2016-2020年中國(guó)城市住房市場(chǎng)供給需求規(guī)模預(yù)測(cè)、需求結(jié)構(gòu)、供需匹配度分布情況分析

2016/6/5 10:42:25　來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)　【字體：大中小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】

核心提示：一、住房需求類(lèi)型分析1、家庭裂生需求：來(lái)自城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)及家庭戶規(guī)模變動(dòng)假設(shè)各城市城鎮(zhèn)人口按2011~2015 年的年均復(fù)合自然增長(zhǎng)率繼續(xù)增長(zhǎng)至2020 年，屆時(shí)家庭戶人口占總?cè)丝诒壤噍^2010 年第六次人口普查上升1 個(gè)百分點(diǎn)

　　一、住房需求類(lèi)型分析

　　1、家庭裂生需求：來(lái)自城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)及家庭戶規(guī)模變動(dòng)

　　假設(shè)各城市城鎮(zhèn)人口按2011~2015 年的年均復(fù)合自然增長(zhǎng)率繼續(xù)增長(zhǎng)至2020 年，屆時(shí)家庭戶人口占總?cè)丝诒壤噍^2010 年第六次人口普查上升1 個(gè)百分點(diǎn)，家庭戶規(guī)模變動(dòng)量為第五、六次人口普查差值的1/2，戶均占用住房套數(shù)維持在0.94 套/戶。

　　2、城鎮(zhèn)遷入需求：來(lái)自農(nóng)村人口流入、集體戶轉(zhuǎn)化及其他城市人口遷入

　　假設(shè)各城市城鎮(zhèn)人口增速與2011~2015 年一致，估算未來(lái)五年城鎮(zhèn)人口流入（包含農(nóng)村人口流入及其他城市人口遷入）。基于第五、六次人口普查計(jì)算就地城鎮(zhèn)化率，假設(shè)該比率在2011~2020 年不變。

　　就地城鎮(zhèn)化：因城市地理邊界擴(kuò)張而導(dǎo)致原農(nóng)村人口自然轉(zhuǎn)化為城市人口，其居住地未發(fā)生實(shí)際變化，該部分城鎮(zhèn)化人口不創(chuàng)造有效住房需求，應(yīng)在計(jì)算遷入性需求時(shí)予以修正。

　　3、拆除改造需求：來(lái)自城市住房拆除改造所導(dǎo)致的人口安置

　　基于第五、六次人口普查關(guān)于家庭住房狀況的10%抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，計(jì)算建于各年代的房齡組2000~2010 年的拆除率，假設(shè)該比率在2011~2020 年不變，進(jìn)而根據(jù)2010年底各房齡組房屋數(shù)推算2016~2020 年各房齡組住房拆除量。

城鎮(zhèn)住房需求預(yù)測(cè)框架圖

　　二、住房需求規(guī)模結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)

　　1、需求規(guī)模有多大：全國(guó)總量10.9 億平方米，超高能級(jí)城市占比7%，高、中、低能級(jí)城市各占三成左右

　　全國(guó)277 個(gè)地級(jí)市2016~2020 年均城鎮(zhèn)住房需求合計(jì)1013 萬(wàn)套，折合新房面積10.9億平方米。區(qū)別于傳統(tǒng)一、二、三線城市劃分標(biāo)準(zhǔn)，基于主成分分析法2和聚類(lèi)分析法將地級(jí)市重新劃分為四個(gè)能級(jí)，其中，超高能級(jí)城市需求規(guī)模占比約為7%，高能級(jí)、中能級(jí)、低能級(jí)城市需求規(guī)模分別占比30%左右；按地理區(qū)域劃分，華東地區(qū)住房需求占比超過(guò)30%，遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，華北、華南、華中、西南地區(qū)體量接近，西北、東北地區(qū)占比相對(duì)較低。

全部城市2016~2020 年年均住房需求規(guī)模

	城市數(shù)目	每年需求住房總套數(shù) （萬(wàn)套）		每年需求住房總面積（億平方米）
全國(guó)	277	1,013.0	100%	10.9	100%
按等級(jí)
超高能級(jí)	4	70.4	7%	0.7	7%
高能級(jí)	21	297.7	29%	3.1	28%
中能級(jí)	84	342.8	34%	3.8	35%
低能級(jí)	168	302.0	30%	3.3	30%
按區(qū)域
東北	34	71.3	7%	0.7	6%
華北	32	130.7	13%	1.4	13%
華東	66	333.6	33%	3.7	34%
華南	35	99.1	10%	1.0	10%
華中	52	187.4	19%	2.1	19%
西北	28	49.4	5%	0.5	5%
西南	30	141.5	14%	1.4	13%

