（一）城鎮化率和人均住房面積仍有提升空間，中長期需求仍有支撐

　　從中長期來看，城鎮化率和人均住宅面積仍有提升空間，住房需求也仍有較強需求支持：

　　城市化率仍有提升空間。截止 2015 年末，常住人口口徑的城鎮化率已達到 56.1%，但仍較一般城市化率 70%有一段距離，并且如果統計戶籍人口口徑城鎮化率的話，2015 年僅只有 39.9%，其中常住人口口徑的城鎮化率和戶籍人口口徑的城鎮化率之間的差主要體現的是已進城未落戶人口的比例，高達 16.2%，而這部分人口未來也將是貢獻增量住房需求的主力之一。因而城鎮化率后續仍有提升空間，不過更為關鍵的問題是如何進一步提升城鎮化率（戶籍人口城鎮化率）。

　　人均住房面積仍有提升空間。截止 2015 年末，城鎮人均住房面積已達 33.52 平米，但仍較政府計劃的小康標準 35 平米略有差距，并且如果統計常住人口口徑的人均住房面積的話，估算 2015 年僅為 29.54 平米，并且如果進一步考慮得房率因素的話（估算 77%），那么目前的常住人口口徑的人均住宅面積僅 22.75 平米，較政府35 平米的小康標準仍有較大的差距，較國際上同等情況的可比國家約 40 平米的差距那就更大了（人口密度最高兩個國際的日本 37 平米、荷蘭 41 平米）。因而人均住房面積也仍有提升空間，當然其中關鍵問題在于人均收入的提升從而具備改善住房面積的能力。

我國常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率

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我國人均住房面積情況

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國際上主要國家人口密度和人均住房面積的情況

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　�。ǘ�）預計未來 15 年年均住宅需求 13 億平米，行業進入規模穩定的白銀時代

　　1 、估算2015 年底我國城鎮住宅存量 228 億平米，對應人均住房面積為 30 平米

　　目前我國城鎮住宅存量面積沒有一個官方的數據。不過，建設部于 2006 年發布的《2005 年城鎮房屋概況統計公報》中最后一次對外公布過 2005年底全國城鎮房屋建筑面積164.51億平米，其中住宅建筑面積107.69億平米。

2010 年我國城鎮存量住宅面積的估算

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2015 年我國城鎮存量住宅面積的估算

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1999-2015年我國城鎮存量住宅面積的趨勢

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　　2 、預計未來 15 年年均住宅需求 13 億平米，行業進入規模穩定的白銀時代

　　住宅長期需求主要由自然人口增加、城鎮人口增加、人均居住面積提升和舊房拆遷更新等四方面因素推動的需求組成。在需求估算模型中，分類兩大類需求估算：1）一方面，由自然人口增加、城鎮人口增加、人均居住面積提升推動的需求：根據預測 2030 年我國總人口 14.5 億人，預測 2030 年我國城鎮化率 70%以及預測 2030 年人均住房面積 35 平米（其實預測 2020 年達 35 平米），可以估算 2030 年我國的住房存量需要達到 355.3 億平米（我國總人口*城鎮化率*人均住房面積），因而由自然人口增加、城鎮人口增加、人均居住面積提升推動的需求增量為 127.4 億平米（2030 年城鎮存量住房面積-2015 年城鎮存量住房面積）；2）另一方面，由舊房拆遷更新推動的需求：假設 2016-2030 年城鎮存量住房更新率為 1%，可以估算 2016-2030 年因舊房拆遷更新推動的需求合計為 66.6 億平米（城鎮存量住房面積*城鎮存量房更新率）。

　　估算 2016-2030 年的住房增量需求合計為 194.0 億平米，對應未來 15 年內的年均住房需求為 12.9 億平米，略高于 2015 年的全國住宅銷售面積 11.2 億平米，持平于預測的 2016 年全國住宅銷售面積約 13 億平米，更進一步證明了中長期需求仍有一定支撐。

　　另外，未來 15 年年的年均住房需求持平于 2016 年的全國住宅銷售面積，也表明房地產行業的黃金時代已經過去，規模高速成長的年代也已經結束，但行業迎來的是房地產行業的白銀時代，行業規模趨于穩定的 15 年，需求規模并不會立馬急劇收縮，但分化也將成為這個新時代的特征，包括房企的分化，城市 的分化以及產品的分化。

2015 年、2030年我國城鎮存量住宅和 2016-2030年城鎮住宅增量需求估算

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2016-2030 年內全國住宅銷售面積走勢大致預測

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　�。ㄈ�）行業進入規模穩定的白銀時代 ，中長期需求仍有支撐

　　1 ）城鎮化率和人均住房面積仍有提升空間，戶籍人口城鎮化率從目前的 39.5% 提升至 70% ，常住人口人均住房面積有現在的 29.54 平米提升至 35 平米，中長期住房市場仍有需求支撐。

　　2 ）2015 年底我國城鎮住宅存量 227.8 億平米，并預測 2030 年將達 355.3 億平米，后者仍遠大于前者，住宅的中長期需求仍有較強的支撐。

　　3 ）估算 2016-2030 年的住房增量需求 194.0 億平米，對應年均 12.9 億平米，持平于預測 2016 年住宅銷售約13 億平米，雖然不具備高增長空間，但也保證規模趨于穩定。

　　4 ）房地產行業的黃金時代已經過去，規模高速成長年代也結束，但進入白銀時代，行業規模趨于穩定，需求規模并不會立馬急劇收縮，但分化也將成為這個新時代的特征 。