樓市正在降溫，但土地市場(chǎng)初現(xiàn)火爆。

　　9月29日，隨著門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)一宗土地以20.3億元的價(jià)格成交，北京9月的土地市場(chǎng)正式宣告收官。今年前三季度，北京經(jīng)營(yíng)性用地成交額定格在1064.98億元。

　　雖然上述指標(biāo)比去年同期下滑近四成，但從單月來看，三季度北京土地市場(chǎng)升溫之勢(shì)已十分明顯。

　　來自中原地產(chǎn)的一組數(shù)據(jù)顯示，截至29日，一線城市9月土地成交額達(dá)到588億元，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比8月漲幅達(dá)到180%。納入其統(tǒng)計(jì)的30個(gè)二線城市，9月土地成交額同樣創(chuàng)下年內(nèi)最高紀(jì)錄。

　　土地市場(chǎng)的變化與房屋市場(chǎng)有著正相關(guān)性，但前者明顯滯后于后者。機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，隨著供地?zé)岢钡牡絹恚�今年第四季度，一二線城市土地市場(chǎng)還將繼續(xù)升溫。但在市場(chǎng)分化嚴(yán)重的情況下，供應(yīng)過剩的三四線城市，土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)恐難有起色。

　　房企迎來“補(bǔ)倉(cāng)”時(shí)機(jī)

　　9月29日下午，在經(jīng)過僅10輪的競(jìng)拍后，“北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00-0017-6021、6022地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地”便以20.3億元的價(jià)格成交，住宅部分的樓面地價(jià)超過2.5萬(wàn)元/平方米。

　　盡管該地塊的總價(jià)和單價(jià)都不低，但這宗土地的交易過程，并不能完全反映近期北京土地市場(chǎng)的“盛況”。

　　自今年6月以來，北京土地市場(chǎng)火爆異常。多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，多宗地塊在交易中突破價(jià)格上限，轉(zhuǎn)而采用競(jìng)爭(zhēng)保障房面積的方式來決定得主。由于競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，有兩宗土地的住宅部分甚至全部配建為保障房。

　　除北京外，其他三個(gè)一線城市同樣如此。到今年9月，土地市場(chǎng)交易量攀至新高。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至29日，一線城市9月土地成交額達(dá)589億元，創(chuàng)年內(nèi)新高，比8月全月上漲180%。成交土地的規(guī)劃建筑面積達(dá)到646萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率30.3%，均創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　與此同時(shí)，在納入該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的36個(gè)二線城市中，9月土地成交額達(dá)到1023億，環(huán)比上漲18.9%，也創(chuàng)造了年內(nèi)最高。

　　這種現(xiàn)象與房屋市場(chǎng)的變化趨勢(shì)并不相符。上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從今年2月以來，4個(gè)一線城市的住宅成交量呈不斷攀升勢(shì)頭，7月達(dá)到峰值后，8月和9月連續(xù)出現(xiàn)下滑。該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的二線城市，7月便出現(xiàn)成交量的滑坡。

　　分析人士指出，房屋市場(chǎng)和土地市場(chǎng)有一定的正相關(guān)性，但后者的變化趨勢(shì)往往滯后于前者。就今年的情況而言，在上半年市場(chǎng)向好之時(shí)，房企將主要精力用在消化庫(kù)存上。待到市場(chǎng)平穩(wěn)之后，才著手拿地補(bǔ)倉(cāng)。

　　從庫(kù)存的角度來看，一二線城市的確迎來補(bǔ)倉(cāng)時(shí)機(jī)。

　　中金公司的報(bào)告指出，當(dāng)去化周期落至10個(gè)月以下時(shí)，開發(fā)商會(huì)進(jìn)入“補(bǔ)倉(cāng)”階段。今年重點(diǎn)城市的去化周期維持在10個(gè)月左右，加上開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展的中長(zhǎng)期預(yù)期并不明確，使得多數(shù)開發(fā)商在前8個(gè)月的投資活動(dòng)較為保守。

