明年樓市政策不會轉(zhuǎn)向

回顧2009年的樓市發(fā)展,可以用"怪"來形容,借助于救市一攬子計劃樓市迅猛發(fā)展,房價更是猶如坐上了"過山車"一路飆漲。

由于今年房地產(chǎn)市場發(fā)展"不正常",政策方面信息格外引人關(guān)注。7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在提出明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃時,指出要繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。有專家對此表示,明年樓市政策不會有大的改變。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議在強(qiáng)調(diào)加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益時指出,要擴(kuò)大居民消費(fèi),增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,可以說并未改變2008年10月出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想,因而出臺的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策基本不會改變。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議并提出的增加居民消費(fèi)為擴(kuò)大內(nèi)需重點(diǎn)、支持居民自住和改善性購房需求。而在此前國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平在接受采訪時也曾表示,"2010年,國家應(yīng)該延續(xù)并完善今年出臺的消費(fèi)政策。繼續(xù)為低收入者增收減負(fù),讓其有能力消費(fèi);繼續(xù)刺激居民首次購房需求,購房契稅、房貸利率等優(yōu)惠政策要延續(xù),對二套房貸則要嚴(yán)格把關(guān)。"

全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員、國家統(tǒng)計局原副局長賀鏗表示,中國房地產(chǎn)業(yè)在今年4月份以來總體上是很不正常的,房價一路飆升造成一線城市存在泡沫。但中國的房地產(chǎn)泡沫不能一概而論,中國的城市房地產(chǎn)可以分為一線、二線、三線城市,泡沫僅僅是存在一線城市。

對于明年樓市走勢,易居房地產(chǎn)研究院的資深研究專家楊紅旭認(rèn)為,樓市政策是跟著宏觀經(jīng)濟(jì)政策走,不會發(fā)生大變化。樓市政策的重點(diǎn)依然是鼓勵住房消費(fèi),但抑制投資投機(jī)將是新動向。去年10月央行和財政部的救市措施,以及12月國務(wù)院辦公廳出臺的"131號文",減免稅收和房貸優(yōu)惠的出發(fā)點(diǎn)都是刺激自住需求,所以真正的自住需求,尤其首次置業(yè)的中低檔住宅需求者,實(shí)際上沒必要產(chǎn)生恐慌心理。但對于投資投機(jī)需求和二套以上改善需求者,政策肯定會變化,今年房價漲幅過大,民怨甚多,而且資產(chǎn)價格膨脹對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有害。政策轉(zhuǎn)而會抑制這類需求。

抑制投機(jī)打壓房價成新動向

樓市政策雖未明確定調(diào),但"抑制投機(jī)"在最近官方表態(tài)中頗為明顯。11月28日,國務(wù)院總理溫家寶在上海考察保障性住房工程進(jìn)展情況時指出,要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置,同時要抑制投機(jī)性購房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這可以視為中央層面釋放出可能會對樓市進(jìn)行調(diào)控的信號。

中國房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的最新報告顯示,截至10月,北京市平均房價已達(dá)到每平方米16057元,比1月份時10403元的平均價漲了54%。在上海,10月份的平均住房價格為16954元,自1月份以來上漲了22%。然而,這是懸在高空的房價,因為投資乃至投機(jī)的購房行為已漸趨普遍。更有開發(fā)商自曝投資比例超過七成。

市場認(rèn)為,投資比例15%左右是較為健康的,當(dāng)投資比例超過30%,就應(yīng)引起警惕,而現(xiàn)在不少樓盤已跨越50%的投資"紅線",這不能不讓人憂慮:一個充滿投資與炒作意味的市場能夠走多遠(yuǎn)？而當(dāng)投機(jī)投資性購房主導(dǎo)市場的時候,房市發(fā)展離崩盤也就不遠(yuǎn)了。中國指數(shù)研究院副院長陳晟也提醒說,目前部分區(qū)域樓市有出現(xiàn)泡沫的跡象,未來不排除有關(guān)部門出臺抑制投機(jī)政策的可能性。

