中國新房市場未來總體會保持一個很低的穩定增速 1~2%，而二手房市場總體將會保持一個較高的增速 8~10%。預計未來隨著新房的見頂，二手房將逐步取代新房，成為市場交易的主導力量。目前中國總體二手房交易 GMV 占比僅為 36%左右，預計到2020 年中國總體二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

　　自有統計數據以來，中國土地出讓累積超過 300 億平方米。據統計 1993~2014 年的土地有償出讓情況，累計共計出讓土地面積 345.7 億平方米，從結構上難以判斷，然而，以 2014 年為例，住宅供地占比 16.7%，工礦倉儲供地占比 24.2%，商服供地占比8.1%，剩余為用于基礎設施建設用地，占比 51.0%。根據報道，溫州案例可能為補交基準地價的 30%，以此進行測算，按照中國土地出讓高峰期的 20.6 億平方米出讓，其中 45%為住宅、商業、工業用地，1500 元基準地價，30%的補交比例，則對應到期后的補交金額為 9270 億元， 考慮土地每年均有出讓和地價水平的不斷提高，對應的年均補交金額可以達到萬億元。

　　一、中國是全球最大的新房市場和增長最快的二手房交易市場

　　中國新房市場未來總體會保持一個很低的穩定增速（復合增長率 1-2%） ，而二手房市場總體將會保持一個較高的增速（復合增長率 8-10%） 。其中一二線城市新房市場會萎縮，二手房市場會加速流通，且未來主流城市的二手房交易額會逐漸超過新房交易額，進入存量房時代；在三四線城市新房依然是主流市場，且會保持一個較低的增速，同時二手房的流通也會加速，但這個流通率遠小于一二線城市。

新房市場前景穩定 ，空間維持在 7-8 萬億

二手房交易前景可期 ，5 年空間長可增長 63%

　　1995 年至2014 年，全國城市化水平不斷提高，以國家統計局城鎮常住人口為統計口徑，城市化率從29.04%增長至 54.77%，提高了近一倍。若按照非農人口來測算，中國真實的城鎮化率在66%左右，高出常住城鎮人口 11%。絕大多數國家在城鎮化率超過 70%之后，其增速開始大幅下降，以每 5 年增長 2%的速度增加。因此根據測算，中國未來的城鎮化進程可能大幅放緩，那么新房市場的增速必然會快速下降，且將逐步進入存量二手房市場。

中國真實城市化率 66% 比統計局 口徑 55% 要高

　　目前中國二手房交易占比僅為 36% ，對比海外超過 80% 的占比還有很大空間。中國的房地產正在從“繁榮的建設期”向“上升的流通期”轉化，現階段國家也出臺各種政策專注于如何去庫存。預計未來隨著新房的見頂，二手房將逐步取代新房，成為市場交易的主導力量。目前中國總體二手房交易 GMV 占比僅為 36%左右，相比美國的 90%、中國香港的 85%、英國的 81%尚有很大的距離。雖然國內目前只有上海（77%）和北京（75%）兩個城市的二手房交易 GMV 占比接近發達國家或地區的水平，但是我們預計到 2020 年中國總體二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

中國二手房交易 GMV 占比 36% ，對比國外還有很大提升空間

　　根據2015年全國主要城市的新房和二手房的 GMV 數據，測算出去年全國二手房交易量超有過新房交易量的共有 7 個城市， 依次是上海 （77%） 、 北京 （75%） 、 深圳 （66%） 、 福州 （61%） 、廈門（58%） 、廣州（53%）和天津（51%） 。因此可以預見的是未來將會有一大批城市重復北京和上海的發展路徑進入二手房的賽道，且隨著整體市場的成熟和存量房的增加，二手房交易預計未來 5 年能增長近一倍。

2015年全國二手房GMV 占比超過 50% 的城市有7 個

　　二、每年萬億元的地價補交市場，2050年達到補交高峰期

　　1993~2014 年的土地有償出讓情況， 累計共計出讓土地面積 345.7 億平方米，從結構上難以判斷，然而，以 2014年為例，住宅供地占比 16.7%，工礦倉儲供地占比 24.2%，商服供地占比 8.1%，剩余為用于基礎設施建設用地，占比 51.0%。

1993~2014年中國土地出讓 345.7 億平方米

2014 年土地出讓中住宅占比 16.7% 、工業占比 24.2%

　　由于至 1993 年時，土地有償出讓面積已經不低，達到了 5.7 億平方米，那么按照 20%住宅、 25%工業、 10%商業來估算，其對應面積也達到了 3.2 億平方米，若考慮整體 2.0 的容積率，對應面積為 6.4 億平方米。根據這個背景，進行兩個方面的假設，來測算未來的地價補交規模：1）根據國土部發布的數據，2016 年一季度全國主要城市的地價水平為 3668 元/平方米，再進一步假設當前的基準地價為 1500 元；2）那么再按照當前有媒體報道的補交基準地價的 30%。則即便按照 1993 年出讓量進行補交，則也將達到 2880 億元的量級。如果按照 2013 年這樣的土地出讓頂峰，則這個數字達到 9270億元。 （最終的實際情況會低于這個數據，因為中國目前存在較多的空置面積。 ）

