上海深圳出樓市調控新舉措

　　3月25日，上海市發(fā)布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。首先是從嚴執(zhí)行住房限購政策，非上海本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限為滿5年；其次是從緊實行差別化住房信貸政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；最后則是嚴禁房地產企業(yè)和中介機構從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業(yè)務。上述措施可謂嚴厲。之前多數地方政府為了去庫存而釋放的政策利好，在上海基本不適用，同時還嚴格抑制外地人購房、提高二套房首付比例、嚴禁加杠杠購房。

　　就在上海發(fā)布新政的同一天夜里，深圳市政府也出臺樓市調控最新政策。相比上海，深圳樓市政策相對溫和。一是非深戶購房社保1年改3年；二是首套房貸款還清，二套房首付最低四成（此前是三成）。此外，二線城市武漢也加入調控城市行列。

　　滬深限購讓投機者清醒清醒

　　這輪樓市的急就章就是杠桿市，需求的投機討巧性昭然若揭，為剛賣了房準備換大房子，卻突然發(fā)現自己沒有買房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖。現在為限購政策而叫屈者，普遍的認知是錯過了這次機會，下次就要支付更多的代價；但這次由杠桿撬動起來的房市，炒作的就是這種心理預期，一旦這種以做短期、炒預期的杠桿市，最敏感的預期和杠桿遭到了破壞，房市不免如去年的股市，出現踩踏事件的發(fā)生可能。真若如此，這次的調控盡管不優(yōu)雅，但對投機討巧者也就算是一個救贖了。

　　去年深圳房貸高達2151億元的增量（比2009年高出一倍有余），讓決策層看到杠桿市的粗暴，其中首付貸的出現，大戶在跑，樓市流動性存在不小的漏斗，更是凸顯出杠桿市的脆弱和風險的急速聚集。因為越來越多的跡象顯示，基于杠桿炒作起來的樓市，很多大戶在出貨，且獲利的資金實際并沒再次進入樓市，樓市的信用實際已呈邊際遞減態(tài)勢。事實上，樓市流動性的斷裂已注定，只是沒有人能給出準確的時點，很多被捂熱的中產換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

　　當前一線城市的房產新政，盡管有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了樓市風險。可以預見，抽調杠桿后的房市，房價回落也會隨之出現，樓市會逐漸進入痛苦的調整周期。

　　滬深樓市調控新舉措既是降溫也是糾偏

　　上海樓市調控陡然趨嚴，是有其市場邏輯的。近一段時期的上海樓市呈現出熱得發(fā)燙的態(tài)勢，這既有樓市去庫存利好政策的刺激與傳導，也與上海這個城市一貫的吸引力有關。但上海樓市的熱——當然也包括京、穗、深乃至緊隨其后的杭、寧等準一線和二線城市——并非中央對樓市去庫存工作的重點。因為這些城市基本不存在庫存積壓的情況，至多是個別商業(yè)樓盤有些過剩。

　　當前，全國樓市相當分化和紊亂。樓市的庫存主要仍分布在三四線城市。2月份的70個大中城市統計數據表明，一線城市樓價漲得最快，二線城市也受到了傳導，但是三、四線城市市場依然萎靡。像上海新建住宅價格比前月上漲2.4%，同比去年上漲20.6%，二手房環(huán)比漲幅達到5.3%，同比上漲20.3%。在這樣令人咋舌的漲幅之下，上海調控樓市是符合市場邏輯的。

　　一線或個別二線樓市的樓價虛熱，也凸顯中國投資者缺乏更有效的創(chuàng)富途徑。紊亂的股市令人心有余悸，買房尤其是在一二線城市購房，才能讓人覺得稍感安慰。

　　但這并非樓市治理的重點，今年樓市工作的重點依然是三四線城市樓市的去庫存，為此一二線樓市的調控政策也應配合有效去庫存這一中心工作來展開，至少是不給整個大局添亂。