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國(guó)內(nèi)部分住宅電梯年事已高 養(yǎng)護(hù)難題凸顯僅北京就超兩萬(wàn)臺(tái)
2015/8/8 8:32:37 來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 電梯是人們生活中最常使用的特種設(shè)備之一,其廣泛使用為我們的生活帶來(lái)了極大的便利。然而,最近一段時(shí)間,接二連三出現(xiàn)的電梯事故也讓人們開(kāi)始聚焦電梯安全問(wèn)題。8月電梯是人們生活中最常使用的特種設(shè)備之一,其廣泛使用為我們的生活帶來(lái)了極大的便利。然而,最近一段時(shí)間,接二連三出現(xiàn)的電梯事故也讓人們開(kāi)始聚焦電梯安全問(wèn)題。8月5日,和平里一住宅電梯從13層速降到6層,再次引起了社會(huì)對(duì)電梯安全的關(guān)注。目前,北京在2000年左右入市的那一大批商品房,其電梯也有不少已經(jīng)達(dá)到了“高齡”,未來(lái)一段時(shí)間,或許將是北京住宅電梯故障的高發(fā)期。如何防患于未然,成為關(guān)注的重點(diǎn)。
兩萬(wàn)臺(tái)電梯運(yùn)行已超15年
“北京質(zhì)監(jiān)局的報(bào)告指出,截至2014年底,全市共有電梯近18萬(wàn)臺(tái)。其中,運(yùn)行時(shí)間超過(guò)15年的老舊電梯有兩萬(wàn)臺(tái)左右。這部分電梯存在著不小的安全隱患!北本╇娞萆虝(huì)會(huì)長(zhǎng)廖步升介紹,北京市此前有文件規(guī)定,一棟建筑物中如果有兩臺(tái)電梯運(yùn)行的話(huà),那么報(bào)廢年限為18年,而如果僅有1臺(tái)電梯的話(huà),那么報(bào)廢年限應(yīng)為15年。不過(guò),這一標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行,而現(xiàn)在該標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)取消。
“這一標(biāo)準(zhǔn)并不算非?茖W(xué),因?yàn)槿菀啄p的配件,比如滾輪、剎車(chē)片、鋼絲繩、電器元件等,三至五年就需要更換,而電梯主要部件則需要根據(jù)使用情況來(lái)具體分析。從行業(yè)普遍生產(chǎn)和維護(hù)水平來(lái)看,保守估計(jì),住宅電梯安全使用十年左右是沒(méi)有什么問(wèn)題的!绷尾缴硎,目前來(lái)看,北京在2000年前后交付使用的電梯開(kāi)始大量達(dá)到15年,屬于“高齡”,電梯故障在未來(lái)一段時(shí)間或進(jìn)入爆發(fā)期。
電梯故障癥結(jié)主要在維護(hù)和監(jiān)管
記者在采訪中了解到,目前的電梯維護(hù)工作有30%左右是由制造商負(fù)責(zé),剩下的則是由專(zhuān)門(mén)的維護(hù)公司在進(jìn)行維護(hù)。維護(hù)公司的入行門(mén)檻較高,需要技術(shù)監(jiān)督部門(mén)對(duì)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證,分A、B、C三級(jí)頒發(fā)評(píng)級(jí),每四年進(jìn)行一次資質(zhì)認(rèn)證。
龍湖物業(yè)方面有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,根據(jù)國(guó)家特種設(shè)備檢驗(yàn)所要求,所有小區(qū)運(yùn)行中的電梯統(tǒng)一都要由具備電梯維保資質(zhì)的電梯專(zhuān)業(yè)維保公司進(jìn)行日常的維護(hù)及維修工作。而龍湖物業(yè)的在管電梯則均要求由電梯原廠維保單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。
“事實(shí)上,目前電梯故障主要問(wèn)題出在兩方面,一方面是因?yàn)檎畬?duì)于生產(chǎn)環(huán)節(jié)監(jiān)管不嚴(yán),而另一部分則是由于維保工作太過(guò)敷衍!睋(jù)廖步升透露,目前,我國(guó)電梯生產(chǎn)單位只要取得了技術(shù)監(jiān)督部門(mén)的行政許可,就可以將產(chǎn)品投放市場(chǎng),而采購(gòu)方在采購(gòu)時(shí)一般也只會(huì)要求廠家具有電梯生產(chǎn)資質(zhì),對(duì)于技術(shù)細(xì)節(jié)不會(huì)特別嚴(yán)格要求。所以造成了電梯生產(chǎn)過(guò)程當(dāng)中缺乏監(jiān)管或監(jiān)管不到位的現(xiàn)象。
