得多。”秦虹說。

　　“在庫(kù)存高企的背景下，2015年重點(diǎn)仍是去庫(kù)存。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在去庫(kù)存的同時(shí)，房企開啟了轉(zhuǎn)型之路。