1、17年以來樓市成交持續下降

　　2017年1—4月全國商品房銷售面積合計4.16億平方米，其中住宅銷售面積合計3.65億平方米，同比分別上升15.7%和上升13%。商品房累計銷售量同比增速較16 年出現明顯的下降，并且17年以來增幅也持續下滑。前四個月全國商品房銷售額合計3.32萬億，商品住宅銷售額合計2.79萬億，同比則分別上升20.1%和上升16.1%，漲幅也較去年及今年年初出現一定幅度的回落。

　　整體看，16年四季度開始房地產政策轉向調控，并且17年以來地方調控政策持續加碼，而反映在樓市成交上的是銷售增幅的持續回落�？梢姰斍罢�策成效顯現。

全國商品房累計銷售面積

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全國商品房累計銷售額

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　　單月銷售來看，4月全國商品房銷售面積共 1.26 億平方米，同比上升 7.75%，較 3 月末漲幅大幅回落約 7 個百分點；而環比 3 月銷售面積則下降 15.76%，銷售出現較明顯的回落。4月份商品住宅銷售面積共 1.1 億平米，同比增長 5%，銷售增長也較上月末回落 6個百分點；而環比漲幅則為-15.37%，回落明顯。銷售額方面，4 月全國商品房銷售額1 萬億，同比上升 9.95%；商品住宅銷售額 8551 億，同比增長 7.74%，漲幅較 3 月末分別下降 14.5 個百分點和 10.4 個百分點，而環比漲幅則分別為-18.88%和-16.8%，銷售額出現一定幅度的環比下滑。當前樓市進入政策調控期，銷售同比增幅持續下降，4 月環比銷售則有一定幅度回落，預計未來調控將會持續，樓市銷售仍會有持續回落的可能。而預測全年整體銷售同比下降將是大概率事件，但整體仍將維持在較高水平（16 年全年商品房銷售額合計 11 萬億，再創歷史新高，預計 17 年全年仍將維持約 9 萬億的歷史高位水平，斷崖式下降風險較低）。

全國商品房單月銷售面積

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全國商品房單月銷售額

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　　2、一二線城市房價漲幅持續回落調控成效顯現

　　房價走勢方面，根據 70 大中城市住宅價格指數觀測，4 月份 70 大中城市新建住宅價格指數同比上升 9.6%；其中新建商品住宅價格指數同比上升 9.9%；漲幅均較前三個月持續回落。環比方面，4 月 70 大中城市新建住宅價格指數環比上升 0.7%，新建商品住宅環比也上升 0.7%；環比漲幅較前兩個月有所上升，但漲幅維持在較低水平。自從 16 年國慶期間出臺調控政策后，房價環比漲幅持續下降，趨勢沒有改變。

70 大中城市房價同比變化

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70 大中城市房價環比變化

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　　細分看，4 月份一線、二線城市房價同比漲幅均繼續有所回落，而三線城市房價同比漲幅則繼續錄得小幅上升。70 大中城市中，一線城市 4月份新建住宅價格同比漲幅為 14.4%，較上月回落 2.5 個百分點，一線城市房價漲幅仍高于二三線城市漲幅；二線城市新建住宅價格同比漲幅則為 13.7%，較上月末下降 1.5 個百分點。三線城市 4 月新建住宅價格同比則上漲 7.3%，漲幅較一二線城市低，但較上月末漲幅則繼續上升 0.3 個百分點。

　　環比方面，4 月份一線城市房價環比上升 0.4%，較上月底下降 0.2 個百分點；二線城市環比上升 0.5%，較上月底下降 0.1 個百分點；三線城市環比上漲 0.8%，與上月漲幅相約。其中三線城市房價環比漲幅最高。

　　可見，當前一二線城市陸續加碼出臺調控政策，房價漲幅有所回落，房價持續上漲勢頭明顯抑制。而大部分三四線城市則繼續加速樓市去庫存，導致當前房價漲幅有所保持。未來幾個月調控政策的持續，一二線城市房價漲幅進一步回落可能性存在。

一二三線城市住宅價格同比變化

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一二三線城市住宅環比變化

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　　3、預計開發投資增速拐點將現

　　17 年截止 4 月末，全國房地產開發投資完成額累計達 2.77 萬億元，累計同比增速上升至 9.3%，開發投資增速持續回升，較 16 年底上升 2.4 個百分點，并且為 15 年 3 月份以來增幅最高水平。全國住宅開發投資完成額則為 1.86 萬億元，累計同比增幅為 10.6%，增幅也較上年末提升 4.2 個百分點，為 14 年 10 月份以來開發投資增速最高水平。15 年及 16 年樓市銷售景氣度高，特別是一二線及部分熱點城市，出現樓市銷售量價齊升，導致開發投資增速從低位持續回升。但 16 年四季度樓市進入調控周期，當前樓市成交量價均出現增幅持續明顯的回落，未來開發投資出現回落將是大概率事件。開發投資增速拐點將現，對于煤炭鋼鐵等大周期行業，以及經濟增長將會帶來一定負面影響。

　　另一方面，雖然預計房地產開發投資增速將會從當前高位回落，對經濟增速帶來一定負面影響。但國內基建投資、以及一帶一路帶來的投資建設，將對整體經濟增長起到支撐作用。因此調控周期短期難以扭轉。

房地產開發投資增速變化

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　　4、土地成交年內高點或已現

　　17 年 1—4 月，全國土地購置面積累計為 5527 萬平方米，同比上升 8.1%；而上年整體土地購置面積同比下降 3.4%；17 年以來土地成交同比增幅止跌回升，開發商積極補充庫存有所體現。17 年前四月土地成交價款累計則為 2104.5 億，同比上升 34.2%，增幅較上月末也出現大幅上升，維持在較高的增幅水平。整體看，16 年樓市銷售良好，17 年一季度樓市銷售保持相對理想，開發商拿地意愿仍較高，這與開發投資增速持續上升相一致。

全國土地累計購置面積

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全國土地累計成交價款

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　　從100個大中城市土地成交情況觀察，4 月份單月成交的土地規劃建筑面積為 6665 萬平米，同比增長 13.48%。4 月成交土地規劃建面較上月有明顯的上升，增幅理想。4月成交土地總價為 1842 億，同比上升 37.6%，漲幅則較上月末大幅下降 25 個百分點。而土地成交樓面均價為 2763 元/平米，同比漲幅為 21.25%，漲幅較月末也出現明顯的回落。4 月末土地溢價率則為 32.1%，溢價率維持在較高位置。整體看，4 月份 100 大中城市成交土地規劃建面出現明顯上升，但成交總價增幅回落；樓面均價也較上月小幅下降，顯示土地市場熾熱情況有所抑制，土地成交溢價高企，地王頻出情況有所改善。而隨著調控持續加碼，銷售出現拐點，同時資金收緊等，未來土地市場熱度回落可能性較大。

100大中城市單月土地成交建面

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100大中城市單月土地成交總價

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100大中城市土地成交樓面均價

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100大中城市土地成交溢價率

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　　整體看，16年四季度開始樓市進入新一輪調控周期，而17年部分一二線及熱點城市樓市調控進一步加碼，導致樓市整體成交量、價增幅從17年3月份開始持續下降，調控成效已經顯現。而預計土地成交及開發投資增速也將在未來兩三個月內出現拐點。17年全年來看，樓市整體銷售量價出現同比下降將是大概率事件，但相信降幅仍相對有限（成交額下降12%以內），樓市整體風險可控。