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日本養老地產分析:出租為主 主體多元化
2015/9/19 8:35:28 來源:中國產業發展研究網 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示: 1. 始于70 年代,成于《護理保險制度》日本養老地產發軔于上世紀70 年代,最初以政府為主導。按照聯合國的標準,日本1970 年正式步入老年社會(當年日本61. 始于70 年代,成于《護理保險制度》
日本養老地產發軔于上世紀70 年代,最初以政府為主導。
按照聯合國的標準,日本1970 年正式步入老年社會(當年日本65 歲以上老人占比為7%),日本的養老地產也自那時開始發展。最初的養老地產以政府為主導;2000 年政府推行《護理保險制度》后,才大量吸引企業進入。但由于很多進入者違反市場秩序,日本從2006 年起開始限制每年的養老設施開設數量,控制了收費型養老設施的不良增長。據統計,2009年日本老人護理相關設施總數為7022 家,約為2005 年的2.6 倍。
圖:日本65 歲以上老人占比在2012 年已達24.4%
政策對養老地產發展有重要驅動,尤其是《護理保險制度》的推出。
日本的政策指導對推動養老地產的發展功不可沒。政府頒布的各種法規對房屋建設標準、房屋建設和租金補貼、護理保險、倒按揭等方面都頒布了法律法規,推動養老地產更規范的發展。其中,《護理保險制度》尤其有重要意義,因為開發商通過在房屋內配臵符合該法律要求的設施和看護人員后,提供的相應服務最終可以由護理保險買單,這對服務商來說是更為安全穩定的收入。該法律推出極大的推動了養老地產的發展,其推出之后的6年間,收費養老設施等護理服務機構從257家急速增加到1732家,年平均增長率為37%,面向需要護理服務老人的床位也大幅度增多。
2. 日本養老地產出租為主,開發主體多元化
日本老年住宅主要分為提供護理的“機構設施”和可不提供護理的“住宅”兩大類。
1)機構設施包括護理療養型醫療設施、養護老人住家、收費老人住家、高齡者生活援助住屋等等。
其中,“收費老人在家”是開發商傾向于開發和經營的模式。通過在房屋內配臵符合《護理保險制度》要求的設施和看護人員后,相應服務最終可以最終由國家買單,收入更為安全穩定。2)住宅類包括面向高齡者的住宅、年長者住宅、銀發住宅和自有產權住宅。其中,除銀發住宅會需要輕度照顧,其他一般都提供給60歲以上生活可以自理的老人。其中,“面向高齡者住宅”是開發商更喜歡的模式;其與收費老人住家的最大區別在于“面向高齡者的住宅”不是必須配臵護理服務,而“收費老人住家”一般必須配備護理服務。
出租為主,機構設施類一般收取一次性入住金和月費,住宅類一般只收取月費。
1)“收費老人住家”在老人入住時要一次性支付一筆“入住金”,還需每月繳納月費。“入住金”用于購買房屋及公共設施等的使用權,若老人中途故去或解除合同,多交的入住金可返回;若老人壽命比預期長,不需額外繳納這筆入住金。養老產業資金回收期長,一般要30年以上;入住金對于開發商迅速回流資金尤其有重要意義。一次性入住金沒有固定標準,根據投資方根據不同的產品定位和投入自行設定,而月金的費用很大程度根據當地的介護保險金支付比例設定。2)“面向高齡者住宅”的入住對象一般是低收入的老人,不會收取入住金,只需繳納月費。
開發主體多樣化,開發商、保險公司、實業公司、政府等都參與養老地產開發運營。
日本養老地產領域開發主體非常多樣化,除了自身以養老住宅起家的地產商(如Message),普通住宅地產商、保險金融行業、實業公司(如SECOM)等多個行業都活躍在養老地產市場。一些公司,如太陽城,通過整合其各個與養老地產產業鏈相關的股東,共同投資成立養老地產運營管理機構,得以實現降低經營風險和成本的目的。
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