招商蛇口在北京產(chǎn)權(quán)交易所日前發(fā)布公告，以7.02億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)金道匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“金道匯通”）100%股權(quán)及4.93億元債權(quán)。這已是金道匯通今年以來(lái)第三次掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)比年初首次掛牌的底價(jià)降了2.43億元。

　　據(jù)了解，金道匯通旗下主要有沈陽(yáng)招商鉆石山廣場(chǎng)這一商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目集購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、商鋪、公寓、LOFT及交通樞紐于一體，為招商蛇口在沈陽(yáng)的首個(gè)項(xiàng)目。

　　一邊是降價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�一邊是閉店撤離。5月30日，亞瑪達(dá)電器沈陽(yáng)店張貼公告，稱(chēng)該店將于2020年6月30日正式閉店。據(jù)了解，這是亞瑪達(dá)目前在中國(guó)境內(nèi)唯一的一家商場(chǎng)，也是自今年4月30日韓國(guó)樂(lè)天百貨沈陽(yáng)店關(guān)閉后，沈陽(yáng)又一家外資商場(chǎng)宣布閉店。

　　相對(duì)于近幾年成交較為火熱的住宅市場(chǎng)，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)略顯冷清。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)成交面積在2017年同比下跌19%后，到2019年也未恢復(fù)到2016年的高位。沈陽(yáng)市辦公地產(chǎn)的成交均價(jià)在2016年開(kāi)始下跌后，直到2019年才恢復(fù)到與2015年持平的水平，為10563元/平方米，而近十年的高點(diǎn)在2011年。

　　仲量聯(lián)行沈陽(yáng)分公司戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)高旭梅表示，2016年是重要分水嶺，沈陽(yáng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，而早期以本地企業(yè)主導(dǎo)的格局亦轉(zhuǎn)變?yōu)橥鈦?lái)知名運(yùn)營(yíng)商博弈的常態(tài)化市場(chǎng)格局。

　　去年8月，沈陽(yáng)副食集團(tuán)聯(lián)手羅森（中國(guó)）投資有限公司進(jìn)軍便利店行業(yè)。沈陽(yáng)副食集團(tuán)物流產(chǎn)業(yè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將依托副食集團(tuán)雄厚的物流和冷庫(kù)能力為羅森便利店提供日配。截至目前，在不到一年時(shí)間里，沈陽(yáng)已有34家羅森便利店開(kāi)業(yè)。

　　“即便市場(chǎng)去庫(kù)存需要較長(zhǎng)的時(shí)間，從目前的市場(chǎng)情況看，沈陽(yáng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)好的項(xiàng)目依然是門(mén)庭若市，是首店品牌、租戶(hù)排隊(duì)首選的場(chǎng)地。”高旭梅說(shuō)。

　　不過(guò)，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的集聚效應(yīng)尚未顯現(xiàn)。“商場(chǎng)需要合理定位和品牌選取，并聚集形成規(guī)模效應(yīng)。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，“比如沈陽(yáng)城區(qū)規(guī)劃的‘金廊’就足有25公里長(zhǎng)，貫穿主城區(qū)，這導(dǎo)致商業(yè)很分散，很難聚集大的人流，還不如規(guī)劃成寫(xiě)字樓、辦公樓以及公共服務(wù)設(shè)施。”

　　金地集團(tuán)東北區(qū)域沈陽(yáng)事業(yè)部商業(yè)經(jīng)理王大印表示，隨著沈陽(yáng)城市逐漸向外擴(kuò)張，以交通樞紐為中心的商業(yè)集散地在弱化。各區(qū)形成了小半徑的聚集區(qū)，也對(duì)傳統(tǒng)的中街、太原街等集中性商業(yè)進(jìn)行了分流。

　　而受疫情影響，租賃需求擱置。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，今年一季度沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)供需均出現(xiàn)回落，業(yè)主對(duì)租金調(diào)整多數(shù)持觀望態(tài)度；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)受到顯著沖擊，業(yè)主減免租金，經(jīng)營(yíng)壓力攀升。報(bào)告認(rèn)為，零售商對(duì)于擴(kuò)張更為謹(jǐn)慎，業(yè)主方減免租金與零售商共克時(shí)艱，預(yù)計(jì)2020年全市租金增長(zhǎng)放緩。

　　“盡管沈陽(yáng)社區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格在不斷攀升，但短期內(nèi)其租金卻難以維持較高價(jià)格。”王大印表示，社區(qū)商業(yè)的價(jià)值需要餐飲、便利店等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)作為支撐。但由于住宅市場(chǎng)吸納大量資金以及疫情影響，使得居民消費(fèi)能力和意愿有所下降，業(yè)主不敢貿(mào)然提租。

　　高旭梅表示，為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，沈陽(yáng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有更多項(xiàng)目積極調(diào)整戰(zhàn)略，包括空間調(diào)整、定位調(diào)整、租戶(hù)組合調(diào)整，以及零售地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等形式會(huì)出現(xiàn)，以形成更獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。“在區(qū)域拓展上，商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在城市新興居住區(qū)集中釋放，成熟的業(yè)主會(huì)以發(fā)展社區(qū)商業(yè)為主，整體體量不會(huì)特別大。”

　　與此同時(shí)，疫情催生了新的需求，線(xiàn)上服務(wù)轉(zhuǎn)線(xiàn)下的教育培訓(xùn)行業(yè)、保險(xiǎn)行業(yè)等積極拓展領(lǐng)地，將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要需求來(lái)源。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群體的改變，沈陽(yáng)商業(yè)重心也在改變，將從原來(lái)的太原街、中街向中金廊轉(zhuǎn)移，未來(lái)嘉里城、華潤(rùn)、寶能等項(xiàng)目或有較大發(fā)展。

　　“住宅市場(chǎng)企穩(wěn)才是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力的開(kāi)始，而社區(qū)商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)抗擊互聯(lián)網(wǎng)的最后堡壘。”王大印表示，隨著不斷地發(fā)展，依托移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等電子商務(wù)進(jìn)行賦能的社區(qū)商業(yè)發(fā)展前景相對(duì)較好。不過(guò)目前沈陽(yáng)社區(qū)商業(yè)連鎖性的品牌商家還比較稀缺，這也將是未來(lái)消費(fèi)升級(jí)的發(fā)力點(diǎn)。