從天津火車站地下出站口鉆出的汽車在市區(qū)行駛，不久便踏上了京港公路。占地4100畝的“星耀五洲”項目2007年即已開始拿地開發(fā)建設(shè)，然而，近10年過去，這里依然空曠、人煙稀少、商業(yè)街區(qū)大量空置。

從天津火車站地下出站口鉆出的汽車在市區(qū)行駛，不久便踏上了京港公路。一路向南大約奔馳40公里后，便是天津市津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)的天嘉湖景區(qū)。

5月初的午后陽光配合著白云藍天籠罩著一條空曠的雙向八車道。在這條公路的西側(cè)則是被其員工稱為“空城”的星耀五洲項目。

占地4100畝的“星耀五洲”項目2007年即已開始拿地開發(fā)建設(shè)，然而，近10年過去，這里依然空曠、人煙稀少、商業(yè)街區(qū)大量空置。

一位居住于此的業(yè)主在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時說：“現(xiàn)在這個項目不但居住的人稀少，而且各種商業(yè)配套和教育資源都沒有。”他告訴記者，“現(xiàn)在由于開發(fā)商無法發(fā)出工資而導(dǎo)致物業(yè)人員基本撤出。一到晚上就一片漆黑，一個人都看不到。現(xiàn)在很多業(yè)主想賠錢把房子賣出去都沒人接手。買這里的房甚至不如買附近的村民回遷房。”

天津市津南區(qū)是近年來京津冀區(qū)域城鎮(zhèn)化建設(shè)速度較快的新城區(qū)。在這個420平方公里面積內(nèi)豎立著多個超300萬平方米的“超級大盤”，而這些大盤由于配套設(shè)施缺失、交通不便等原因而入住率普遍較低。其中當(dāng)年遠近聞名的星耀五洲項目則已經(jīng)處于荒廢狀態(tài)。

在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，如何讓這樣的新城區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)城融合，避免再出現(xiàn)星耀五洲一樣的“傷疤”、重走“賣地蓋樓”的老路值得深思。

“空城”星耀五洲成天嘉湖畔傷疤

在通往星耀五洲項目上的一段混凝土公路橋頭，記者發(fā)現(xiàn)，湖畔一側(cè)低矮的商業(yè)建筑已經(jīng)顯得破敗，室內(nèi)的空無一物透過窗戶一覽無余。“星耀五洲樂趣湖岸”的宣傳標(biāo)語則被印制在橋頭圍擋的塑膠廣告布上面，但在時間和風(fēng)雨的催促下這些廣告早已褪去原本的色彩。

再往下深入數(shù)百米，一座標(biāo)寫著售樓處字樣的建筑出現(xiàn)了。不過，建筑中的一層大堂與其他同區(qū)域項目完全不同。因為作為項目銷售的“臉面”，星耀五洲售樓處的前臺已經(jīng)被各種雜物堆砌，并見不到任何銷售人員。

唯一的保潔人員在低頭掃地，這個上了年紀(jì)的當(dāng)?shù)嘏�性對《中國�?jīng)營報》記者說，這里人都把這個小區(qū)叫“空城”。“現(xiàn)在這個小區(qū)的整個物業(yè)已經(jīng)沒有了。我們也已經(jīng)幾個月沒有發(fā)工資了。現(xiàn)在銷售員都不來上班了。而且在這里居住的人非常少，基本沒有什么商業(yè)更沒有學(xué)校和醫(yī)院等配套。”

星耀五洲在多年前確如其名，在京津冀區(qū)域名聲顯耀。

2007年10月19日，云南星耀集團通過旗下天津星耀投資有限公司擊敗來自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元的總價拿下天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊。這個價格成為當(dāng)年天津樓市單塊成交面積和成交總價的雙料地王，也是當(dāng)年全國成交總價地王。據(jù)媒體報道說，當(dāng)時津南區(qū)政府都沒想到拍賣價會超出預(yù)期近20億元。

一年后的2008年，星耀五洲項目以“世界級休閑平臺，國際性居住社區(qū)，全球化觀光勝地”的旅游地產(chǎn)概念等名噪一時。當(dāng)時該項目不僅找到了資本合作方，還得到了當(dāng)?shù)卣�府的大力支持。由于項目位于環(huán)渤海及海河下游環(huán)形旅游經(jīng)濟帶的中心，而成為天津市規(guī)劃的八大休閑風(fēng)景區(qū)之一，2008年被列為天津市20大重點項目之一。

