商業(yè)地產(chǎn)從增量開(kāi)發(fā)步入存量激活期。截至去年末，中國(guó)20大城市購(gòu)物中心存量占全部存量的七成以上。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)乘上了飛馳的列車(chē)，不過(guò)能繼續(xù)搭載這輛列車(chē)的地產(chǎn)商已悄然改變了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。

　　純商業(yè)難以維系

　　地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)從瘋狂變得謹(jǐn)慎，每年飆升的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)字開(kāi)始趨于回落。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2016年會(huì)上，商業(yè)圈的朋友們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度從過(guò)去十年里的誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)變?yōu)檎l(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)。

　　無(wú)法推入市場(chǎng)的僵尸項(xiàng)目越來(lái)越多。盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商旗下無(wú)法產(chǎn)生租金或銷(xiāo)售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平。

　　在紅星美凱龍董事長(zhǎng)車(chē)建新眼中，商業(yè)必須與住宅開(kāi)發(fā)綁定。“商業(yè)地產(chǎn)的核心一定要有地產(chǎn)，假如純粹做商業(yè)，我覺(jué)得可能真的很難。”車(chē)建新表示，購(gòu)物中心、房地產(chǎn)與商鋪一起開(kāi)發(fā)，住宅出售后賺的資金可以補(bǔ)給商業(yè)。“有住宅支撐，商場(chǎng)是沒(méi)有成本的，租金就可以不要太高。未來(lái)購(gòu)物中心一定要與住宅、商鋪開(kāi)發(fā)結(jié)合。”

　　在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體困難，挑戰(zhàn)既來(lái)自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)大，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。未來(lái)行業(yè)變革加快，將會(huì)普遍出現(xiàn)文商旅等產(chǎn)業(yè)跨界融合，商場(chǎng)去購(gòu)物化，增強(qiáng)體驗(yàn)與服務(wù)。寫(xiě)字樓去辦公化，引入醫(yī)療健康、文化、創(chuàng)客等全新業(yè)態(tài)。行業(yè)分化重組加劇，開(kāi)發(fā)、資本優(yōu)勢(shì)開(kāi)始讓位運(yùn)營(yíng)，回歸商業(yè)本質(zhì)。

　　非科班出局

　　如今商業(yè)地產(chǎn)面臨的再也不是開(kāi)發(fā)、建商場(chǎng)那么簡(jiǎn)單，消費(fèi)需求發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)必然也要做出改變。商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段反映了繁華的本質(zhì)，但下一階段還追求“量增”顯然不可取，需要講究效率與服務(wù)。

　　去年上半年中國(guó)20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過(guò)9700萬(wàn)平方米。到2018年，預(yù)計(jì)仍將有6146萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市,占現(xiàn)有存量的63%。這意味著，在三年內(nèi)，大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的存量競(jìng)爭(zhēng)和未來(lái)供應(yīng)壓力將持續(xù)上行。

　　印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)認(rèn)為，真正的商業(yè)地產(chǎn)還是需要通過(guò)自身運(yùn)營(yíng)賺取利潤(rùn)。在丁力業(yè)看來(lái)，如果做商業(yè)地產(chǎn)是想用別的辦法賺錢(qián)，中國(guó)將很難再有好的商業(yè)誕生，地產(chǎn)商會(huì)一直因?yàn)橛型寺泛蜕��?cái)?shù)霓k法，忽略對(duì)商業(yè)本身的追求。

　　在北辰實(shí)業(yè)總經(jīng)理曾勁看來(lái)，地產(chǎn)商的專業(yè)屬性決定了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。以北辰三角洲項(xiàng)目為例，其中有16萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，北辰方面希望找到更合適的伙伴來(lái)做，北辰方面的特長(zhǎng)則在酒店、會(huì)展、寫(xiě)字樓等方面。“術(shù)業(yè)有專攻，在大商業(yè)地產(chǎn)的框架內(nèi)需要各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。”

　　破除舊有模式

　　商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)兩年中會(huì)進(jìn)入深冬期。中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀認(rèn)為，從今年以來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看并不理想。不僅是傳統(tǒng)商業(yè)增速放緩，線上消費(fèi)的增速也在減緩。未來(lái)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)需要依靠生活服務(wù)業(yè)，從這一層面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)還可以通過(guò)模式的改變找到突破口。

　　明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總裁張建明認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目一定要?jiǎng)?chuàng)新，要把握住細(xì)分人群的需求，為一類人群打造專業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的產(chǎn)品。

　　麥肯錫全球合伙人陳有鋼表示，雖然現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較緩慢，但兩代人積累的財(cái)富將在下一代釋放出來(lái)，這也就形成了所謂的“花二代”，財(cái)富效應(yīng)集中在“花二代”反映出來(lái)。這批消費(fèi)者身上有明顯的特征，他們可能會(huì)去購(gòu)物中心體驗(yàn)，但到網(wǎng)上下單消費(fèi)，真正的收益沒(méi)有發(fā)生在購(gòu)物中心中。很多購(gòu)物中心都會(huì)有相同的困惑，打造的體驗(yàn)業(yè)態(tài)是否產(chǎn)生了真正的價(jià)值。對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，是否進(jìn)入寒冬期取決于未來(lái)運(yùn)營(yíng)者能否通過(guò)商業(yè)模式的改變留住消費(fèi)者。