此外,還有一個(gè)更重要的問(wèn)題就是維修管理!拔飿I(yè)管理部門(mén)要賺錢(qián)、維修公司要賺錢(qián),所以用到電梯上就寥寥無(wú)幾了!绷尾缴嬖V記者,不少物業(yè)平時(shí)對(duì)電梯疏于維護(hù),一直到不行了才會(huì)去大修,這個(gè)問(wèn)題在行業(yè)內(nèi)是比較普遍的。而按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定,電梯的維保頻次應(yīng)為每月每臺(tái)電梯兩次。
大修或更換,動(dòng)用公共維修基金有難題
在采訪過(guò)程中,記者也了解到,如果住宅電梯需要大修或更換,需動(dòng)用公共維修基金,但在公共維修資金的申請(qǐng)上步驟比較繁雜。
據(jù)了解,對(duì)于公共維修資金的使用,除了需要電梯的管理使用方申請(qǐng)之外,還需要一個(gè)關(guān)鍵步驟:所涉及樓棟2/3的業(yè)主簽字同意。昨天,北京市住建委工作人員在接受記者咨詢(xún)時(shí)表示:確實(shí)有2/3業(yè)主簽字同意才能夠啟動(dòng)維修資金這一規(guī)定,雖然也有緊急情況下可不用業(yè)主同意,直接動(dòng)用維修資金,但是這種情況的認(rèn)定比較苛刻,基本上需要電梯完全無(wú)法使用的情況下才能夠通過(guò)。“其實(shí)我們也知道,2/3的業(yè)主簽字同意這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中是比較難以達(dá)到的,但除緊急情況外這一流程是無(wú)法跳過(guò)的。而緊急情況又確實(shí)十分少見(jiàn)。”該工作人員如是說(shuō)。
■熱點(diǎn)問(wèn)答
開(kāi)發(fā)商選電梯物業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)
Q1:物業(yè)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì)在住宅電梯的維護(hù)和維修中分別負(fù)有什么責(zé)任?
解答:住宅電梯從安裝到后期養(yǎng)護(hù)、維修過(guò)程中,涉及開(kāi)發(fā)商、物業(yè)和業(yè)委會(huì)等多方面的組織或者企業(yè)。
中消協(xié)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌介紹,根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和界定,開(kāi)發(fā)商在建設(shè)開(kāi)發(fā)之初,就承擔(dān)著選擇符合國(guó)家質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn)的合格電梯的責(zé)任。同時(shí),在安裝的過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商需要與供應(yīng)商合作,保障住宅電梯能夠在包裝安全的情況下安全運(yùn)行。
在業(yè)主入住后,電梯養(yǎng)護(hù)和維修的責(zé)任就落到了物業(yè)身上!拔飿I(yè)有保障電梯安全運(yùn)營(yíng)和日常維保的職責(zé)。根據(jù)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例第三十一條規(guī)定,電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行。不具備此資格的物業(yè)公司需要委托專(zhuān)業(yè)電梯維保公司對(duì)電梯進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。”邱寶昌說(shuō)。
而業(yè)主在日常使用中,如果發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或者安全隱患,可以向物業(yè)公司和質(zhì)監(jiān)部門(mén)投訴。
值得注意的是,在后期電梯需要大筆資金維修和更換時(shí),則需要業(yè)委會(huì)來(lái)集體決定。
“但目前不少社區(qū)業(yè)委會(huì)形同虛設(shè),想要?jiǎng)佑霉簿S修基金難度很大。這就需要從產(chǎn)業(yè)鏈條的源頭去追溯,以便解決問(wèn)題!鼻駥毑ㄗh,對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)電梯的后期維修、物業(yè)公司公開(kāi)招投標(biāo)方面的制度仍需繼續(xù)改進(jìn),從源頭上促進(jìn)業(yè)委會(huì)權(quán)利的順利行使。
15年為“高齡”維保最重要
Q2:住宅電梯是否有強(qiáng)制規(guī)定的使用年限?
