樓市為何冰火兩重天？三四線房地產市場竟是這樣．．．

　　眼下國內市場可謂是冰火兩重天，一方面是深圳、北京、上海商品房銷售一派紅火，而在三四線城市房地產市場的庫存壓力又非常大，事實上這恰恰是國內房地產去庫存的重點和難點，房地產去庫存的關鍵在三四線城市，而在這部分城市中有些城市通過一些措施，商品房庫存壓力已經開始緩解，下面我們先去湖北省宜昌市去看一看。

　　市場冷清，庫存高企，棚改貨幣化，商品房變成安置房

　　江南星城是位于湖北宜昌市點軍區的一處樓盤，整個樓盤一共20棟高層住宅，1700多套房子。

　　項目三期的房子都已經封頂，但早在2014年6月就開盤的項目二期，仍有很多房子沒有賣出去。

　　江南星城項目經理黃曉虎告訴《經濟半小時》記者，在拿地的時候，宜昌市的房地產市場行情還比較好，而等到2014年5月份二期開盤的時候，整個房地產市場發生了急轉。

　　黃曉虎：六、七、八月是淡季，隨著淡季的時候，就感覺像進入冬天的感覺。

　　等到2014年10月，項目三期開盤的時候，市場更加嚴峻。本來9、10月份是傳統的銷售旺季，也被房地產行業成為“金九銀十”，但是對于黃曉虎和這里的銷售人員來說，這個“金九銀十”連過去的淡季都不如。

　　黃曉虎：那個時候看的人都非常少，那就更不用說買的人，賣房的人比買房的人多。也就是通過促銷，來把這個成交量提一點點上來，如果說不采取這種模式的話，那個成交量是非常低。

　　黃曉虎告訴《經濟半小時》記者，整個2015年，銷售人員總共賣了100多套房子。平均下來兩三天賣一套房子。

　　原來這里有將近20名銷售人員，后來陸陸續續有人離開這里，如今這里的銷售人員只有幾個人。

　　房子銷售不出去，意味著開發商的資金難以回籠。對開發商而言，一套房子在自己手里多拿一天，就要增加額外的財務成本。更可怕的是，銷售回籠的資金往往用于項目的建設上，一旦銷售困難就可能造成項目停工。

　　黃曉虎告訴《經濟半小時》記者，一個連貫的體系，突然最主要的銷售體系斷掉資金就會短缺，建設跟不上去，可能就會面臨停工。

　　這個2009年開盤的項目，前面兩期1000多套房子，正好趕上行情好的時候，基本上都是一開盤就銷售一空。然而他們的三期項目由于拆遷的原因，直到2014年才開盤的時候，恰好趕上了房地產市場行情最差的時候。

　　湖北宏峰房地產開發公司副總經理陳雄：有時候有幾套房成交，甚至一天都沒有。整個三期西區項目1339套，（售完）要接近一年時間。

　　陳雄告訴《經濟半小時》記者，作為房地產開發商，除了銀行的貸款之外，都會有其它方面的融資和借款，特別是為了能夠按時驗收交房，一些開發商還會拆借一些利率比較高的短期借款，這些借款一旦逾期，就會形成巨大的資金壓力。

　　另外，每個小區還要配套一定比例的地下車位和商業用房，這些也會大量占用開發商的資金。房子銷售困難，也就意味著車位和商鋪難以出售。

　　在宜昌市房地產管理局，副局長徐強告訴《經濟半小時》記者，在2013年之前房地產行情好的時候，市場銷售非常火爆，很多開發企業沒有危機意識，以為拿了地就可以建房賺錢，所以當時拿地的積極性非常高，造成當時出讓的土地供應量比較大，從源頭上提供了巨大的增量市場。

　　湖北省宜昌市房地產管理局副局長徐強：正常年限一般的上市供應量在200多萬平方米，2014年一下增加到將近400萬平方米。

　　另一方面，由于2014年以后房地產市場形勢在下滑，整個市場成交不理想，導致大量的已經建成的房子賣不出去。

　　徐強：2014年的時候，由于受房地產下行壓力的影響，宜很多企業應該說是舉步維艱，當時的庫存量大概是主城區有270多萬平方米，去化周期達到16個月，那么很多開發企業由于銷售周期延長，資金回籠很慢，所以面臨著巨大的資金壓力，有些項目也存在著很大的風險。

