樓市復蘇動能減弱，房企推貨信心不足，預計6月新房供應規模保持低位運行，行情將延續平淡。

　　根據CRIC調研盤點全國27個重點城市預入市項目情況的結果，6月新房供應規模環比僅微增9%，與去年同期和今年3月相比，降幅都接近四成。

　　基于供應規模的約束和對市場信心的不足，我們推測，在沒有重大政策利好刺激下，6月樓市行情將延續平淡，成交難有大幅放量空間。

　　《經濟日報》6月7日也撰文稱，“當前，房地產市場仍處于調整期，對于4月份、5月份的回落應理性看待…………我們應該給房地產市場的企穩回升以及持續平穩健康發展更多耐心和信心。”

　　CRIC調研數據顯示，6月全國27個重點城市商品住宅新增供應面積預計為1214萬平方米，環比增長9%，同比下跌36%，較前6月的月平均供應量僅微增1.6%。

　　因年中沖刺業績的壓力，房企6月的供貨量有所增加，供應環比止跌回升，但增幅非常有限，規模仍處在相對低位，無論是與去年同期值相比，還是和今年3、4月的高峰值相比，都相差甚遠。這也說明，市場復蘇動能轉弱后，房企推貨信心不足。

　　其中，一線城市供應整體低位回升，廣州和深圳明顯反彈、北京和上海仍繼續低迷。特別是深圳，預期將有13個項目推售，金地環灣城、拾悅城楠園等單盤供應可達10萬平米，或將帶動整體供應規模創年內新高。

　　北京在上個月低基數的基礎上，供應環比增長了74%，但同比仍然下跌53%。根據CRIC的調研，6月北京預計僅有京投發展?北熙區二期、北京城建·國譽朝華等4個項目入市。

　　而上海6月的新增供應不增反降，5月三四批次項目集中入市后，6月供應進入階段性休整期。

　　二線城市6月的新增供應環比漲跌參半，多數城市同比還是負增長。18個二線城市預計供應937萬平方米，環比微增8%，同比跌32%。

　　其中，長沙、昆明、鄭州6月的新增供應由跌轉增，濟南、長春、南寧等城市則下滑明顯。與去年同期對比，除武漢、長沙、重慶外，多數城市的供應規模均低于去年同期，杭州和長春甚至出現了腰斬的情況。

　　三四線城市的新增供應繼續縮量。5個城市6月份僅供應49萬平米，同、環比分別下降71%和27%。泉州供應探底回升，萬科城市之光、建發養云等3個剛需項目都將于6月集中入市。

　　除泉州之外，無錫、徐州等其余4個城市供應均延續回落走勢，徐州回調尤為明顯，預期供應規模跌破10萬平米，僅為2023年月均值的1/5左右。

　　6月，房企推貨聚焦核心區域，主城區供應占比高達52%，近郊占比30%，去化相對困難的遠郊占比僅18%。

　　其中，昆明、福州等主城區供應占比超過8成。昆明本月預計將推售的信達萬科京江隱翠、中交碧桂園映象美廬等7個項目均位于盤龍、官渡等區域，主城5區供應占比達到100%。

　　上海、青島、廈門等城市的新增供應主要集中在近郊。以廈門為例，6月將入市的4個項目，僅1個位于島內五緣灣核心板塊，其余3盤都在島外，分布在同安環東海域、同安老城和翔安東部會展板塊。

　　廣州、天津、杭州等城市近遠郊區域為供貨主力，譬如杭州，5月一圈層結構性斷供，6月核心區域供貨壓力依然較大，所推37個項目僅有11個位于主城區。

　　從新增供應的產品看，剛需、改善產品平分秋色，供貨占比分別為45%、43%，高端產品占比13%。其中，泉州、濟南等城市的純剛需產品是6月新增供應的絕對主力，長沙、鄭州等城市的新增供應中，剛需、剛改產品供應同步發力，也正好適應當地偏剛性的需求結構。

　　北京、上海、成都等城市的新增供應中，改善產品依然占據主導地位，占比普遍在五成以上。蘇州、徐州等城市的新增供應則迎合了改善及豪宅市場不斷提升的需求，房企增加了中高端盤推貨占比，剛需盤占比僅不足兩成。

　　6月份偏低的供應量勢必制約成交放量的空間。6月27城供應量同比跌36%，僅為今年3月的6成左右，基本與前6月平均相當，低位運行的供應預示著成交也難有大幅放量空間。同時，供給端推貨積極性不高也能看出市場信心和預期的不足。

　　因此，在沒有重大政策利好刺激的情況下，預計6月樓市整體延續平淡行情，成交較5月可能會有所好轉，但改善程度有限。

　　具體到城市，成都、長沙、南京等城市，6月供應規模增長且結構合理，可能會帶動成交回漲。長沙6月供應規模預計將達到年內新高，預加推項目中剛需、剛改貨源增加，契合目前主流市場需求，成交有望企穩回升。

　　北京、上海等城市新增供應不濟將拖累成交。北京和上海的新房市場不缺需求也不乏購買力，供應是影響成交的最主要因素。6月份北京和上海預計入市的項目質量不差，主城加近郊占比都在七成以上，但受限于較低的供給規模，成交也難有強勢增長表現。

　　廣州等6月供應體量增加而質量欠佳，對成交驅動力偏弱。廣州5月開盤項目平均去化率為18%，海珠、天河等核心區域高總價江景房去化表現較好，去化率大多超過3成，外圍區域項目則普遍遇冷、去化遲緩，而6月推售項目有7成以上位于郊區，如果營銷力度不見加碼，去化表現或許同樣不容樂觀。

　　濟南、長春、天津等城市的新增供應縮量疊加供需錯配，市場行情或將繼續轉淡。濟南6月供應預計縮量至10萬平米以下，加上供需結構存在明顯錯配，即目前高品質改善項目保持較高熱度，剛需尤其外圍區域項目降溫明顯，但6月預入市項目中，剛需產品占比高達92%，且大多位于近郊，供需錯配的情況下，成交或將繼續走弱。

　　我們認為，房地產市場相關支持政策仍有空間，尤其4月以后，市場觀望情緒又有所回升，各地可以進一步挖掘支持政策調整的優化空間，以恢復購房者對房地產市場的信心，助力市場企穩回升，重回良性循環的軌道。

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