解答:“目前沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定住宅電梯的使用年限,不過(guò)使用15年以上的電梯需要特別小心。尤其是使用人數(shù)多、次數(shù)頻繁的共用電梯,磨損程度高,使用年限就會(huì)打折扣。想要保障住宅電梯的安全性,維保是最重要的環(huán)節(jié)之一。實(shí)際上,一些維護(hù)到位的電梯可以使用15年以上!北本┚胖蓦娞菰O(shè)備安裝公司總經(jīng)理郟嘉表示。
而根據(jù)網(wǎng)絡(luò)上的一項(xiàng)調(diào)查顯示,造成電梯安全隱患的因素中,電梯制造質(zhì)量問(wèn)題占16%,安裝問(wèn)題占24%,而保養(yǎng)和使用問(wèn)題高達(dá)60%。
一位資深業(yè)內(nèi)人士介紹,目前北京住宅電梯的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在5000元/部/年,而一些物業(yè)公司為了節(jié)省開(kāi)支,往往選擇沒(méi)有資格和質(zhì)量保證的維保公司,這些公司報(bào)價(jià)低至3000多元,影響了電梯的維保質(zhì)量。
15天一次檢查可向物業(yè)查詢(xún)
Q2:如何辨別你家的電梯是否到了維修保養(yǎng)期限,是否做了維護(hù)?
解答:郟嘉介紹,根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定,電梯應(yīng)當(dāng)至少每15日進(jìn)行一次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。同時(shí),電梯需要每年年檢,并由質(zhì)監(jiān)部門(mén)頒發(fā)年檢合格證書(shū),張貼在電梯內(nèi)。
“對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō),可以通過(guò)年檢證書(shū)獲知小區(qū)的電梯是否符合質(zhì)監(jiān)部門(mén)的審查。同時(shí),電梯維保公司在每次對(duì)電梯進(jìn)行養(yǎng)護(hù)后,會(huì)由社區(qū)物業(yè)公司確認(rèn)簽字,業(yè)主可以在社區(qū)物業(yè)處查詢(xún)電梯的日常保養(yǎng)情況!编P嘉介紹。
除此之外,業(yè)主在日常使用時(shí)可以多加注意電梯門(mén)開(kāi)關(guān)是否順暢、運(yùn)行舒適感、按鈕是否缺失或者失靈,以及運(yùn)行中的異響來(lái)判斷電梯的運(yùn)營(yíng)狀況。一旦發(fā)現(xiàn)上述狀況,最好及時(shí)向物業(yè)部門(mén)反映情況,要求維修保養(yǎng)。
專(zhuān)業(yè)人士介紹,住宅小區(qū)內(nèi)的電梯多會(huì)出現(xiàn)停梯和溜梯的故障。前者屬于一般故障,危險(xiǎn)系數(shù)低。而溜梯如果發(fā)生在缺乏維護(hù)保養(yǎng)的老舊電梯里,在一些情況下就會(huì)引發(fā)高危險(xiǎn)系數(shù)的事故。
大修需動(dòng)用公共維修基金
Q4:電梯維修資金從何而來(lái)?
解答:“物業(yè)費(fèi)中就包含有電梯維護(hù)費(fèi)用,電梯一般維護(hù)費(fèi)用都會(huì)直接從物業(yè)費(fèi)中支出。”龍湖物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。而在涉及電梯大修、或者更換這種需要使用公共維修資金的情況時(shí),則需要取得2/3以上業(yè)主同意并簽字,才能夠向住建委申請(qǐng)。不過(guò),在緊急情況下,也可以由專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具檢測(cè)報(bào)告后走公共維修基金的綠色通道,以保證電梯維修速度。
郟嘉做了更詳細(xì)的說(shuō)明:“一般來(lái)講,電梯的使用單位和生產(chǎn)單位會(huì)達(dá)成協(xié)議,一些小部件的維護(hù)資金,比如500元以下的零件,是由電梯生產(chǎn)方來(lái)負(fù)責(zé);而500元以上的則是由物業(yè),也就是電梯的使用單位來(lái)出,這一部分資金來(lái)源一般都是從物業(yè)費(fèi)中支出。”據(jù)他介紹,在一些大修或者更換新電梯的情況中,有時(shí)也會(huì)動(dòng)用公共維修基金,不過(guò)因?yàn)楣簿S修資金掌握在住建委手中,其使用必須征得整個(gè)小區(qū)2/3業(yè)主的簽字同意,導(dǎo)致在實(shí)際操作中相當(dāng)困難。
不過(guò),如果只有一幢樓的電梯需要更換,而其他樓都沒(méi)問(wèn)題,要?jiǎng)佑霉簿S修基金,也需物業(yè)部門(mén)向建委提出資金申請(qǐng),此外還必須征得該樓棟2/3業(yè)主戶(hù)數(shù)的同意。這在實(shí)際操作中也很難達(dá)成。
北京電梯商會(huì)會(huì)長(zhǎng)廖步升表示:“資金問(wèn)題其實(shí)是政府部門(mén)之間存在行政壁壘。住建委管維修資金,技監(jiān)部門(mén)管監(jiān)督和檢修。但是技監(jiān)部門(mén)卻沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)的資金對(duì)檢測(cè)出問(wèn)題的電梯進(jìn)行維護(hù),反而需要由住建委來(lái)?yè)芸。這無(wú)形中就為資金的使用增加了不必要的障礙!
