一、房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況分析

　　2015 年至 2017 年，是城市需求熱度從東部向中西部蔓延的過(guò)程，三四線城市銷(xiāo)售也高歌猛進(jìn)，成交創(chuàng)歷史新高。而進(jìn)入 2018 年后，這種熱度蔓延的趨勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)散、 進(jìn)一步下沉，但增速呈現(xiàn)放緩。前 4 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積僅同比增長(zhǎng) 1.3%， 4 月單月同比增速已轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，增速下滑的主要原因是東部尤其是三四線城市開(kāi)始面臨增速回落。

　　積極的因素體現(xiàn)在重點(diǎn)一二線城市，雖然整體還是處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但是降幅在二季度開(kāi)始明顯收窄，一線城市也是在 5 月近兩年以來(lái)首次重歸正增長(zhǎng)。一二線城市和三四線城市的增速差在經(jīng)歷了 2017 年的持續(xù)擴(kuò)大后，在 2018 年重新收斂。

2018年全國(guó)城市商品房銷(xiāo)售面積及增速展望

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2018年中國(guó)一二線城市商品房銷(xiāo)售面積及增速展望

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2018年中國(guó)三四線城市商品房銷(xiāo)售面積及增速展望

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　　2018 年以來(lái)去杠桿影響持續(xù)深化，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款累計(jì)增速進(jìn)一步下滑至-6.7%，同時(shí)前 4 月居民中長(zhǎng)期新增貸款累計(jì)規(guī)模同比下降 13.6%，占比新增貸款比重已降至 27.2%，居民去杠桿進(jìn)程仍繼續(xù)保持。截至 2018 年 5 月份全國(guó)首套房平均貸款利率為 5.6%，已連續(xù)上漲 17 個(gè)月，二套房貸利率達(dá)到 5.96%，也實(shí)現(xiàn) 13 個(gè)月連續(xù)上漲，全國(guó) 35 個(gè)城市 533 家銀行中首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮的占比已高達(dá) 92.1%，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行首套房貸平均利率均已超基準(zhǔn)利率上浮 12%水平，顯示銀行對(duì)房貸政策難言寬松

2015-2018年中國(guó)居民中長(zhǎng)期貸款及新增貸款占比

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2015-2018年中國(guó)按揭貸款累計(jì)增速

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2016-2018年中國(guó)全國(guó)首套房平均貸款利率

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全國(guó) 533 家銀行利率結(jié)構(gòu)

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　　2015 年開(kāi)始，棚改貨幣化的發(fā)展帶來(lái)了三四線城市的崛起， 2018 年 4 月財(cái)政部與住建部聯(lián)合印發(fā)了《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法》，對(duì)地方政府發(fā)行棚改債進(jìn)行了規(guī)定。從規(guī)模來(lái)看， 2018 年前 5月新增 PSL投放 4371億元，累計(jì)同比增加 48.3%，抵押補(bǔ)充貸款余額為 31247億元，相比于 2017年末增長(zhǎng) 16.3%，這樣的增長(zhǎng)帶來(lái)了上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的支撐。

2012-2020年中國(guó)棚改開(kāi)工以及存量

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2014-2018年中國(guó)PSL 到位資金及同比

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　　2018 年整體銷(xiāo)售的彈性依然存在壓力，未來(lái)的成交釋放是來(lái)自于供給的彈性，如果二三季度如期隨著推盤(pán)節(jié)奏的加快以及房企融資帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力，供給的釋放是值得期待的。即 2018 年銷(xiāo)售面積下降 5%左右，但考慮到三四線城市價(jià)格增長(zhǎng)幅度超出年初預(yù)期，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售金額會(huì)維持在正增長(zhǎng)區(qū)間，會(huì)增長(zhǎng) 5%左右

2013-2018年中國(guó)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積

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2013-2018年中國(guó)全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額

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　　二、房地產(chǎn)行業(yè)投資趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　今年以來(lái)房地產(chǎn)投資的增速?gòu)?qiáng)勁得超出市場(chǎng)預(yù)期，今年房地產(chǎn)投資的建安費(fèi)用增長(zhǎng)并不明顯， 還是更多依靠土地購(gòu)置費(fèi)用的大幅增長(zhǎng)， 2018年以來(lái)購(gòu)地費(fèi)用的增速已經(jīng)創(chuàng)下了 50%以來(lái)的新高。由于統(tǒng)計(jì)口徑的不同，土地購(gòu)置費(fèi)存在分期計(jì)算的成分在，其大幅增長(zhǎng)更多是來(lái)自于 2017 年房企補(bǔ)庫(kù)存活動(dòng)帶來(lái)的滯后效應(yīng)， 未來(lái)隨著房企補(bǔ)庫(kù)存節(jié)奏的變緩， 后續(xù)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)的可能性在下降。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)情況

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房地產(chǎn)單月投資額與累計(jì)同比

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房地產(chǎn)投資中建安費(fèi)用和拿地費(fèi)用增速

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　　未來(lái)房地產(chǎn)投資增速的延續(xù)性需要關(guān)注幾點(diǎn)： 1、在融資收緊以及限價(jià)令蔓延的格局下，全國(guó)房企補(bǔ)庫(kù)存的延續(xù)性； 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)口徑變化的潛在影響（2018 年開(kāi)始改為財(cái)務(wù)支出法），使得建安費(fèi)用口徑受到壓制； 3、全國(guó)銷(xiāo)售增速下行環(huán)境下的房企開(kāi)工意愿。

　　在短期內(nèi)，土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)投資的支撐力度還在，但是下半年開(kāi)始， 考慮到融資收緊以及限價(jià)令等政策的存在， 會(huì)逐步導(dǎo)致拿地增速的下降， 投資增速也將面臨下行的趨勢(shì)。 但從全年的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資保持同比增長(zhǎng)已經(jīng)明確， 增速在補(bǔ)庫(kù)存周期下下滑的幅度預(yù)計(jì)也相對(duì)平滑，預(yù)計(jì) 2018 年全年投資增速在 5-7%左右。