1. 始于70 年代，成于《護理保險制度》

　　日本養老地產發軔于上世紀70 年代，最初以政府為主導。

　　按照聯合國的標準，日本1970 年正式步入老年社會（當年日本65 歲以上老人占比為7%），日本的養老地產也自那時開始發展。最初的養老地產以政府為主導；2000 年政府推行《護理保險制度》后，才大量吸引企業進入。但由于很多進入者違反市場秩序，日本從2006 年起開始限制每年的養老設施開設數量，控制了收費型養老設施的不良增長。據統計，2009年日本老人護理相關設施總數為7022 家，約為2005 年的2.6 倍。

　　圖：日本65 歲以上老人占比在2012 年已達24.4%

　　政策對養老地產發展有重要驅動，尤其是《護理保險制度》的推出。

　　日本的政策指導對推動養老地產的發展功不可沒。政府頒布的各種法規對房屋建設標準、房屋建設和租金補貼、護理保險、倒按揭等方面都頒布了法律法規，推動養老地產更規范的發展。其中，《護理保險制度》尤其有重要意義，因為開發商通過在房屋內配臵符合該法律要求的設施和看護人員后，提供的相應服務最終可以由護理保險買單，這對服務商來說是更為安全穩定的收入。該法律推出極大的推動了養老地產的發展，其推出之后的6年間，收費養老設施等護理服務機構從257家急速增加到1732家，年平均增長率為37%，面向需要護理服務老人的床位也大幅度增多。

　　2. 日本養老地產出租為主，開發主體多元化

　　日本老年住宅主要分為提供護理的“機構設施”和可不提供護理的“住宅”兩大類。

　　1）機構設施包括護理療養型醫療設施、養護老人住家、收費老人住家、高齡者生活援助住屋等等。

　　其中，“收費老人在家”是開發商傾向于開發和經營的模式。通過在房屋內配臵符合《護理保險制度》要求的設施和看護人員后，相應服務最終可以最終由國家買單，收入更為安全穩定。2）住宅類包括面向高齡者的住宅、年長者住宅、銀發住宅和自有產權住宅。其中，除銀發住宅會需要輕度照顧，其他一般都提供給60歲以上生活可以自理的老人。其中，“面向高齡者住宅”是開發商更喜歡的模式；其與收費老人住家的最大區別在于“面向高齡者的住宅”不是必須配臵護理服務，而“收費老人住家”一般必須配備護理服務。

　　出租為主，機構設施類一般收取一次性入住金和月費，住宅類一般只收取月費。

　　1）“收費老人住家”在老人入住時要一次性支付一筆“入住金”，還需每月繳納月費。“入住金”用于購買房屋及公共設施等的使用權，若老人中途故去或解除合同，多交的入住金可返回；若老人壽命比預期長，不需額外繳納這筆入住金。養老產業資金回收期長，一般要30年以上；入住金對于開發商迅速回流資金尤其有重要意義。一次性入住金沒有固定標準，根據投資方根據不同的產品定位和投入自行設定，而月金的費用很大程度根據當地的介護保險金支付比例設定。2）“面向高齡者住宅”的入住對象一般是低收入的老人，不會收取入住金，只需繳納月費。

　　開發主體多樣化，開發商、保險公司、實業公司、政府等都參與養老地產開發運營。

　　日本養老地產領域開發主體非常多樣化，除了自身以養老住宅起家的地產商（如Message），普通住宅地產商、保險金融行業、實業公司（如SECOM）等多個行業都活躍在養老地產市場。一些公司，如太陽城，通過整合其各個與養老地產產業鏈相關的股東，共同投資成立養老地產運營管理機構，得以實現降低經營風險和成本的目的。