277 個(gè)地級(jí)及以上城市主成分分析及聚類(lèi)分析匯總圖

　　2、需求分布于何處：集中于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中部及西南五大都市圈

　　為直觀表示277 個(gè)地級(jí)市2016~2020 年住房需求預(yù)測(cè)結(jié)果，繪制全國(guó)及區(qū)域?qū)用鏌岣袌D反映其地理分布，顏色由淺及深表征住房需求量由低及高。

　　從全國(guó)分布來(lái)看，當(dāng)前住房需求規(guī)模較大的城市主要集中于環(huán)渤海都市圈、長(zhǎng)三角都市圈、珠三角都市圈、中部都市圈及西南都市圈，以北京、天津、上海、南京、廣州、深圳、合肥、武漢、重慶、成都等城市為代表。

　　從區(qū)域分布來(lái)看，華東、華中地區(qū)住房需求旺盛且分布相對(duì)均勻，西北、華北、華南、東北、西南地區(qū)內(nèi)部需求分化明顯且多聚集于區(qū)域中心城市。

全國(guó)地級(jí)及以上城市2016~2020 年年均住房需求面積分布熱感圖

全國(guó)各區(qū)域2016~2020 年年均住房需求面積分布熱感圖

2016~2020 年年均住房需求量前20 位城市

　　3、需求結(jié)構(gòu)怎么樣：核心城市人口導(dǎo)入，中低能級(jí)城市拆除為主

　　住房需求在不同城市間的分化不僅僅反映于絕對(duì)規(guī)模，還體現(xiàn)在內(nèi)部需求結(jié)構(gòu)上。基于需求來(lái)源結(jié)構(gòu)的不同，可將277 個(gè)地級(jí)市劃分為三大核心需求類(lèi)型：

人口驅(qū)動(dòng)型：以人口流入為核心住房需求驅(qū)動(dòng)因素（此類(lèi)需求占總需求比例不小于另外二者之和，即不小于50%），代表城市北京、上海、天津。

拆除驅(qū)動(dòng)型：以城市住房拆除所導(dǎo)致的被動(dòng)需求為核心住房需求驅(qū)動(dòng)因素（此類(lèi)需求占總需求比例不小于另外二者之和，即不小于50%），代表城市哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)。

均衡驅(qū)動(dòng)型：三類(lèi)住房需求占總需求比例均不超過(guò)50%，代表城市濟(jì)南、西安、蘭州。

　　城市間住房需求結(jié)構(gòu)差異在一定程度上昭示潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，對(duì)于以北京、上海、深圳、廣州、天津、南京、蘇州、合肥等區(qū)域中心城市為代表的人口驅(qū)動(dòng)型城市，因其住房需求主要來(lái)自于農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化及其他城市外來(lái)人口流入，在我國(guó)現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)的背景下，仍將催生旺盛的新增住房需求，住房成交量和價(jià)格也將維持穩(wěn)定增長(zhǎng)；而另一方面，對(duì)于哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)等拆除驅(qū)動(dòng)型城市而言，新增住房需求主要依賴(lài)于城市房屋的高拆除率，核心需求仍來(lái)自于城市內(nèi)部，在缺乏外部需求支撐的情況下，一旦未來(lái)這種“以拆促建”的模式無(wú)法持續(xù)，極有可能面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　均衡驅(qū)動(dòng)型城市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則介于上述二者之間。因此，相較于拆除驅(qū)動(dòng)型城市，未來(lái)我們更看好人口驅(qū)動(dòng)型和均衡驅(qū)動(dòng)型城市。

