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北京四成地王未解套 金融新貴等成“接盤俠”
2015/11/22 8:33:36 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 據(jù)亞豪機構(gòu)測算,北京10年內(nèi)有8個地王項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務(wù)成本的盈虧平衡點3000套頂級豪宅將集體涌入北京樓市,對于一個每年去化約200套售價據(jù)亞豪機構(gòu)測算,北京10年內(nèi)有8個地王項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務(wù)成本的盈虧平衡點
3000套頂級豪宅將集體涌入北京樓市,對于一個每年去化約200套售價“10萬元+”房源的市場來說,信心爆棚的開發(fā)商將去哪里找“接盤俠”?
“金融新貴、IT、互聯(lián)網(wǎng)等陽光財富新貴承接了過去煤老板那一批資源型財富階層,成為豪宅的新一輪購買主力。”一位對北京豪宅市場甚為熟悉的消息人士對《證券日報》記者如是表示。
然而,即使高凈值人群不斷增長,但面對2016年以后北京售價“10萬元+”項目將達50個的擁擠市場,地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發(fā)商解救就能走通的。
據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測,北京10年內(nèi)誕生了20個地王,其中1個退地,如果僅計算在土地價款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財務(wù)成本,11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務(wù)成本,但需要4年才見盈利,而剩下的8個項目至今皆未解套。
四成地王未解套
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計,在19個地王盤中,有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務(wù)成本的盈虧平衡點,這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間里,是每一年的單價地王和溢價率地王。換句話說,2011年之后的地王,截至目前仍未解套。而這8個項目占19個地王的40%以上。
總體來看,目前活得滋潤的地王是2009年之前拿地的項目,其土地成本占銷售均價的比例基本在40%以下,而且這部分地王項目銷售總額大多已經(jīng)突破100億元。
更重要的是,上述地王基本是靠“拖”來的土地紅利完成解套的。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計,在北京過去地王多發(fā)的7大板塊中,15年間,房價均大幅增長。
具體來看:中關(guān)村板塊2009年房價為2萬元/平方米,2015年達到6.5萬元/平方米;奧運村區(qū)域2007年房價為1.5萬元/平方米,今年達到6萬元/平方米;萬柳板塊2010年房價為3.5萬元/平方米,今年達到7萬元/平方米;朝陽公園板塊2003年房價為6000元/平方米,今年達到6萬元/平方米;麗澤商務(wù)區(qū)2013年為3.5萬元/平方米,今年達到6萬元/平方米。
值得注意的是,過去10年,豪宅是北京樓市的小眾市場,因為售價“10萬元+”的項目并不多,供需還較為平衡。但2015年以來,扣除配建及競建部分,成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經(jīng)有10宗之多,且遍布京城四方,未來六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局。
實際上,當(dāng)豐臺拍出了樓面價7.5萬元/平方米時,《證券日報》記者曾實地探訪該地,在這塊長方形的地塊內(nèi),目前兩棟樓仍有居民居住,在回遷房蓋好之后,該地塊才能進入實質(zhì)性開發(fā)階段。目前來看,該地塊周圍二手房為萬年花城小區(qū),一街之隔的是新開盤的懋源釣云臺項目,售價超10萬元/平方米,只不過體量很小,僅4棟樓。
而比起以往拍出一塊地王,周邊二手房一夜?jié)q20萬元的市場環(huán)境,現(xiàn)在拍出一個地王,周邊已經(jīng)冷靜很多。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例,拍出地王一個月內(nèi),90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。
“同區(qū)域的高端二手房將對新地王的銷售造成極大壓力。”一位業(yè)內(nèi)證券分析師向《證券日報》記者表示,再加上高凈值人群近年來逐漸增加海外房產(chǎn)的資產(chǎn)配置需求,這在一定程度上也將削弱對新貴豪宅的吸引力,再加上供量巨大,新貴地王的風(fēng)險要比2012年那波地王的命運更為艱難。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算,以目前的土地價格計算,在未來兩年內(nèi)北京房價要上漲120%,今年出現(xiàn)的20個地王入市難度才能降低,否則將很難入市,只能延緩開發(fā)節(jié)奏。
張大偉進一步稱,明年市場上行將是趨勢,但其漲幅是否能夠支撐這么多地王則很難。鑒于此,誰將成為地王項目的接盤者呢?
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