深圳房價在3.30新政后“獨領風騷”，而同為一線城市，北上廣的開發商操盤手們似乎只有羨慕的份兒。

　　曾經多年領漲的北京樓市今年也未見大漲。諸多房地產業內分析人士認為，深圳此輪房價暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。

　　“接下來北上廣也會漲，包括一些熱點的二線城市，但三四線不可能了。”中原地產首席分析師張大偉說。

　　伴隨中國經濟進入新常態，區域和城市之間的功能定位、產業生態、人群聚集正在重新組合；2014年至今，全國樓市的分化已經愈演愈烈。即使9.30、3.30新政，降準降息輪番出臺，也未能挽救三四線城市樓市的衰落。

　　對于那些全國性布局的房企來說，區域愈發不均衡。一邊是深圳房價大漲坐享收益，一邊是在東北等地區泥足深陷。分化帶來的經營風險正在加大，也將考驗房企的盈利能力。

　　北上廣追隨深圳？

　　3.30新政對樓市的刺激，首先表現在一二線城市的成交量上。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，5月全國主要的54城市合計住宅簽約套數為26.199萬套，環比上月的24.17萬套上漲幅度達到了8.4%，而同比漲幅更是高達20.1%。

　　其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%，二線城市合計簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平。四線城市成交量有輕微下調。

　　330新政導致的成交量，逐漸開始體現到簽約上。從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。美聯物業研究中心統計顯示，5月份四大一線城市僅北京一、二手住宅成交環比現小幅下跌，其他各城市均繼續上漲，其中深圳表現優異，一、二手漲幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高達13378套。

　　高成交之后往往便是價格的上揚。但張大偉認為，深圳不會成為北上廣的示范。他表示，深圳能迅速復蘇有幾個原因：深圳的城市人口結構比較年輕，一些購買力也有所出倉；深圳自身一些限外政策的松綁和微調，對當地需求的增加也起到了一定作用；深圳新增土地供給是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預期，其中開發商對樓價的判斷也有一定的影響。

　　中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平也認為，相對深圳來說，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房價大漲的根本原因。

　　事實上，相比北上廣千萬平米級的數量，深圳的絕對庫存值最小。截至今年2月底，上海商品住宅市場可售面積為1297.16萬平方米，去化周期為14.3個月；廣州可售面積為990.34萬平方米，去化周期為13.1個月；北京住宅（含保障性住房）可售面積為1034.27萬平方米，去化周期為10.4個月。

　　張大偉表示，深圳是由于多種特殊原因聚集在一起而產生的房價瘋漲的現象，其他一線城市上漲現象仍在發生，但幅度不會像深圳這么大，更不太可能會像深圳這樣。

　　肖小平則從購房心理上尋求原因，她認為深圳人的購房動機比較不一樣，“他們不怕折騰，為了積累財富他們愿意博一把、承擔風險。”她說，這種精神更是體現在了自住需求的購房人群里，加之3.30新政點燃了這種博一把的心態，而這也是其他三個一線城市所沒有的。

　　“除非北上廣都放開限購，可能就會出現類似深圳的房價熱，否則像深圳這么瘋狂是不太可能的”，肖小平說。

　　全國樓市分化加劇

　　張大偉指出，2015年來，全國主要城市樓市的特點是：成交復蘇，一二線明顯上漲，分化嚴重。

　　張大偉認為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。而在這么多年房地產發展的過程中，影響房地產價格的主要是經濟調控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。

　　3.30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續房地產刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息繼續在二季度都有出現的可能性，購房者入市的積極性的確在提高。

　　但這種刺激基本只會出現在一二線城市。就“紅五月”房價表現來看，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕、房價開始領漲，比如深圳、北京等一線城市，以及此前一直處于下跌的杭州、溫州，房價也開始出現小幅上漲的態勢。

　　總體來看，目前除了深圳，全國大多數城市房價仍然沒有明顯上漲現象，或者仍然處于同比或環比小幅下跌狀態，說明大多數城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復蘇和好轉。

　　同策咨詢研究部預計，到了下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

　　但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。

　　“市場越差，地方救市的政策出臺會越頻繁。”張大偉說，目前各地都在最近開始調整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。

　　但從庫存、人口流入看，刺激政策對一二線影響相對較大，而三四線樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

　　大型房企看多一二線

　　由于市場的分化，開發商普遍看好一二線后市，加大了對一二線城市土地的爭搶。

　　進入2015年，包括保利、碧桂園、富力等在內的大型房企，均表示要全面回歸一二線發展。保利地產認為，以省會城市為主的一、二線中心城市，由于其經濟發展動力和人口吸聚能力強勁，將成為未來最具活力的房地產市場。保利今年將全面回歸一二線發展，輔以少量三四線項目。

　　與此同時，一線城市的土地供應卻在減少。以北京為例，2015年前5個月北京僅新增土地供應26宗，創造了自2009年以來近7年的同期新低。

　　中原地產研究部統計數據顯示，一線城市5月整體土地市場成交萎縮，合計簽約30宗土地中，只有10宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。合計簽約土地僅72.39億，這將是2014年來首次出現單月一線4個城市合計土地出讓金不足百億的月份。而且從未來預期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規模。

　　6月來，上海、蘇州推出多幅土地，多家房企爭搶。6月首周，20大標桿房企中多家積極進入土地市場。萬科購地19.2億，華潤購地108.45億，另外綠地、萬達等企業也均在土地市場有所斬獲。

　　此外，包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發邊界劃定工作將于今年完成，開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。這也導致一二線土地出現供應緊張局面，房企更加積極爭搶。

　　“地王頻繁出現，體現了房企對一二線市場的看多情緒。”張大偉說，標桿房企依然熱衷一二線避險，對三四線市場謹慎進入。一二線城市雖然也處于調整中，但需求基礎依然龐大，從2014年四季度以來的市場看，一二線城市快速復蘇，房價易漲難跌。