據(jù)亞豪機構(gòu)測算，北京10年內(nèi)有8個地王項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務(wù)成本的盈虧平衡點

　　3000套頂級豪宅將集體涌入北京樓市，對于一個每年去化約200套售價“10萬元+”房源的市場來說，信心爆棚的開發(fā)商將去哪里找“接盤俠”？

　　“金融新貴、IT、互聯(lián)網(wǎng)等陽光財富新貴承接了過去煤老板那一批資源型財富階層，成為豪宅的新一輪購買主力。”一位對北京豪宅市場甚為熟悉的消息人士對《證券日報》記者如是表示。

　　然而，即使高凈值人群不斷增長，但面對2016年以后北京售價“10萬元+”項目將達50個的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發(fā)商解救就能走通的。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，北京10年內(nèi)誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財務(wù)成本，11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務(wù)成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。

　　四成地王未解套

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，在19個地王盤中，有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務(wù)成本的盈虧平衡點，這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間里，是每一年的單價地王和溢價率地王。換句話說，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。而這8個項目占19個地王的40%以上。

　　總體來看，目前活得滋潤的地王是2009年之前拿地的項目，其土地成本占銷售均價的比例基本在40%以下，而且這部分地王項目銷售總額大多已經(jīng)突破100億元。

　　更重要的是，上述地王基本是靠“拖”來的土地紅利完成解套的。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，在北京過去地王多發(fā)的7大板塊中，15年間，房價均大幅增長。

　　具體來看：中關(guān)村板塊2009年房價為2萬元/平方米，2015年達到6.5萬元/平方米；奧運村區(qū)域2007年房價為1.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米；萬柳板塊2010年房價為3.5萬元/平方米，今年達到7萬元/平方米；朝陽公園板塊2003年房價為6000元/平方米，今年達到6萬元/平方米；麗澤商務(wù)區(qū)2013年為3.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米。

　　值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經(jīng)有10宗之多，且遍布京城四方，未來六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局。

　　實際上，當(dāng)豐臺拍出了樓面價7.5萬元/平方米時，《證券日報》記者曾實地探訪該地，在這塊長方形的地塊內(nèi)，目前兩棟樓仍有居民居住，在回遷房蓋好之后，該地塊才能進入實質(zhì)性開發(fā)階段。目前來看，該地塊周圍二手房為萬年花城小區(qū)，一街之隔的是新開盤的懋源釣云臺項目，售價超10萬元/平方米，只不過體量很小，僅4棟樓。

　　而比起以往拍出一塊地王，周邊二手房一夜?jié)q20萬元的市場環(huán)境，現(xiàn)在拍出一個地王，周邊已經(jīng)冷靜很多。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個月內(nèi)，90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。

　　“同區(qū)域的高端二手房將對新地王的銷售造成極大壓力。”一位業(yè)內(nèi)證券分析師向《證券日報》記者表示，再加上高凈值人群近年來逐漸增加海外房產(chǎn)的資產(chǎn)配置需求，這在一定程度上也將削弱對新貴豪宅的吸引力，再加上供量巨大，新貴地王的風(fēng)險要比2012年那波地王的命運更為艱難。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內(nèi)北京房價要上漲120%，今年出現(xiàn)的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發(fā)節(jié)奏。

　　張大偉進一步稱，明年市場上行將是趨勢，但其漲幅是否能夠支撐這么多地王則很難。鑒于此，誰將成為地王項目的接盤者呢？