2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

2018/6/15 12:18:00　來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)　【字體：大中小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】

核心提示：因城施策、分類監(jiān)管收到良好政策效果:1）不同類型城市差異明顯，我們認(rèn)為，中長期看行業(yè)總量高位，增速低位，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)大于整體性機(jī)會(huì)。分線城市銷售面積同比情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理分線城市銷售金額同比情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理2）經(jīng)濟(jì)整體保持平

　　因城施策、分類監(jiān)管收到良好政策效果:1）不同類型城市差異明顯，我們認(rèn)為，中長期看行業(yè)總量高位，增速低位，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)大于整體性機(jī)會(huì)。

分線城市銷售面積同比情況

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分線城市銷售金額同比情況

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　　2）經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定

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開竣工處于合理增速水平

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　　3）城市群價(jià)值開始明顯體現(xiàn)。

因城施策下城市群輪動(dòng)復(fù)蘇

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　　4）開發(fā)商土地端投資踴躍。

開發(fā)商土地投資踴躍

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三四線城市補(bǔ)庫明顯

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　　政策趨勢(shì)： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： A、人才引進(jìn)

　　政策表達(dá)：兩會(huì)提出1300萬人進(jìn)城，中小城市和建制鎮(zhèn)要放開落戶限制。海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：二線城市人才引進(jìn)和具備較強(qiáng)落戶能力的中小城市和建制鎮(zhèn)是今年亮點(diǎn)。

人口爭奪才剛剛開始

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人才引進(jìn)持續(xù)升級(jí)

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各省2017年人口導(dǎo)入情況

省份	廣東	浙江	安徽	山東	河北	廣西	新疆	四川	湖南	福建	江蘇	江西	重慶	河南	貴州
常住人口（萬人）	11169	5657	6255	10006	7520	4885	2445	8302	6860	3911	8029	4622	3075	9559	3580
增量（萬人）	170	67	59.3	58.96	49.47	47	46.59	40	38.2	37	30.7	29.8	26.73	26.71	25
增量人口占比	1.52%	1.18%	0.95%	0.59%	0.66%	0.96%	1.91%	0.48%	0.56%	0.95%	0.38%	0.64%	0.87%	0.28%	0.70%
省份	陜西	山西	湖北	甘肅	海南	內(nèi)蒙古	寧夏	西藏	青海	上海	北京	天津	遼寧	黑龍江	吉林
常住人口（萬人）	3835	3702	5902	2626	926	2529	682	337	598	2418	2171	1557	4369	3789	2717
增量（萬人）	22.82	20.71	17	15.76	8.63	8.5	6.89	6.61	4.92	-1.37	-2.2	-5.25	-8.8	-10.5	-15.6
增量人口占比	0.60%	0.56%	0.29%	0.60%	0.93%	0.34%	1.01%	1.96%	0.82%	-0.06%	-0.10%	-0.34%	-0.20%	-0.28%	-0.57%

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　　總體上，吸引力強(qiáng)的城市人才政策相對(duì)偏嚴(yán)（10個(gè)城市中有7個(gè)采取較嚴(yán)的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相對(duì)偏弱（8個(gè)城市中有6個(gè)采取較松的人才政策）。

各省人口政策與效果（1）

城市	城市吸引力強(qiáng)度	人才政策寬松度	2017年戶籍人口增速（%）	城市	城市吸引力強(qiáng)度	人才政策寬松度	2017 口增速（年戶籍人 %）
北京	強(qiáng)	嚴(yán)	-2.11	沈陽	一般	松	-1.09
上海	強(qiáng)	嚴(yán)	-0.74	武漢	一般	松	1.82
天津	強(qiáng)	嚴(yán)	-3.38	重慶	一般	嚴(yán)	-0.53
廣州	強(qiáng)	嚴(yán)	1.24	成都	一般	松	-11.3
南京	強(qiáng)	松	1.26	長沙	一般	松	-5.04
杭州	強(qiáng)	嚴(yán)	1.51	合肥	一般	松	0.08
濟(jì)南	強(qiáng)	松	0.57	南昌	一般	松	-0.11
海口	強(qiáng)	松	1.05	蘭州	一般	嚴(yán)	-0.32
福州	強(qiáng)	嚴(yán)	-0.37	-	-	-	-
南寧	強(qiáng)	嚴(yán)	-0.87	-	-	-	-