郟嘉也表示,由于行政原因,現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)除了電梯的維保、生產(chǎn)、安裝歸技監(jiān)局管。其他銷(xiāo)售、招標(biāo)等工作都在住建委部門(mén)。因?yàn)閮蓚(gè)部門(mén)的管理要求不一樣,電梯企業(yè)也特別難受。此外,專(zhuān)項(xiàng)的公共維修基金即使征得了2/3的業(yè)主簽字同意,也難以得到及時(shí)的批復(fù)使用!敖衲晏峤涣斯簿S修資金的使用申請(qǐng),明年才得到批復(fù)這種事情在業(yè)內(nèi)是比較常見(jiàn)的!
■專(zhuān)家視角
盡量選用電梯原廠來(lái)維護(hù)
龍湖物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人:在小區(qū)交付給業(yè)主前,物業(yè)公司應(yīng)成立專(zhuān)項(xiàng)檢查組,組織電梯專(zhuān)項(xiàng)承接查驗(yàn)工作,以保證電梯交付質(zhì)量。在后期維護(hù)階段,盡量選用電梯原廠為維護(hù)單位,雖然費(fèi)用相對(duì)較高但維保專(zhuān)業(yè)程度和效果有保證。物業(yè)公司應(yīng)為每個(gè)地區(qū)公司配專(zhuān)職的電梯工程師,每個(gè)項(xiàng)目配置電梯管理員,共同來(lái)監(jiān)管日常電梯維保質(zhì)量。要設(shè)置專(zhuān)職人員對(duì)于電梯運(yùn)行狀態(tài)每日進(jìn)行巡檢,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決。
物業(yè)要確保養(yǎng)護(hù)資金到位
北京九州電梯設(shè)備安裝公司總經(jīng)理郟嘉:建議政府簡(jiǎn)化流程。從開(kāi)始安裝電梯到拿下合格證,一個(gè)工作人員要跑政府部門(mén)6趟,無(wú)形中增加了企業(yè)的很多支出。同時(shí),物業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)有電梯部分的錢(qián),應(yīng)該確保電梯養(yǎng)護(hù)的資金運(yùn)用。此外,因涉及公共安全,政府應(yīng)該扶植一些做得好的企業(yè)。北京200多家的維保企業(yè),但是有實(shí)力的很少。有很多沒(méi)有資質(zhì)的企業(yè)掛靠在有資質(zhì)企業(yè)的名下,使得電梯維保行業(yè)十分混亂,造成了電梯維保整體水平不高。
開(kāi)發(fā)商、物業(yè)要“保質(zhì)保量”
北京電梯商會(huì)會(huì)長(zhǎng)廖步升:事實(shí)上,對(duì)電梯的監(jiān)管要從源頭抓起。很多問(wèn)題的源頭是資源不足,而不是質(zhì)量。比如,一棟建筑物,應(yīng)該裝四臺(tái)電梯,開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本只配兩臺(tái);應(yīng)該配400公斤載重,只配200公斤,這些問(wèn)題都沒(méi)有得到有效的監(jiān)管。其次,使用管理單位的管理也是不到位的。一般住宅樓都要配專(zhuān)職電梯司機(jī)的,培訓(xùn)上崗,但是現(xiàn)在物業(yè)公司為了省錢(qián)均沒(méi)有配置。建議相關(guān)部門(mén)提高對(duì)電梯生產(chǎn)的監(jiān)督,提高對(duì)電梯維護(hù)的監(jiān)管力度和處罰,抑制各環(huán)節(jié)“偷工減料”的現(xiàn)象。
★小貼士
●業(yè)內(nèi)人士提醒,在住宅電梯一旦發(fā)生故障,乘坐者被困電梯,最安全的做法是被困人員撥打救援電話(huà)后,在轎廂內(nèi)等待專(zhuān)業(yè)救援。遇到電梯速度不正常時(shí),應(yīng)兩腿微微彎曲,上身向前傾斜,膝蓋呈彎曲姿勢(shì)。整個(gè)背部和頭部緊貼電梯內(nèi)墻,呈一條直線,以應(yīng)對(duì)可能受到的沖擊。如果電梯里有把手,要緊握把手。
●進(jìn)出電梯轎廂時(shí),要確認(rèn)電梯轎廂穩(wěn)定停在正確的位置,再快進(jìn)快出,切勿在電梯兩扇門(mén)之間停留過(guò)久。
新京報(bào)記者陳禹銘方王洋
新京報(bào)實(shí)習(xí)生盧淑嬋
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