　　該機(jī)構(gòu)續(xù)稱，進(jìn)入9月，一些去化周期較短的城市，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了積極改善信號(hào)，“地王”開始增多。

　　從企業(yè)的層面看，大型龍頭開發(fā)商也加快了在重點(diǎn)城市拿地進(jìn)程。根據(jù)中金公司的監(jiān)測(cè)，保利在9月的招拍掛拿地金額已接近200億，相當(dāng)于1-8月拿地金額總和的150%以上。

　　“剪刀差”恐繼續(xù)拉大

　　在多數(shù)機(jī)構(gòu)看來，一二線城市的本輪土地?zé)岢边�將持續(xù)。一方面，房企拿地補(bǔ)倉(cāng)的動(dòng)作并未完成，這不僅將使土地市場(chǎng)出現(xiàn)“以點(diǎn)帶面”的復(fù)蘇，新開工、投資等指標(biāo)也有望在四季度出現(xiàn)一定改善。

　　另一方面，“前松后緊”的供地節(jié)奏，也決定了四季度會(huì)有一批優(yōu)質(zhì)地塊入市，這勢(shì)必引發(fā)企業(yè)的爭(zhēng)搶。

　　按照慣例，地方政府在上半年的推地節(jié)奏往往較為緩慢，進(jìn)入下半年，為完成年度供地任務(wù)，集中推地的情況開始出現(xiàn)。推地?zé)岢蓖ǔ３霈F(xiàn)在第四季度，不少優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓，土地成交規(guī)模也達(dá)到全年之最。

　　從上半年的情況看，熱點(diǎn)城市的供地任務(wù)完成情況不盡人意。以北京為例，上半年北京實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)514公頃，僅占全年任務(wù)的不足40%。其中，保障房供地任務(wù)完成率為50%，商品住宅用地、商業(yè)用地等經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)缺口顯然更大。

　　值得注意的是，這種樂觀情緒僅限于一二線城市，在廣大三四線城市，房屋市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)出另一番景象。

　　中金公司的報(bào)告指出，三四線城市的去化周期居高不下。部分人口流出的三四線城市，庫(kù)存去化周期常年維持在24個(gè)月以上，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也對(duì)政策放松刺激產(chǎn)生“抗藥性”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年以來，其監(jiān)測(cè)的10個(gè)三線城市住宅成交量沒有明顯變化，5、6、7三個(gè)月的成交量甚至比4月有所下降。10個(gè)四線城市的住宅成交也沒有起色。

　　與一二線城市的供不應(yīng)求不同，三四線城市存在明顯的供大于求現(xiàn)象。有從業(yè)者稱之為“剪刀差”，其根源在于過去多年來，三四線城市借規(guī)劃之名大量供應(yīng)住宅和商業(yè)用地，但因人口聚集度低，需求不足，出現(xiàn)大量的“空城”現(xiàn)象。

　　分析人士指出，“剪刀差”促使房企紛紛向一二線城市回歸，這種回歸又反過來加劇“剪刀差”幅度。

　　今年以來，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)不少“外來戶”身影。其中，旭輝已在北京搶得6宗土地，雖有5宗是合作拿地，但3宗為旭輝操盤。陽(yáng)光城、碧桂園、龍光等房企雖無斬獲，但都意圖在首都“分一杯羹”。

　　懋源、K2等本土中小型房企，則在京城土地市場(chǎng)有所斬獲。這都預(yù)示著，未來一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年樓市的政策導(dǎo)向是去庫(kù)存，但并不能改變不同城市之間的差別。一二線城市的“地王”仍會(huì)頻繁出現(xiàn)，預(yù)計(jì)“金九銀十”在這些城市的成交量將維持較高水平，但三四線城市仍然難有起色，庫(kù)存壓力短期內(nèi)難以緩解。