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　　經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì)，上述城市披露人才引進(jìn)計(jì)劃的城市合計(jì)在未來五年將引進(jìn)和培養(yǎng)497.7萬人，如果假設(shè)人均購置住宅面積30-100平米，則未來五年引進(jìn)和培養(yǎng)人才帶動(dòng)的住宅需求為1.49-4.98億平（折合每年近0.3-1億平的新增住宅需求。 2017年1、 2線城市住宅銷售面積近2.84億平）。

各省人口政策與效果（2）

城市	未來五年引進(jìn)人才描述	未來五年引進(jìn)人才統(tǒng)計(jì)（人）	引進(jìn)人才需求測算（萬平）	城市	未來五年引進(jìn)人才描述	未來五年引進(jìn)人才統(tǒng)計(jì)（人）	引進(jìn)人才需求測算（萬平）
天津	到2020年，計(jì)劃引進(jìn)培養(yǎng)11100名企業(yè)家。	11100	111	南昌	未來五年，引進(jìn)602600名人才。	602600	6026
長春	五年時(shí)間，引進(jìn)國內(nèi)外10000名人才。	10000	100	廣州	每年支持3000 名高端緊缺人才。	15000	150
沈陽	未來五年，引進(jìn)國內(nèi)外11840名人才和儲(chǔ)備70萬名大學(xué)生。	711840	7118	海口	到左右。 2020年，吸引各類人才20萬人	200000	2000
石家莊	引進(jìn)培養(yǎng)人才11100名。	11100	111	長沙	未來五年，總計(jì)將引進(jìn)培養(yǎng)204260名人才。	204260	2043
烏魯木齊	到2020年，培養(yǎng)引進(jìn)12100名人才。	12100	121	武漢	實(shí)現(xiàn)5年留住100萬大學(xué)生。	1000000	10000
西寧	每年引進(jìn)培養(yǎng)100名人才。	500	5	南京	每年吸納20萬以上大學(xué)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)	1000000	10000
西安	5年內(nèi)引進(jìn)和培養(yǎng)國內(nèi)外951350名人才。	951350	9514	成都	5年內(nèi)引進(jìn)和培育1000名高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才。	1000	10
銀川	用5年時(shí)間，新引進(jìn)1000名以上人才。	1000	10	南寧	三年引進(jìn)100名以上工科博士、碩士。	100	1
鄭州	到2020年，引進(jìn)45100名人才和吸引20萬畢業(yè)生。	245100	2451	-	-	-	-
合計(jì)	-	1954090	19541	合計(jì)	-	3022960	30230

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　　政策趨勢(shì)： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： B）多主體供應(yīng)

　　政策表達(dá)：支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

多層次供應(yīng)體系

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　　政策表達(dá)：發(fā)展長租公寓的合理盈利模式，區(qū)分對(duì)待長租公寓和政府廉租房。

發(fā)展長租公寓基金，現(xiàn)實(shí)長租公寓的可持續(xù)發(fā)展并改善社會(huì)責(zé)任

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　　政策趨勢(shì)：1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： C）價(jià)格引導(dǎo)

　　海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限購、限貸、限售短期不太可能改變，但限價(jià)存在不同程度調(diào)整空間。

新房限價(jià)造成房地產(chǎn)供應(yīng)集中不暢

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　　海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限價(jià)并不能有效擴(kuò)大市場供應(yīng)，開發(fā)商合理利潤應(yīng)該保障。

土地市場放大后需保證合理利潤空間

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防止利潤空間不足造成短期供給下降

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　　海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：目前土地溢價(jià)率下行，適度調(diào)整限價(jià)有利加大供給。

可統(tǒng)計(jì)城市掛牌價(jià)下行

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二線城市掛牌價(jià)回落

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　　基本面趨勢(shì)： 1）高位震蕩，增速回落。

房地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資預(yù)測

時(shí)間	銷售			投資
時(shí)間	住宅銷售面積同比增速（%）	住宅銷售金額同比增速（%）	土地購置金額同比增速（%）	新開工面積同比增速（%）	竣工面積同比增速（%）	房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速（%）
2017年	5.3	11.3	23.4	7	-4.4	7
2018年1-4月	0.4	9.5	66.9	7.3	-10.7	10.3
2018E（17年11月預(yù)測）	-10	-5	10.25	0	3	5.06
2018E（本期修正后）	-5	3	35	3.5	3	6