2015年的中國經濟，實體低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而樓市依然暢旺。

　　8月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉正；這也是最近16個月來，首次出現半數城市房價上漲。

　　這背后，是房地產調控6年來最大的寬松政策出臺，以及不斷的降準降息帶來的“負利率”時代再次來臨，房地產保值增值功能凸顯。

　　但與前四次“負利率”不同的是，當前的樓市并非整體向好，而僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分的三四線依然深陷高庫存泥沼，樓價在低迷中徘徊。

　　長期來看，由于房價已處高位，以及人口因素的變化，中國所有城市的房地產資產價格，未來上漲都將放緩。

　　“負利率”與房價共振

　　秋天已至，但中國房地產市場熱度不減，利好不斷。

　　自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、財政部、央行又聯合發文，自9月1日起，公積金貸款二套房首付降至兩成，至此，已實施近5年的限購政策，在絕大部分城市已經取消，樓市“限貸”也已大幅放松。

　　8月28日，住建部、商務部等六部委也出臺新規松綁“限外”，一定程度上取消了外資投資房地產和購房的限制。值得注意的是，這是過去十年來，政府對境外人士在國內購房限制的首次松動。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，當下的政策，已經完全摒棄了對樓市持續多年的“調控”和“抑制”的態度，而是以“穩定”、“支持”、“促進”取代。

　　宏觀層面，今年以來，央行三次降息降準，目前1年期存款利率已降至1.75%，而國家統計局公布的最新數據顯示，因鮮菜、豬肉價格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，居民存款實際負利率出現，我國再次進入負利率時代，中國房地產市場面臨2009年以來最寬松的環境。

　　“負利率”，是指一年期存款利率低于全國居民消費價格指數(CPI)增速。華泰證券(14.12,-0.15,-1.05%)的研究報告顯示，自上世紀90年代以來，我國經歷過4次負利率時期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

　　另據國家統計局數據，在上述4次負利率期間，房地產都表現為價格大幅上漲，每次的漲幅在12.8%-60%之間。

　　這次負利率，房價還會大漲嗎？新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前A股正面臨劇烈調整，房地產作為居民保值性最強的大類資產，有望成為負利率時代抵御通脹的最佳標的。

　　嚴躍進認為，樓市環境寬松勢頭不減，一旦普通購房者和專業投資者意識到房產的保值及增值功能，就會積極入市，進而促使市場交易量快速上升。

　　從全國來看，6月中旬以來，在股市下跌的同時，房價整體微漲。8月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比從上月下降0.4%轉為上漲1.7%。

　　樓市冰火兩重天

　　今年以來樓市的表現特征之一，就是城市之間的分化嚴重。

　　8月份，根據中國指數研究院數據，前十大城市中，只有一半房價上漲。其中，上海房價同比上漲9.9%，均價為35405元/平方米，北京房價同比上漲3.25%，均價為33784元/平方米，而深圳房價已同比上漲26.38%，均價達38000元/平方米！

　　與此同時，廣州、杭州8月份房價同比均跌逾5%，均價分別為17000、16000元/平方米；重慶房價同比跌幅更達8%，均價僅為7000元/平方米。

　　房地產與金融資深評論人黃立沖指出，與以往普漲的市場格局不同，當前樓市雖然回暖，但城市分化依然嚴重，經濟基礎較好的一二線城市房價上漲速度較為明顯，三四線城市由于供求關系失衡，受益程度相對較低。

　　張大偉指出，從8月份數據看，房價漲幅依然持續，而且逐漸從一線城市開始蔓延到二線城市。從南京等城市看，房價漲幅在加速，過去調整最深的部分城市也開始恢復，比如杭州、寧波等城市開始上漲；此外，7月份同比上漲只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上漲已經有9個城市。

　　但是，整體的三四線城市因為庫存絕對值過高，即使政策和信貸多重刺激，出現全面回暖的可能性也不大。