基調：房地產仍是經濟“穩定器”，全力“去庫存”以拉投資

　　政策：緊密服務“房產下鄉”，整體寬松與分類調控并存

　　投資：開發投資在下半年有所回升，全年增速將維持在10%左右

　　供應：新開工與土地成交雙降致整體低位，一、二線城市或小幅回升

　　銷售：總量仍將維持相對高位，預計在2014和2015年水平之間

　　房價：各線城市價格分化進一步加劇，三四線城市房價仍有下行可能

　　庫存：部分城市庫存壓力走低，但多數城市仍難見實質性好轉

　　需求：集中釋放后改善需求將回落，農民購房將釋放更多剛性需求

　　土地：供需低位徘徊，城市熱度分化加劇，熱點城市地價繼續上升

　　企業營銷：大規模營銷強勢宣傳，需求定制成為新潮流

　　企業運營：轉型進入深水區，多維度變革成常態

　　企業戰略：覓資本、去庫存，迎接大數據時代

　　預測一：基調

　　房地產仍是經濟“穩定器”，全力“去庫存以拉投資

　　一方面，當前國內投資疲軟，國外經濟回升乏力，進出口持續下滑，而且目前未見2016年局勢能有所扭轉的契機，明年經濟增長仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經濟增長仍需支柱產業——房地產托底，經濟著力于“供給側改革”形成有效供給,促進消費總量提高和消費升級，推動家庭對居住及其服務需求的升級，從而進一步拉動房地產市場景氣度。

　　另一方面，進來習近平、李克強接連表態，樓市要著力去庫存。房地產行業庫存問題就是供需錯位，沒有形成有效供給，這也是“供給側改革”的一個重點。如何化解廣大三、四線城市的房地產庫存，尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市，將成為明年甚至未來二、三年行業不得不面對的現實。

　　預測二：政策

　　緊密服務“房產下鄉”，整體寬松與分類調控并存

　　雖然2015年房地產市場供給側和需求側調控政策均取得了十分顯著成效，然而房地產市場產能的區域結構、產品結構性過剩的庫存問題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫存積壓的重災區，同時各城市房地產市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此，2016年房地產市場政策面仍將維持寬松局面，“去庫存”仍將是2016年政策調整重點，強化“分類調控”也將是房地產行業政策的一大主旋律。

　　除了繼續降首付、降稅費、取消不合時宜的行政干預、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本仍是從土地供應源頭真正落實“有供、有限”，擴大土地有效、合理供給。

　　預測三：投資

　　開發投資在下半年有所回升，全年增速將維持在10%左右

　　在經濟新常態下，房地產開發投資、土地購置面積、新開工等進入“寒冬”，在寬松政策推動下商品房銷售顯著好轉并在2015年創新高，但銷售與投資背離的現象并沒有扭轉，庫存問題仍是2016年制約房地產開發投資回升的阿喀琉斯之踵。根據目前的房地產行業開發節奏和庫存情況來看，2016年上半年房地產開發投資額仍會繼續回落，維持低位運行。

　　預計到下半年開發投資增速將會觸底回升，一方面雖然高庫存會延遲投資傳導效應，但良好的銷售行情勢必會帶動房地產開發投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量快速去化后，開發投資節奏必然會逐步加快；另一方面，在于2015年的開發投資持續下滑，造成可比基數大幅下降，出現同比增幅回升。最后，從經濟“穩定器”角度來說，房地產開發投資增速與GDP的增速大約應該在1：0.7左右。以此來看，如果GDP要最低維持6.5%左右的增幅，房地產開發投資增速則需要保持在10%左右。

　　預測四：供應

　　新開工與土地成交雙降致整體低位，一、二線城市或小幅回升

　　鑒于2015年以來持續下滑的新開工面積增速和土地成交規模同比銳減33%，同時，目前整體樓市供過于求的基本面并未改變，而政府也一再強調推動樓市去庫存，維護市場穩定健康的重要性。預計2016年樓市供應整體將維持偏緊，繼續維持低位，或有進一步小幅下降可能。

　　就各能級城市來看，一線及南京、蘇州、武漢、合肥等庫存壓力較低、市場較為平衡或已經供不應求的城市，在“有限有供”調節下，為了滿足市場需求，若適度增加土地供應，并控制房價非理性上漲，新增供應仍有較大回升空間；而青島、大連、寧波、沈陽等壓力較大城市，今年市場回升明顯，庫存壓力得到一定程度緩解，因而來年供應量或將小幅上漲；對于當前市場去化壓力最大的三、四線城市來說，供應高低還在于市場去庫存效果，若明年市場需求得不到有效提振，供應增長的可能性不大，或繼續保持低位甚至小幅下降。