假設30% 補交比例、1500元基準地價、2013年的土地出讓面積補交地價款為9270 億元

　　按照深圳的版本，原來出讓的土地將可能免費續期到上限。以住宅 70 年、工業 40 年、商業 50 年來進行測算，2050 年最有是需要補交地價的高峰期。

2050年左右是補交地價的高峰期

　　三、傭金市場的空間規模將達1283~2246

　　傭金市場包括二手房交易和租賃，基于均衡假設，傭金市場的空間規模將達到 1283~2246億元 。假設：均衡狀態下，中國城市化率達到 68%，戶均人口數為 2.5 人/戶，那么城市家庭總數達 3.7 億戶。 中國城市家庭的住房解決方式為 6:2:2， 即 60%的家庭為業主自有住房；20%的家庭為市場租賃住房；20%的低收入家庭為保障性住房。保守估計二手房市場的房屋流通率為 3-5%（說明：從國際經驗看，美國二手房流通率歷史平均 4.5%，北京二手房 3%,3%幾乎是最低水平，與日本相當） ，二手房交易傭金率為 2%；保守估計二手房租房市場的房屋換手率為 30%（說明：目前中國租賃市場的換手率可能遠遠高于 30%，因為平均的租期很少高于三年） ，二手房租賃傭金為半個月租金。

國際傭金率比較，中國是單邊交易且較低（2% ）

　　2015年全國二手房傭金規模超過 900 億 ，主要來自于一線城市 。其中一線城市中上海、北京、深圳的傭金規模已經超百億，足以說明我國二手房中介滲透率的不斷提高。近年來，隨著行業規范程度的加大以及中介服務能力的提升，通過經紀公司成交的比例有明顯提升。 一線城市的二手房市場發展相對成熟，中介滲透率達到較高水平，并仍在逐漸上漲：上海中介滲透率 15 年達到了 85%，北京中介成交占比從 14 年的 77%提升到 15 年的 84%，而深圳的中介滲透率 15 年較 14 年提高了近 8 個百分點。

一線城市中介滲透率超過 70% ，已達到很高水平

　　基于上述假設，均衡狀態下，自有房屋存量可達 2.23 億套，如果流通率為 3%-5%、均衡狀態房價中值為 90 萬/套，且中介滲透率達到 80%，傭金率為 2%。那么二手房交易傭金規模可達 963~1606 億元【=自有房屋存量（2.23 億套）×房屋流通率（3%-5%）×房價（90 萬套）×經紀交易比例（80%）×傭金率（2%） 】 。

2015年二手房交易傭金已經超過 900 億

　　基于上述假設，在均衡狀態下，出租房屋存量可達 7400 萬套，如果換手率為 30%，租金回報率為 4%，傭金為半個月租金，那么傭金規模下限為 250 億。那么二手房租賃市場傭金規模為 320~622 億元【=出租房屋存量（7400 萬套）×房屋換手率（30%）×房價（90 萬/套）×租金回報率（4%）×傭金/年度租金（4%-8%） 】 。

　　四、媒體市場的掛牌信息費規模將達45.5 億~77.8 億

　　房地產行業媒體市場主要包含經紀人和經紀公司在互聯網媒體上的掛牌信息費， 這塊蛋糕目前主要由搜房、安居客、樂居等公司瓜分 。其次是抵押貸款的銀行廣告、出租物業經紀人以及產業鏈家居裝修類等廣告支出，這部分市場目前尚未發展成熟，未來增長空間也很大。類似像搜房、安居客、樂居這樣的撮合交易平臺，收入來源除了二手房的掛牌信息費，還包括地產開放商的新房廣告。 兩者相比較， 我們發現隨著二手房交易的增長和線上流量的增加，信息掛牌業務在快速增長，但占整體市場份額仍較少，預計 2020 年的市場空間為 77.8 億，保持 15%的復合增長率；新房線上廣告市場增速隨新房銷售市場的趨勢變動，因此新房線上廣告市場已經趨于成熟穩定，預計 2020年的市場空間在 77.8億左右， 復合增長率為 1.8%。不難看出，媒體市場的空間和傭金市場空間相比 ，份額占比小很多，這也是為什么搜房這樣的媒體公司轉型切交易的一個重要原因。

信息掛牌業務增速快但占整體市場份額較小

線上廣告市場低保持較低 1.8% 的穩定增速

　　從 2011年開始，純線上和純線下的玩家實現大規模 020 融合，主要表現為兩種路徑：1）從線上往線下：2014 年愛屋吉屋基于線上的流量招攬大量經紀人，2015 年搜房媒體平臺開始設門店和招經紀人切二手交易和租賃業務，以及 2015 年基于移動端誕生的丁丁租房等；2）從線下往線上： 如 2011 年鏈家地產創建鏈家網和自如， 2014 年世華地產切線上并改名 Q 房網，以及平安好房基于自身保險經紀人而轉型線上。

房消費的發展同步于互聯網的發展進程 （線上vs 線下，傳統 vs 新型）

　　上海的統計數據顯示，有逾四成的購房者通過互聯網獲取房產信息，遙遙領先于第二位戶外廣告 22.60%的占比。 1995 年美國只有 5%的購房者通過互聯網搜索房源， 但如今這個比例已經超過 90%。相較于其他渠道，互聯網擁有快速、及時、全面等優點，可以足不出戶了解到項目的方方面面。而戶外廣告的覆蓋面廣，成為購房者被動獲知房產信息的主要途徑。

購房者獲取房產信息四成來自互聯網

　　從搜房購房者的行為來看，其無線端的用戶數量在快速增長，如今四成以上購房者傾向于使用無線端了解項目，其中 app 和wap 為來源的購房行為占比分別為 26.84%和 15.69%。 而搜房電話以 22.50%占比位列第二位，表明依舊有很多客戶傾向于傳統的電話確認，以便于與臵業顧問直接交流、預約看房時間等。

移動互聯網成為客戶購房行為主要來源