基于來(lái)源結(jié)構(gòu)的城市需求類(lèi)型劃分結(jié)果

需求類(lèi)型	劃分標(biāo)準(zhǔn)	具體城市
人口驅(qū)動(dòng)型	城鎮(zhèn)遷入需求在總住房需求結(jié)構(gòu)中占比大于等于50%	北京、廣州、上海、深圳、合肥、成都、天津、武漢、長(zhǎng)沙、大連、寧波、鄭州、南昌、南寧、蘇州、南京、杭州、青島、沈陽(yáng)、海口、重慶、廈門(mén)、昆明、福州、石家莊、無(wú)錫、蕪湖、常州、惠州、太原、瀘州、南充、東莞、龍巖、中山、漳州、丹東、麗水、金華、日照、北海、泉州、煙臺(tái)、聊城、三亞、佛山、濰坊、廊坊、臺(tái)州榆林、保山、遂寧、遵義、眉山、巴中、懷化、麗江、資陽(yáng)、衡水、綏化、晉中、張家界、朔州、定西、營(yíng)口、張家口、遼陽(yáng)、亳州、大同、錦州、黃山、固原
拆除驅(qū)動(dòng)型	拆除改造需求在總住房需求結(jié)構(gòu)中占比大于等于50%	哈爾濱、長(zhǎng)春、綿陽(yáng)、洛陽(yáng)、徐州、吉林、連云港、鞍山、貴陽(yáng)、唐山、泰州、淮安、揚(yáng)州、清遠(yuǎn)、呼和浩特、菏澤、常德、寧德、西寧、韶關(guān)、潮州、齊齊哈爾、大慶、烏魯木齊、盤(pán)錦、鐵嶺、樂(lè)山、宿遷、阜新、新鄉(xiāng)、德陽(yáng)、鷹潭、池州、達(dá)州、赤峰、鶴壁、宜賓、朝陽(yáng)、白山、通遼、廣安、雅安、白城、烏海、延安、本溪、慶陽(yáng)、白銀、臨汾、長(zhǎng)治、運(yùn)城、邵陽(yáng)、遼源、松原、梧州、婁底、濮陽(yáng)、廣元、平?jīng)觥x城、內(nèi)江、呼倫貝爾、吉安、天水、安康、通化、孝感、自貢、玉林、湘潭、三門(mén)峽、邢臺(tái)、益陽(yáng)、岳陽(yáng)、平頂山、荊州、四平、上饒、景德鎮(zhèn)、云浮、貴港、黃岡、來(lái)賓、梅州、周口、寶雞、咸陽(yáng)、嘉峪關(guān)、新余、商丘、昭通、渭南、河池、許昌、信陽(yáng)、南陽(yáng)、棗莊、賀州、萍鄉(xiāng)、衡陽(yáng)、株洲、十堰、駐馬店、漯河、黃石、安陽(yáng)、百色、河源、肇慶、雙鴨山、撫順、雞西、鶴崗、揭陽(yáng)、茂名、牡丹江、伊春、佳木斯、黑河、七臺(tái)河、克拉瑪依
均衡驅(qū)動(dòng)型	三種需求在總住房需求結(jié)構(gòu)中占比均不超過(guò)50%	西安、濟(jì)南、宜昌、臨沂、嘉興、包頭、南通、鎮(zhèn)江、德州、濱州、鹽城、滄州、紹興、贛州、蚌埠、秦皇島、濟(jì)寧、桂林、保定、邯鄲、柳州、衢州、莆田、湖州、東營(yíng)、溫州、泰安、珠海、舟山、淄博、銀川、蘭州、湛江、江門(mén)、南平、武威、葫蘆島、宿州、安慶、宣城、承德、攀枝花、鄂州、商洛、吳忠、萊蕪、銅川、郴州、淮北、防城港、宜春、馬鞍山、隨州、滁州、漢中、撫州、烏蘭察布、焦作、鄂爾多斯、淮南、開(kāi)封、欽州、咸寧、荊門(mén)、九江、六安、張掖、呂梁、玉溪、金昌、安順、石嘴山、臨滄、陽(yáng)泉、六盤(pán)水、酒泉、忻州、曲靖、永州、銅陵、三明

三、分城市住房供給量預(yù)測(cè)

城市住房市場(chǎng)未來(lái)供給來(lái)自地方政府的現(xiàn)期土地供應(yīng)。根據(jù)《國(guó)土資源年鑒》發(fā)布的地級(jí)市層面國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積（住宅部分），結(jié)合各城市平均建筑容積率，估算城市未來(lái)住房供應(yīng)面積。

全國(guó)各等級(jí)及各區(qū)域平均單個(gè)城市未來(lái)五年年均住房供應(yīng)量預(yù)測(cè)結(jié)果

　　四、全國(guó)層面供需匹配度分布

　　未來(lái)五年全國(guó)范圍內(nèi)住房供不應(yīng)求的城市主要集中于深圳、上海、北京、廣州、合肥、廈門(mén)等超高能級(jí)和高能級(jí)城市，同時(shí)大量中、低能級(jí)城市供過(guò)于求，尤以西北、東北兩大區(qū)域板塊為主。

　　“住房供需匹配度”定義為年均住房需求面積預(yù)測(cè)值除以年均住房供給面積預(yù)測(cè)值，該指標(biāo)大于1.1，代表住房市場(chǎng)未來(lái)供不應(yīng)求；小于0.9，代表住房市場(chǎng)未來(lái)供過(guò)于求；在0.9~1.1 之間，代表住房市場(chǎng)未來(lái)供需相對(duì)平衡。

全國(guó)地級(jí)及以上地區(qū)未來(lái)五年住房供需匹配度分布熱感圖