截止 2016 年三季度，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為 104.1 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 13.0%，其中個(gè)人住房貸款余額為 16.8 萬(wàn)億元，占比 16.1%。當(dāng)前的個(gè)人住房貸款占比隨著新增房貸的大幅增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，根據(jù)我 們之前測(cè)算，2016年年底預(yù)計(jì)能達(dá)到 17%左右的水平。在不考慮新增貸款的情況下，按照當(dāng) 前速度，達(dá)到 30%的占比還將有 3-4 年左右的時(shí)間。而新增房貸的增速取決于庫(kù)存的去化 水平。同時(shí)，2016 年前三季度，商品住宅的銷售金額為 6.9 萬(wàn)億元，按照 2:1 的比例估算， 二手房交易金額約為 3.5 萬(wàn)億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額合計(jì)約 10.4 萬(wàn)億元，而新增個(gè)人住 房貸款合計(jì)為 3.6 萬(wàn)億元，也就是說(shuō)居民首付比例約 7 成。

截止 2016 年第三季度，個(gè)人住房貸款余額為 16.8 萬(wàn)億元

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截止 2016 年第三季度，個(gè)人住房貸款余額占比為 16.1%

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過(guò)去 10 年開(kāi)發(fā)商結(jié)余與土地增速趨勢(shì)上大致相同

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1999 年以來(lái)土地出讓收入占地方本級(jí)財(cái)政收入比例逐漸提高，2015 年占比 39%

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　　2015 年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入 3.3 萬(wàn)億元，是營(yíng)業(yè)稅總額 1.1 萬(wàn)億元的 3 倍，營(yíng)業(yè) 稅的減少可以通過(guò)土地出讓收入補(bǔ)充，而這對(duì)營(yíng)業(yè)稅在當(dāng)?shù)刎?cái)政收入占比較大的省市更加 明顯。2015 年全國(guó)營(yíng)業(yè)稅占地方公共財(cái)政收入的 23%，全國(guó) 12 個(gè)省直轄市高于該水平， 其中北京、福建、江蘇、浙江、安徽屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)領(lǐng)域，至于青海、 西藏、甘肅、寧夏等省將主要依賴于中央的轉(zhuǎn)移支付。預(yù)計(jì)熱點(diǎn)一二線城市所在省市 未來(lái)將加大土地供給，而熱點(diǎn)省市的土地市場(chǎng)回暖將一定程度上帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。
營(yíng)業(yè)稅在地方公共財(cái)政收入占比 23%，熱點(diǎn)一二線城市可以加大土地供給來(lái)補(bǔ)充

25營(yíng)業(yè)稅/地方公共財(cái)政收入（本級(jí)）

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　　2015 年， 全國(guó)重點(diǎn) 84 個(gè)城市的凈增土地抵押貸款為 1.78 萬(wàn)億元，包括但不限于企業(yè)抵押，以及政 府城投和建投等融資平臺(tái)。

土地抵押貸款是地方政府資金來(lái)源之一，但體量遠(yuǎn)不如土地出讓收入

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