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香港地價大跌66% 樓市悲觀情緒加速蔓延
2016/2/17 8:41:21 來源:中國產業發展研究網 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示: 剛領過了開工利是的好心情并沒有持續太久,香港市民就迎來了一個樓市的壞消息。繼香港樓市1月份成交數量跌到25年內最低值之后,香港新界一幅地塊又在2月競標出超低價剛領過了開工利是的好心情并沒有持續太久,香港市民就迎來了一個樓市的壞消息。繼香港樓市1月份成交數量跌到25年內最低值之后,香港新界一幅地塊又在2月競標出超低價——香港政府拍賣新界一塊土地的單位面積成交價格跟去年9月一塊類似土地的成交價相比,足足低了66%。香港樓市似乎就要繃不住了,悲觀情緒在加速蔓延。
2月15日,香港金管局總裁陳德霖公開回應媒體稱,香港經濟面臨挑戰。而對于壞消息連連的香港樓市,陳德霖表示,金管局仍需要時間來判斷香港房地產市場是否進入下行周期。
來自香港地政總署的公告顯示,2月12日,香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221號用地,以總價21.3億港元(約合17.82億元人民幣)的價格轉讓給了中國海外發展有限公司旗下的一家子公司——國萬投資有限公司,批租期為50年。
公告稱,這塊土地的地盤面積約為37696平方米,指定作私人住宅用途。最低及最高的樓面面積分別為64260平方米及107100平方米。按照當前1港元約為0.834元人民幣的匯率,這一地塊每平方米的樓面價僅為1.66萬人民幣。
就在5個月前,新界大埔的第226號用地拍賣中,地盤面積為1.71萬平方米的一塊土地,同樣是被指定作私人住宅用途,批租期50年,最低及最高的樓面面積分別為36981平方米及61635平方米。該地塊成交價30.3億港元。按照最高面積計算,折合每平方米樓板價為4.887萬人民幣。
從上述兩塊土地的樓板價的對比上看,最近5個月時間內,香港同一個區域的土地價格下降了66%。參與上述地塊的投標者總計有六家,除了中標的中海外子公司國萬,包括長江實業、信和置業與萬科置業香港有限公司,以及恒基兆業等知名地產企業的相關子公司均參與了這次投標。但這些公司用行動表示,這一土地并不值得耗費更多資金爭奪。
對此,香港業內人士表示,2月份的這塊香港新界土地拍出超低價,原因之一在于該項目有受到司法復核、土地存在斜坡等問題;原因之二則是受到香港樓市前景不明的影響。
自去年下半年以來,香港樓市迎來了房價下探的拐點。多家券商投行機構看空香港樓市,瑞銀發布2016年投資展望報告指出,香港樓市已接近泡沫邊緣,泡沫程度僅次于倫敦。香港過去歷史數據顯示,一旦樓市出現泡沫,樓價在未來三年將有極大可能會累計下跌30%。
在香港樓價下跌之時,香港股市和匯市也同時受挫。2016年以來,恒指累計下跌3500多點,創兩年來新低;港元對美元匯率也在轉弱,一度逼近7.75-7.85的法定港匯波動區間上限,港元也跌至2007年以來的新低。香港知名富豪李嘉誠旗下的長實地產在2015年6月完成重組后,股價暴跌。從最高時的77.2港元跌至最低的38.2港元,腰斬有余,總市值跌去1400多億。
在整個市場悲觀情緒蔓延的態勢下,香港開發商在土地競拍中呈現出非常謹慎的態度,悲觀情緒在2015年年底時就已在土地市場上反映出來。2015年11月4日及今年1月25日,香港特區政府兩幅土地拍賣皆因“投標報價未達港府預期底價”,以流標告終。
在樓市前景未明的狀態之下,多數購房者呈現持幣觀望狀態,香港開發商則將精力更多的放在提供優惠吸引購房人。從2015年年底開始,香港九龍建業位于紅磡的環海東岸項目(UpperEast)就在為客戶提供一系列返款和隱藏折扣,買家購房成本最多將降低14%,還可以申請二次抵押貸款。長江實業和恒基兆業也推出了鼓勵購房的刺激政策,比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。
里昂證券(CLSA)預測,香港地產商的“價格戰”可能導致香港房價今年第一季度每月跌幅達到3%,第一季度整體跌幅8%,全年跌幅達10%。樓市前景不明朗,加上今年香港供應土地大多在并不容易銷售的郊區,因此,香港開發商并不愿意再為土地付出過多資金。本月香港新界土地拍出的超低價,只是一個開始。
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