　　徐強告訴《經濟半小時》記者，他們在棚改的過程中，采用了兩種方式進行貨幣化補償。一種是政府采用招投標，從開發商手里訂購一批商品房用于安置棚改居民，另一種方式，則是由政府出面與開發商協商，采用團購的形式引導棚改安置居民選購商品房。

　　徐強：從2015年開始，在房屋基準價基礎上再上浮20%，在這種獎勵政策下，群眾選擇貨幣化安置的比例迅速提高。2015年貨幣化安置的比例已經達到80%。

　　2015年6月份，江南星城通過政府的招投標，獲得了300套棚改安置房的政府采購，這幾乎占到了二期房源的50%。盡管政府給的價格比他們的市場售價低了10%以上，但是對于困境的開發商來說，無異于雪中送炭。

　　黃曉虎告訴《經濟半小時》記者，為了盡快從困難期、瓶頸期走出去，公司決定放低價格。

　　《經濟半小時》記者李琴芳是宜昌市紅光港機廠的退休職工，從1994年他們一家三口就居住在這個建于上世紀六七十年代的房子里，原本是一居室的小房子，后來單位組織每家每戶集資又搭建了一個房間和一個陽臺，整個房子是57.86平方米。

　　2015年李琴芳所在的家屬區進行棚戶區改造，正好趕上宜昌市推出的棚改貨幣化，當時點軍區政府與江南星城簽訂合同，以低于市場價500多元一平方的價格，用來安置紅光港機廠的棚改居民。

　　她在江南星城選擇的房子，是100平方米的三居室，房價和稅費加起來要48萬多元。今年1月份，李琴芳拿到了新房的鑰匙，她打算簡單裝修一下，這樣再過一段時間，她們一家就可以住上自己的新房子。

　　閔師傅是宜昌市中南橡膠廠的退休職工，今年1月份剛剛拿到上上城三期的新房鑰匙，這套房子也是棚戶區改造貨幣化安置的商品住房。

　　《經濟半小時》記者按照政府與開發商商定的價格，開發商給予一定優惠，政府則引導棚改安置戶到上上城購買商品房作為拆遷安置房。到目前為止，棚改安置戶已經簽約268套，另外還有22套已經認購，簽約金額在1.5億左右。

　　陳雄告訴《經濟半小時》記者，他們和政府商量后給棚改商品房安置戶的價格是均價5000元，比銷售價格均價優惠了一個平方500塊錢左右。

　　從2015年5月棚改貨幣化至今，上上城三期西區項目去庫存596套，其中棚改戶去庫存290套，棚改戶去庫存占總量的48%。

　　2015年，宜昌市出臺了一系列的政策措施來推動棚改貨幣化，提高貨幣化安置比例，同事引導安置居民在市場上選購商品房。

　　2015年宜昌市一共棚改征遷1萬多戶，其中8千多戶選擇貨幣化安置，而在這8千多戶當中，又有將近70%的人選購了商品住房。

　　徐強告訴《經濟半小時》記者，去年宜昌主城區商品房成交2萬2千多套，其中棚改居民拿錢后選購的商品房約6千戶，占到1/4到1/3之間。

　　2015年，宜昌市通過棚改安置、控制土地供應、以及降低購房成本刺激住房需求等措施，商品住房的供需基本達到平衡。

　　徐強：截止到2015年底房地產庫存已經從2014年的270多萬下降到240多萬（平方米）。去化周期從2014年的16個月已經下降到12個月。

　　看完了宜昌，我們再去看看樂清。浙江省樂清市是隸屬溫州市的一個縣級市，由于當地的經濟發達，這里的房地產市場曾出現過瘋狂的暴漲。在房價最高的時候，曾經達到每平方米兩萬多元。然而隨著房地產市場的降溫，從2013年開始，房價是一路下滑。房價的下跌，又加劇購房者持幣觀望的情緒，一些房子建成后賣不動，導致樂清市的房地產庫存越來越高。2014年樂清市推出了促進房地產市場穩定發展的措施，再加上今年國家推出的去庫存的房貸和稅費減免政策，樂清的房地產市場開始緩慢升溫。

