3月的樓市和3月的天氣都有點乍暖還寒的感覺，在市場走向進一步明朗之前，是房企年報季的到來。除了一些延發公告之外，從已經發布年報的房企業績來看，靠運營收租，或賺管理、品牌費為主的公司，表現相當不錯。一個新的信號正在出現：管房比建房賺錢正在成為現實。業內人士表示，在房地產行業向新發展模式轉型的路上，租售并舉是重要的方向之一。隨著相關配套政策落地，“管房子”或變得更加有利可圖，拼運營能力的時代正在到來。

　　兩份搶眼的“成績單”

　　從年報數據來看，招商蛇口、保利置業等銷售同比增長，越秀房托、萬達等收入和凈利潤都實現了增長。而在房企的年報成績單中，有兩份格外引人關注：經歷五年的龍湖冠寓開業房間規模突破10萬間，首次實現盈利；2021財年，凱德中國信托物業凈收入(NPI)為2.504億新元，同比增長85.2%，為上市以來最高的年度NPI。2021年對房地產行業而言并不容易，長租公寓行業卻出現了盈利模式，凱德置地2020年業績雖明顯下滑，但在2021年凱德中國信托物業凈收入大幅增長，錄得上市以來最高。這些表現優秀的成績單是怎么交出來的？

　　樣本一：

　　長租公寓盈利元年 數字化是基礎

　　龍湖集團首席執行官陳序平表示，2021年，龍湖冠寓實現租金收入22.3億元，同比增長23%，運營數據上，期末冠寓已開業10.6萬間，整體出租率92.9%。龍湖冠寓實現了第一年的盈利。事實上，從“租購并舉”到鼓勵發展保障性租賃住房，國家對住房租賃行業的發展給予了多維度支持。龍湖已經深度參與到住房租賃行業之中并形成了一套日漸成熟的發展體系和模式。

　　陳序平表示，早在2016年，龍湖便面向新世代人群租住生活形態及消費升級需求，推出了集中式租賃住房品牌――冠寓，并將其作為主航道業務篤定發展，穩健經營。租賃住房蘊藏著巨大的發展空間，但也是一個微利的行業，選址、定位，建造、營銷、運營等每一處細節，都關乎著項目能否健康地長期經營。

　　為了實現健康長期經營，龍湖冠寓進行了數字化升級。目前數字化已覆蓋90%的場景，在2021年，冠寓駕駛艙和指揮艙管理系統正式上線，門店運營官通過系統可以做到對門店經營情況的實時監控、自動預警、智能定價、智能管控等。此外，背靠龍湖集團，冠寓實現了效率、成本等多維度實力的提升。例如，借助龍湖集團的供應鏈體系，冠寓整體采用裝配式集成裝修，實現成本優化，僅翻修成本就可節約66%。

　　對于未來，陳序平表示，冠寓業務的發展會保持20%以上的年化增長速度，聚焦在20個左右持續有年輕人進入的城市。

　　樣本二：

　　投資物業改造升級 實現資產運營增值

　　凱德置地在2021年凱德中國信托物業凈收入取得上市以來最高成績。凱德中國信托指出，一方面是資產組合優化(買進賣出)的結果，另一方面是資產運營增值的體現。凱德投資集團首席執行官李志勤表示，凱德投資已經踏上征程，將繼續優先發展基金和旅宿管理平臺，并持續投資運營平臺，以努力持續實現兩位數的股本回報率。如凱德投資將繼續在具有韌性的長住市場，如學生公寓、長租公寓和租賃住房多元化發展，向2023年管理16萬套單元的目標邁進。

　　通過資產升級改造獲得升值是凱德盈利的重要原因之一。地處廣州的凱德?樂峰廣場2021年創下客流同比增長8%、物業凈收入達1.37億元的成績，位列凱德中國信托11個商場的第三位，其蛻變過程就是凱德資產優化的經典案例。

　　2021年11月， 凱德以16.66億元收購樂峰廣場剩余的49%股權，凱德中國信托持有凱德?樂峰廣場全部股權。在凱德的操盤之下，凱德?樂峰廣場已成功“換血”90%品牌門店，人氣首店與新潮品牌集結，全場空間動線與場景體驗亦煥然一新。

　　據介紹，凱德對樂峰廣場做了精準的項目定位和客群洞察，對場內的主力業態重新進行有機組合，以全面覆蓋家庭生活細分場景加聚焦性布局全周期親子業態，引進室內親子游樂品牌，通過引入54個新潮熱門品牌并集中煥新。在空間方面，通過動線、場景的革新，加強與品牌、消費者的情感聯結，完成了內外空間的優化改造。

　　分析

　　運營拐點到來或有三大原因

　　正如招商蛇口在年報中表示，面對行業變局，重新審視業務模式和商業邏輯，招商蛇口將堅定貫徹落實“三個轉變”：一是堅定從開發為主向開發與經營并重轉變，二是堅定從重資產為主向輕重結合轉變，加大輕資產業務的發展力度；三是堅定從同質化競爭向差異化發展轉變。可以看到，房地產行業更加重視運營的時代到來了。業內人士表示，其實重運營業內提過很多年，在當下階段出現一些拐點信號，或許有資產價格便宜、收益更有保障，模式更完善、資金渠道進退機制準備好了，以及部分頭部房企作出了示范效應等原因。

　　原因一：

　　資產價格便宜收益更有保障

　　經過幾年的調整，目前，資產的價格、整個市場的預期都變得更合理。當前及未來一段時間，仍有不少質優價廉的資產。此外，不少地方出臺支持政策。數據顯示，全國首個集體土地租賃房項目萬科成壽寺項目，土地成本約4188萬元，僅占項目總開發成本的11.5%。目前萬科估算的投資回報率為6%，遠高于同行業水平。

　　原因二：

　　資金渠道進退機制更完善

　　2021年房企發住房租賃債券的熱情較高，保利、萬科、金地、越秀等十多家房企參與。此外，《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》為租賃住房企業進入公募REITs的賽道提供可能性。前端進入、中端運營和后端退出的金融工具都準備齊全了。而且，新的工具還在涌現。

　　原因三：

　　新模式先行者成功探路

　　今年3月《政府工作報告》指出，要“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。顯然，房地產行業新發展模式的探索步伐將更大，而相應的政策支持也在路上。目前，一些先行者走出了路，他們自身還會繼續做大規模，并會為行業輸送更多相關人才，預計也將吸引更多的企業入局。