投資導(dǎo)致高房價的話題媒體屢有報道,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在一個論壇上表示,目前房價太高、漲幅太快,不是按年,而是按月在漲價。而且投資性購房的比例過大,尤其是在熱點(diǎn)城市。國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟(jì)師姚景源更是直接表示,北京房價高得離譜,三代人一生的積蓄都用來買房了。可見抑制投機(jī)打壓房價將成為明年的一個新方向。

整治土地市場 打擊囤地成發(fā)力點(diǎn)

今年,土地市場也成為樓市主角可謂熱鬧非凡,各地老"地王"曬太陽,新"地王"頻出,政府寡頭壟斷等現(xiàn)象不斷,地價推漲房價之說不絕于耳,對此,國土部予以關(guān)注,11月份,國土部開展了全國范圍的土地調(diào)研,業(yè)內(nèi)人士評論此次調(diào)研劍指開發(fā)商"囤地",意在從土地市場控制高房價。

隨后,國土部明令農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)范,發(fā)布限制、禁止用地項目的增補(bǔ)目錄。并再次"醞釀啟動增值地價政策"。一系列土地調(diào)控政策,必然會影響明年土地市場以及房價。而北京已經(jīng)率先實(shí)行土地招牌掛"價高者得"的原則。

社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出,政府寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應(yīng)小于土地需求外推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的重要原因。

中央黨校教授周天勇也指出,應(yīng)增加土地供應(yīng),抑制土地和房屋漲價,另外,還要改革招拍掛制度,形成競爭性的土地供應(yīng)市場,以抑制國有壟斷資本頻繁制造"地王"。

可以預(yù)見,新一輪土地調(diào)控2010年將會在樓市有所體現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會議未有關(guān)于樓市的專門表述,但中央仍有可能出臺更具針對性和靈活性的政策,對樓市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。如關(guān)于二套房的優(yōu)惠政策相信面臨退出,明年兩到三次的加息空間對樓市必然也會產(chǎn)生一定影響。此外,政府還可能結(jié)合土地市場的專項整治,對開發(fā)商囤地等行為的打擊力度將加大,促進(jìn)節(jié)約集約使用土地資源,擴(kuò)大市場的有效供應(yīng)。

今年的樓市表現(xiàn)的確"不正常",正常思維似乎無法解釋,但無論如何,在經(jīng)濟(jì)整體刺激消費(fèi)、實(shí)施積極的財政政策和寬松的貨幣政策大背景下,房地產(chǎn)政策都不會有大的轉(zhuǎn)向,甚至有專家肯定,無論經(jīng)濟(jì)工作會議如何,明年房地產(chǎn)都會漲。但同時也有專家指出,中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的方向是根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性,此條將會首先對準(zhǔn)房地產(chǎn),樓市微調(diào)將不可避免。

新聞資料:中央經(jīng)濟(jì)工作會議相關(guān)內(nèi)容

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,提高宏觀調(diào)控水平,保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。要處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系,鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好勢頭。要繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)。要突出財政政策實(shí)施重點(diǎn),加大對民生領(lǐng)域和社會事業(yè)支持保障力度,增加對"三農(nóng)"、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費(fèi)、欠發(fā)達(dá)地區(qū)支持力度,支持重點(diǎn)領(lǐng)域改革。

會議指出,加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。要以擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求為重點(diǎn),以穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化為依托,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),努力使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯進(jìn)展。一是擴(kuò)大居民消費(fèi)需求,增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。要加大國民收入分配調(diào)整力度,增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能力。要保持政策連續(xù)性,進(jìn)一步做好家電、汽車摩托車下鄉(xiāng)工作,繼續(xù)實(shí)施家電和汽車以舊換新政策,增加農(nóng)機(jī)購置補(bǔ)貼,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農(nóng)村危房改造支持力度。