　　政策先行，貨幣補貼，去庫存各顯神通，房地產緩慢升溫

　　《經濟半小時》記者見到薛銀琳的時候，他正帶著客戶到工地去看房子。薛銀琳是樂清市濱海新區一個樓盤的客戶經理，這已經是他今天第四次進入工地。

　　每當接待一個客戶，薛銀琳就要把樓盤的區位、周邊配套、功能環境等情況向客戶介紹一遍。有時候在售樓處講過，還要在工地實地看房、或者樣板間里再講一遍，這些熟記于心的內容，他每天至少要講上十多遍。

　　按照公司的要求，薛銀琳每天下午五點半就可以下班，但是最近一段時間每天下班都在晚上九點以后，尤其周末人多的時候，甚至會工作到晚上十一二點鐘。在薛銀琳帶客戶看房的過程中，還不斷接到其他客戶的電話。

　　《經濟半小時》記者盡管每天講話講的口干舌燥，站立的兩腿僵硬，但是薛銀琳的內心卻非常開心，客戶來的越多，意味著他們就有更多的收入。作為經歷過前兩年房地產市場低迷時期的客戶經理，薛銀琳對當時的冷清還記憶猶新。

　　薛銀琳：（之前）來看的人，基本上一周，兩只手都能數得出來。

　　薛銀琳2014年5月份加入到這個樓盤銷售團隊的時候，恰恰是樂清市房地產市場低迷的時候。2014年7月份項目開盤，當時在各種優惠措施的吸引下，短時間成交了100多套房子。之后房子就越來越難賣，不僅是來買房的客戶不多，就是來看房的人都少得可憐。2014年7月項目開盤的時候，像薛銀琳這樣的客戶經理有八個，但是隨著市場的低迷，銷售越來越困難，一些客戶經理陸陸續續離開。因為僅僅依靠每月一兩千元的底薪，很難維持在這里的基本生活。到了2015年的三四月份，售樓處里只剩下三個銷售人員，薛銀琳便是其中一個。

　　吳清華也是當年留下的三個銷售員之一，堅持下來的她在2015年年底看到了轉機，當時來看房子的客戶逐漸多起來，特別是到了2016年，來看房和簽約的客戶出現大幅增長。

　　2016年1月份吳清華銷售14套房源，3月份到目前已經簽約16套，如今她成為整個項目的銷售冠軍。

　　《經濟半小時》記者：客人送走了？

　　吳清華：走了。

　　《經濟半小時》記者：簽完了？

　　吳清華：簽完了。

　　《經濟半小時》記者《經濟半小時》記者吳清華和薛銀琳所在的樓盤，一共有1200多套房源，從2014年7月開盤到2015年6月，將近一年的時間僅僅銷售了三分之一，但是從2015年年底到目前，短短幾個月的時間，已經銷售了近60%的房源。

　　2016年1-2月份，樂清市新建商品房成交928套，同比增長23%，尤其是二月份的成交數量，相比去年同期增加顯著。

　　浙江省樂清市住建局房地產市場監管科科長黃強：第二月份成交的是634套，環比增長156%，同比增長是43%，2016年的，反正增量還是在走，這塊銷售還是比較正常的，比較樂觀的，包括二手房。

　　看著這些增長的數據，黃強總算松了一口氣。在一年之前的這個時間，恰恰是黃強壓力最大的時候。2014年年底，樂清市的商品住房庫存7216套，比2013年同期增加21.22%，商品住房的去化周期達到27個月，這是樂清歷史上從來沒有過的高點。