當(dāng)年旅游地產(chǎn)的概念尚屬新穎，這個位于天津最南端的津南區(qū)域成為濱海新區(qū)的一個熱點。而位于津南區(qū)最南端的星耀五洲也隨之炙手可熱，當(dāng)時的星耀五洲甚至成為一個地標(biāo)性建筑，由此開啟了天津市津南板塊開發(fā)的熱潮。

公開資料顯示，“星耀五洲”項目建筑總占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設(shè)約300萬平方米的建筑，包括260萬平方米的住宅及40萬平方米的公建。該項目預(yù)計分四期開發(fā)，周期五年。而公建相對集中的北美洲板塊及亞歐板塊局部作為該項目首開區(qū)，現(xiàn)已在開發(fā)中；其中公建部分為30萬平方米，住宅面積為70萬平方米。為擴大項目的影響力，提升項目總體定位，三大標(biāo)志性建筑物均位于北美板塊，即大型室內(nèi)滑雪場、超五星級酒店、星耀辦公大廈。

當(dāng)初說好的一切，并沒有在現(xiàn)實中實現(xiàn)。空曠、人煙稀少、商業(yè)街區(qū)大量空置等景象更能形容當(dāng)下星耀五洲的現(xiàn)狀。 早在多年前，就有大量的公開報道揭示出星耀集團由于資金鏈緊張而連續(xù)發(fā)售信托產(chǎn)品，但未能解決最近困境而最終導(dǎo)致項目停擺。對上述出現(xiàn)的問題，記者致電致函天津星耀投資有限公司及云南星耀集團，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

平均每兩平方公里就有一個樓盤項目

公開資料顯示，天津市津南區(qū)面積約為420平方公里。來自市場研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前該區(qū)域擁有215個房地產(chǎn)項目，其中新建樓盤為69個。區(qū)域內(nèi)的房價平均單價為8700元每平方米，同比下降了14.30%。簡單的除法計算可以得知，津南區(qū)域每2平方公里就有一個樓盤項目。在一位房地產(chǎn)市場研究機構(gòu)分析師看來：“項目密度確實較大。”

而來自中國指數(shù)研究院的最新報道顯示，天津市內(nèi)六區(qū)本月可售面積為213.29萬平方米，環(huán)比有2.81%的增幅，出清周期升至17.2個月。

其中天津轄區(qū)內(nèi)環(huán)城四區(qū)可售面積為615.07萬平方米，環(huán)比亦有2.53%的增幅，再至600萬平方米以上水平，出清周期仍為21.2個月。其中津南區(qū)在4月的可售面積為248.1萬平方米，占環(huán)城四區(qū)可售面積超40%。

4月份環(huán)城四區(qū)供應(yīng)面積為46.61萬平方米，環(huán)比增幅達223.87%，增幅居天津四區(qū)域中之首。

巨大的新增供應(yīng)面積背后，津南區(qū)域內(nèi)項目卻面臨配套設(shè)施的缺乏。距離星耀五洲一公里遠的中信公園城和海爾格林小鎮(zhèn)也都面臨這樣的尷尬。

中信公園城的一位銷售經(jīng)理告訴本報記者：“目前項目內(nèi)已經(jīng)有一條商業(yè)街，可以滿足基本的生活需要。除此還有在建的一個公交站和一個幼兒園。在項目門口已經(jīng)預(yù)留了初高中教育用地。”不過，這位銷售坦言，因為屬于九年義務(wù)教育范疇，初中學(xué)校目前沒有確定。隨遷子女只能去八里臺一中就讀。“預(yù)計小學(xué)和初中大約要到2019年才能落實。”

居住在中信公園城8號樓的一位業(yè)主告訴記者：“目前小區(qū)內(nèi)居住的人也不多。高層的居民最多住了一半，而別墅最多也就有三分之一的人居住。因為在這里生活太不方便。”他說最近的一個購物中心是大約6公里開外的“建鑫城”廣場。

類似的觀點在海爾格林小鎮(zhèn)的銷售顧問那里也得到印證。這里的銷售人員告訴記者，目前他們社區(qū)正在建設(shè)一處大型的華聯(lián)超市，可以滿足社區(qū)居民的基本生活需求。但是教育配套確實有待彌補。他說，目前小學(xué)和初中還在進一步的確定中。“我們這邊跟中信公園城的配套情況都差不多。”