（一） 調控力度異常嚴厲， 限購限貸彰顯政府控房價決心

　　截至 11 月 28 日，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、廈門、蘇州、鄭州、成都、無錫、合肥、濟南、武漢、珠海、東莞、佛山、福州、昆山等 21 個城市先后發(fā)布樓市調控政策，重啟限購限貸。

　　本輪調控政策轉向，大致經(jīng)歷了五個階段：1）2016 年3月底上海深圳等四城市同一天出臺調控政策；2）2016 年 7 月份政治局會議表態(tài)“抑制資產(chǎn)泡沫”；3）2016 年 9 月份核心二線城市陸續(xù)重啟限購；4）2016 年十一期間 21 城市出臺調控政策；5）2016 年 11 月以來，部分熱點城市調控政策進一步升級。

　　2016 年 9-10 月，各地密集出臺調控政策，包括北上廣深等一線城市和杭州、廈門等熱點二線城市紛紛開始新一輪的調控。調控內容主要包括提高社保、納稅年限門檻的限購政策，以及提高首付比例的限貸政策。限貸政策在提高首付比例的同時也增加審批監(jiān)管力度，對征信的要求更加嚴格，出現(xiàn)“一貸難求”的局面。

熱點城市限購政策梳理

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　11 月以來，部分熱點城市如杭州、武漢、深圳、成都等進一步升級調控政策，彰顯了政府維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的決心。11 月 10 日，杭州房地產(chǎn)調控政策升級，進一步加強限購限貸，提高首付比例；11 月 15 日，武漢房地產(chǎn)調控政策升級，進一步加強限購限貸；11 月15 日，深圳提高公積金貸款首付比例；11 月 17 日，成都市進一步加強限購。11 月 28 日，上海市提高首套房首付比例，并且在二套房認定上實行“認房又認貸”。

調控加碼的熱點城市

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限購調控加碼城市前后對比

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　　（二） 調控手段多管齊下，金融層面調控力度明顯加強

　　除通過限貸限購來遏制投機和改善型需求外，政策調控還從各方面同時展開，包括加強土地市場監(jiān)管、加強開發(fā)商和中介管理、金融監(jiān)管等方面。

　　1 、 加強土地拍賣、轉讓監(jiān)管

　　土地拍賣、轉讓中采取限價、限購、加強核查、規(guī)定資金來源等措施控制土地供應和成交價格。

土地拍賣調控措施整理

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　　2 、 加強金融監(jiān)管 ， 嚴控不明資金流入土地市場

　　政府開始著手從金融層面調控房地產(chǎn)市場，一方面各城市進一步加強銀行層面?zhèn)�人住房信貸風險管理，個人申請按揭貸款難度或將加大，同時利率優(yōu)惠或將減少；另一方面交易所和發(fā)改委開始加大對房企“公司債”、“企業(yè)債”的監(jiān)管和調控。此外，政府 嚴控不明資金流入土地市場、房地產(chǎn)市場。一系列政策或將 使得前期激進拿地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難題。

　　11 月初，上海證券交易所（簡稱“上交所”）與深圳證券交易所（簡稱“深交所”）相繼向債券承銷機構發(fā)布《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》（以下簡稱《監(jiān)管函》），將對房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。《監(jiān)管函》規(guī)定，有重大違法違規(guī)行為、在重點調控的熱點城市競拍“地王”，哄抬地價、前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的 3 類房企禁發(fā)公司債；房企募資不得用于購置土地。新規(guī)同時規(guī)定了準入門檻，主要鼓勵央企、國企，民營企業(yè)需是在中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前 100名的企業(yè)。