　　一方面是庫存難以消化，另一方面是新開樓盤還在不斷投放市場。特別是房地產市場火爆的時候，大量拿地的樓盤項目集中進入市場。

　　黃強：前幾年很多資本投入到房地產市場，然后市場周期剛好在兩三年內呈現，房地產市場又是在下跌的過程中，購房者也不愿（購買），持幣觀望，也不愿出手買房，造成這邊供得量大，那邊消化不了。

　　新建商品住房庫存增加，不僅是政府壓力很大，房地產開發商也面臨著巨大的資金壓力，個別企業甚至出現了資金鏈斷裂風險。

　　在房地產市場不景氣的時候，黃強也走訪了大量房地產項目，他發現大部分在建開發項目已沒有什么利潤空間，有的甚至虧本。但是為了能夠盡快回籠資金，降低金融風險，政府部門也是勸導開發商降價銷售。

　　從2014年底開始，樂清市住建局開始大量走訪銷售困難的企業，了解銷售困難的原因。而且對潛在購房者做了調研，了解他們需要什么樣的房子，以及打算什么時候購買房子。

　　黃強告訴《經濟半小時》記者，他們對整個市場進行全方位剖析，包括配套設施、公積金發放、按揭首付利息等方面。

　　“樂十條”包括減少住宅用地供應量，落實稅收優惠政策，加大金融對房地產業的支持力度等都能。除了政策支持，樂清市政府還拿出真金白銀補貼購房者，實行個人購房財政補貼，補貼金額按照房屋成交計稅價格給予0.6%補助，也是100萬的房子能夠得到6000元的財政補貼。

　　中梁地產集團樂清項目部副總經理趙魯哲告訴《經濟半小時》記者，政府在審批環節等方面給予了支持和幫助，縮減了手續及時間，對業主，對開發商來講都會化繁為簡。

　　趙魯哲負責的樓盤正是在“樂十條”出臺后的2015年6月份，當初他們在2014年拿地的時候，正是房地產市場最為冷清的時候，當時他們也在擔心房子開盤之后會不會銷售困難。不過政府的政策出臺后，趙魯哲懸著的心終于落了地，項目開盤后的銷售數據也打消了他之前的擔心。

　　趙魯哲：一期我們537套房子去化非常快。當時內部研判大概去化的周期從開盤到清盤，會在半年左右。實際上我們一個月以內的去化率達到70%到80%，這個速度超乎我們的預期。

　　《經濟半小時》記者陳先生的父母在山區農村，雖然也有房子，但是那里的教育資源跟市里比還是有一定差距。眼看著孩子一天天長大，陳先生想著在這里買了房子，等到女兒上學的時候，父母就可以搬到這里照顧。陳先生看中的房子，面積是170多平方米，但是開發商贈送的面積就接近130平方米。

　　陳先生：這個房子我買的覺得挺心儀的房子，總價290多萬，但合起來平均價格可能才八、九千塊錢。

　　為了去庫存，降低房地產市場壓力，今年2月1日，央行與銀監會聯合發布調整個人住房貸款政策。在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房，首付款比例最低為20%，改善性第二套住房的首付比例最低為30%。2月22日起，國家又調整了房地產交易環節的契稅、營業稅。尤其是對個人購買家庭第二套住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　置業顧問霍然：現在契稅國家政策比較好，今年新執行的2月22日開始實施的，原來契稅像你這個已經超過144平米了，大約是4%，總房款的4%，那現在降到了2%左右，那你總共契稅從10萬多減到了5萬多，這個是對客戶還是比較有利的。

　　半小時觀察：去庫存需因城施策

　　2016年3月15號，住房和城鄉建設部部長陳政高在十二屆全國人大四次會議新聞發布會上表示，當前國內的房地產庫存壓力很大。截至2015年底庫存面積達到了7.18億平方米，同比增長了15.6%；2016年1—2月份庫存又達到了7.39億平方米，增速達到了15.7%。

　　面對高企的房地產庫存，國家出臺了信貸、稅收等多項拉動政策，但由于我國地域廣闊，各地經濟發展、房地產市場差異很大，解決房地產庫存不能僅僅依靠中央的政策，各地需要因地制宜推出適合當地的房地產政策、措施，這樣有效地做好房地產去庫存這項工作。